爭先囤地長三角 房企打響利潤保衛(wèi)戰(zhàn)

太陽底下無新事。如同房產投資講求“地段、地段、地段”，房企的立身之本——土地投資也遵循同樣邏輯。

以萬科為例，該公司1月拿地19幅，新增土地權益投資118.18億元，占比銷售額約25%。海通證券對萬科的土地儲備評價為“土地投資保持高位”。

來自億翰智庫研究中心數據顯示，萬科自2016年下半年，在珠三角拿地幾乎占據總體50%，而到了一月份，萬科新增約316萬平方米，其中長三角地區(qū)就有接近百萬平方米。碧桂園1月份截至2月6日的土地儲備中，長三角區(qū)域以85萬平方米占1月土儲的62%；2月7日、8日，碧桂園又連續(xù)在江蘇泗陽與靖江拿地。

在銷售向好、央行收緊流動性的大背景下，房企投資正往民間流動性活躍的長三角區(qū)域傾斜。

中原地產市場分析師盧文曦分析指出，長三角是房企重要戰(zhàn)場之一，從去年樓市熱度來看長三角火熱的城市比較多，某種程度給房企業(yè)績增長起到重要作用。并且從去年下半年開始房企在長三角的深耕意圖開始表露，沒有進入的房企介入姿態(tài)也比較積極。這點全部反映在土地投資上。“以上海為龍頭的長三角經濟活力強勁，給市場以長期看好的底氣。所以大房企會重兵屯集于此，銷售業(yè)績表現也將影響到排名。”

降低流動性風險之需

就在1月份國家統(tǒng)計局公布的全國各大城市GDP排名中，華東地區(qū)的上海、蘇州、杭州進入前十，以房企熱衷的京津翼、長三角、中西部、珠三角分區(qū)域來看，只有中西部有重慶、成都、武漢三個城市入圍，但整體GDP總量遜色于長三角地區(qū)上述城市。

然而，流動性趨緊是國內投資大環(huán)境。安信國際2月7日指出，流動性收緊將是今年房地產市場主基調，也是最核心的影響因素。在需求端體現為差異化信貸政策繼續(xù)深化以及按揭貸款利率拐點的出現；在供給端體現為房企融資監(jiān)管不斷加強。房地產市場的流動性收緊將導致個人和企業(yè)信貸獲取難度以及信貸獲取成本均出現明顯提升，樓市也將從“量縮價穩(wěn)”（房企保價控量）逐漸向“量穩(wěn)價降”（房企以價換量）轉變，預計今年下半年將出現房價回調壓力。

但大部分房企在2016年增長點都集中于長三角區(qū)域：萬科2016年上海大區(qū)完成1200億銷售；碧桂園各區(qū)域公司銷售前兩名分別是江蘇區(qū)域以367億元拔得頭籌、滬蘇區(qū)域則以308億元緊隨其后。房企更愿意將這個現象解讀為長三角流動性風險較低。

碧桂園上海區(qū)域一名相關人士指出，江浙一帶藏富于民，且老百姓有投資理念，在今年開始外匯限制投資房地產的大背景下，資金投資渠道收窄，仍有機會回流至房地產。

億翰智庫研究總監(jiān)張華東認為，房企投資長三角一帶的現金流風險小一點，相比內地城市，華東的流動人口非常多；流動人口多，也會逐漸轉化為購房者。這樣就帶動整個房地產市場。上海限購之后，資金肯定會流向1.5線城市，比如寧波、南京、杭州、蘇州等地。房企對這些城市的關注度短期內不會減少。

以碧桂園為例，碧桂園在華東早已設立5個區(qū)域公司，包括上海、滬蘇、江蘇區(qū)域，滬浙、浙江區(qū)域公司。碧桂園內部有一條規(guī)定：區(qū)域公司都可以在大區(qū)內拿地。最近碧桂園連續(xù)兩天在江蘇拿地就是由不同區(qū)域公司所拿，這體現了各區(qū)域促進內部競爭，把速度更加加快。上述人士表示，碧桂園土地投資戰(zhàn)略將會是“三四線城市拿地比重將會減少，慢慢走向二線城市、1.5線城市，一線城市周邊”。

土地投資競爭激烈

實際上，房企在長三角區(qū)域的爭搶，與市場話語權的搶奪如出一轍。

來自億翰智庫研究中心對前十大房企在重點城市的土地投資監(jiān)測數據顯示：房企土地投資從環(huán)渤海區(qū)域轉向長三角的趨勢逐漸明朗，多家房企自從去年下半年開始加大長三角土地投資，比如碧桂園、中海、融創(chuàng)。

以2016年上半年與2016年下半年至今來看，萬科2016年上半年在環(huán)渤海拿地879.5萬平方米、下半年至今拿了220.5萬平方米；而在長三角則從去年上半年拿地158.5萬平方米，變?yōu)橄掳肽曛两竦?26.5萬平方米。很明顯，萬科在加大長三角土地投資，而保利地產，在長三角土地投資方面的增速更為明顯，從2016年10-12月零投資變成1月份的投資30.6萬平方米。

對此，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉指出，一般而言，品牌房企進入一個城市都有一個套路：先展開合作，這是為了借力本土企業(yè)趟平進入新興市場的障礙，也是為了更好進入市場；當熟悉當地市場之后，肯定要加大投入進行深耕，甚至加大收、并購力度。

此外，從房企的凈利潤排行榜也不難看出各個區(qū)域的凈利潤貢獻力度。在第三方機構公布的2016年上半年房企凈利潤排行榜中，進入前十的中海、華潤、碧桂園、萬科、保利、綠地、華夏幸福、招商蛇口、龍湖地產、雅戈爾等。其中2016年長三角區(qū)域銷售占比最大的就有華潤、碧桂園、萬科、綠地、華夏幸福、龍湖地產、雅戈爾等。

再以萬科為例，2月8日，萬科公布了1月銷售業(yè)績：實現銷售面積352.9萬平方米，比2016年同期上升89.32%，環(huán)比上升111.7%；實現銷售金額481.2億元，比去年同期上升88.04%，環(huán)比上升105.55%。春節(jié)期間，1月27日-2月5日，十天內萬科在上海銷售了13.4億元，達到了平均1天1億元的銷售速度。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。