中城投資總裁路林：樓市下半場(chǎng)該怎么玩？

地方“兩會(huì)”正密集召開(kāi)，部分熱點(diǎn)城市的主政領(lǐng)導(dǎo)在會(huì)議上明確釋放出從嚴(yán)調(diào)控樓市的信號(hào)。比如，中共江蘇省委副書(shū)記、南京市委書(shū)記吳政隆就明確表示：“堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫，防止出現(xiàn)大起大落，為各項(xiàng)事業(yè)發(fā)展?fàn)I造和諧穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。”有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)歷了2016年狂飆突進(jìn)式發(fā)展后，樓市已經(jīng)步入后開(kāi)發(fā)時(shí)代，或者說(shuō)，樓市盛宴已經(jīng)進(jìn)入下半場(chǎng)。

從定調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，到指向“建立購(gòu)租并舉的住房制度”，2017年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)會(huì)將異于2016年。“足球界有個(gè)術(shù)語(yǔ)叫搶逼圍，對(duì)中城投資來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的情況已經(jīng)到了搶逼圍的關(guān)鍵時(shí)候。搶字當(dāng)頭，關(guān)乎生死，用目標(biāo)倒逼自己，不做機(jī)會(huì)型的生意，以帶有中長(zhǎng)期租約的商用不動(dòng)產(chǎn)為目標(biāo)，與時(shí)間賽跑，與市場(chǎng)賽跑，圍獵房地產(chǎn)后市場(chǎng)的價(jià)值投資洼地。”上海中城聯(lián)盟投資管理股份有限公司（下稱“中城投資”）總裁路林如此對(duì)上證報(bào)記者說(shuō)。

中城投資深耕地產(chǎn)投資十多年，擁有萬(wàn)科、建業(yè)、泰禾、旭輝、藍(lán)光等數(shù)十家知名房企股東，對(duì)行業(yè)冷暖及政策變遷頗有洞見(jiàn)。

“購(gòu)租并舉”怎么推行

記者從最近召開(kāi)的南京“兩會(huì)”獲悉，2017年，南京不僅擴(kuò)大供地規(guī)模，而且將加大住房保障力度，新開(kāi)工保障房400萬(wàn)平方米，竣工300萬(wàn)平方米，同時(shí)籌建人才安居住房20萬(wàn)平方米；此外還將完成棚戶區(qū)改造350萬(wàn)平方米。“從供給端入手，以樓市分類開(kāi)路，政策就對(duì)路了。”有地產(chǎn)界人士如此說(shuō)。

在路林看來(lái)，要實(shí)現(xiàn)人人有房住，除了建保障房外，還要更加關(guān)注流動(dòng)性人口的需求，用租賃房的方式來(lái)支持他們的住房需求。

“人人有房住，不是人人有住房。”在路林看來(lái)，近幾年長(zhǎng)租公寓的崛起是值得關(guān)注的市場(chǎng)動(dòng)向，把這種市場(chǎng)動(dòng)向演變成一種市場(chǎng)趨勢(shì)，政府應(yīng)因勢(shì)利導(dǎo)在土地、稅收、財(cái)政、金融等領(lǐng)域出臺(tái)配套政策措施，通過(guò)建立“購(gòu)租并舉”的住房制度，為加快研究建立符合國(guó)情、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制奠定基礎(chǔ)。

當(dāng)前在存量房市場(chǎng)越來(lái)越大的一、二線城市已經(jīng)涌現(xiàn)出大量的房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)，主要表現(xiàn)在房屋經(jīng)紀(jì)公司或代理公司以二房東的模式租賃了一些居民用房，然后再轉(zhuǎn)租出去。另外，在北京土地拍賣市場(chǎng)也出現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商100%自持的項(xiàng)目，所有這些都預(yù)示著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)租并舉的時(shí)代即將來(lái)臨。

但真要實(shí)現(xiàn)購(gòu)租并舉和諧發(fā)展格局，還得從利益平衡入手。

“將商品房用作長(zhǎng)租公寓，其成本是很難算得過(guò)來(lái)的。長(zhǎng)租公寓這兩年很火，但實(shí)際上是燒錢模式，通過(guò)私人資本市場(chǎng)一輪一輪的融資來(lái)補(bǔ)貼長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)，其收益率算不過(guò)來(lái)就是明證。長(zhǎng)租公寓有20%至30%的毛利在空置面前全部被消耗掉，只要房子在一年中有兩三個(gè)月租不出去，利潤(rùn)就沒(méi)了，而且規(guī)模太小，沒(méi)有規(guī)模經(jīng)濟(jì)。”路林指出，長(zhǎng)租公寓模式在投入產(chǎn)出比和風(fēng)險(xiǎn)收益比方面其實(shí)很難有優(yōu)秀表現(xiàn)，因而很難得到資本市場(chǎng)的響應(yīng)和配合，大量的長(zhǎng)租公寓熬不過(guò)產(chǎn)業(yè)的寒冬。

路林認(rèn)為，與美國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家通過(guò)收租獲得收益不同，當(dāng)前中國(guó)大多數(shù)人主要還是通過(guò)持有資產(chǎn)的升值來(lái)獲取收益。政府只有在土地、稅收、財(cái)政、金融等方面多出臺(tái)一些傾斜政策，包括加快推出租賃住宅的土地供應(yīng)和管理標(biāo)準(zhǔn)，出臺(tái)租賃住宅稅收優(yōu)惠及資本市場(chǎng)的配套政策，這樣商用住宅市場(chǎng)才會(huì)真正發(fā)展起來(lái)。

企業(yè)如何升維并購(gòu)

2017年伊始，中國(guó)上市房企前三強(qiáng)相繼公布2016年全年銷售業(yè)績(jī)，恒大以3733.7億元超越萬(wàn)科，領(lǐng)跑全行業(yè)。之所以能取得如此佳績(jī)，除了2016年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體向好之外，恒大在過(guò)去一年中多次大手筆的并購(gòu)也功不可沒(méi)。同樣的例子還包括融創(chuàng)中國(guó)。

在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入下半場(chǎng)之后，市場(chǎng)和企業(yè)的分化已越發(fā)明顯。路林用“升維”這個(gè)互聯(lián)網(wǎng)熱詞來(lái)描述房地產(chǎn)下半場(chǎng)企業(yè)并購(gòu)的進(jìn)階。“升維就是提升一個(gè)維度。”

“升維企業(yè)并購(gòu)要有利于企業(yè)發(fā)展，有利于產(chǎn)業(yè)升級(jí)、有利于資源整合。”路林說(shuō)，房地產(chǎn)代理市場(chǎng)和存量房交易市場(chǎng)都已經(jīng)誕生出龍頭企業(yè)，房地產(chǎn)下半場(chǎng)的邏輯已經(jīng)從掙快錢變成掙慢錢，從開(kāi)快車變成賽慢車。

路林指出，企業(yè)并購(gòu)涉及多個(gè)層次，最高層次是產(chǎn)業(yè)升級(jí)。他表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)集中度還不是最高的，前十家開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)集中度才20%，今后5到10年，前十強(qiáng)的市場(chǎng)份額會(huì)將從現(xiàn)在的20%上升到40%，甚至60%，百?gòu)?qiáng)的市場(chǎng)份額會(huì)從45%上升到80%，房地產(chǎn)前十強(qiáng)的門(mén)檻也會(huì)從現(xiàn)在的1000億元上升到2000億元，所以產(chǎn)業(yè)升級(jí)是最高層次。隨著市場(chǎng)的分化，房地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)從單一開(kāi)發(fā)型企業(yè)向服務(wù)型房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型，或者尋找其他的出路，否則只能面臨被淘汰的命運(yùn)。

除了產(chǎn)業(yè)升級(jí)之外，還有企業(yè)的外延式發(fā)展。路林認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)要保持前十名，必須要用企業(yè)并購(gòu)的方式去擴(kuò)大銷售收入、擴(kuò)大庫(kù)存、擴(kuò)大可銷售面積、擴(kuò)大貨值，光靠?jī)?nèi)生性增長(zhǎng)肯定遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，大量的還是要通過(guò)企業(yè)并購(gòu)來(lái)促進(jìn)企業(yè)發(fā)展。當(dāng)然，還有更現(xiàn)實(shí)的、套利型的訴求。

新的價(jià)值洼地在哪里

2016年的土地拍賣市場(chǎng)是一個(gè)地王頻出的市場(chǎng)。隨著土地拍賣價(jià)格逐漸走高，越來(lái)越多的投資聯(lián)合體出現(xiàn)在一、二線城市的土拍市場(chǎng)。這些投資聯(lián)合體其實(shí)就是房地產(chǎn)投資商的雛形和輪廓，是源于開(kāi)發(fā)商的升級(jí)、開(kāi)發(fā)商的轉(zhuǎn)型、開(kāi)發(fā)商的合作，開(kāi)發(fā)商專業(yè)分工的合作共贏基礎(chǔ)上形成的。

在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)時(shí)代，土地紅利對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是第一位的。如果能夠?qū)ふ业酵恋氐耐莸睾屯恋厣档拇翱冢敲撮_(kāi)發(fā)商在良好的成本控制，在高周轉(zhuǎn)、高杠桿的情況下實(shí)現(xiàn)正收益是有保障的。不同于開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中房地產(chǎn)商對(duì)土地投資的機(jī)會(huì)，房地產(chǎn)下半場(chǎng)，投資商看重的是存量商用不動(dòng)產(chǎn)的機(jī)會(huì)，并著力在其中尋找價(jià)值洼地。

路林告訴記者，在尋找洼地的基礎(chǔ)上，投資市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)商、服務(wù)商、投資商需要用更多的資產(chǎn)增值、資產(chǎn)重估、資產(chǎn)重構(gòu)的邏輯和能力去提升它的價(jià)值，這樣才能獲得比現(xiàn)在存量房原始成本更高的價(jià)值。“我們經(jīng)常會(huì)看到在國(guó)外的投資模式，有很多具備價(jià)值洼地條件的不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)過(guò)買入、修復(fù)、整理、價(jià)值重估和重構(gòu)的過(guò)程實(shí)現(xiàn)價(jià)值大幅提升，但這個(gè)大幅提升與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)代不同，上半場(chǎng)的邏輯是每年漲30%、50%甚至100%，但是在下半場(chǎng)可能每年漲幅會(huì)很小。”

路林透露，作為一家專業(yè)投資機(jī)構(gòu)，中城投資當(dāng)前的投資策略主要有三點(diǎn)：第一，重倉(cāng)新一線城市項(xiàng)目，這將會(huì)成為中城關(guān)注的重點(diǎn)；第二，精選“超+新”一線城市商用不動(dòng)產(chǎn)，精選在于精準(zhǔn)投資配置；第三，升維企業(yè)并購(gòu)，包括戰(zhàn)略協(xié)同以及PE+上市公司套利型的企業(yè)并購(gòu)。

“2017年的國(guó)際形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，國(guó)內(nèi)改革發(fā)展任務(wù)依然十分繁重。對(duì)中城投資來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在的情況已經(jīng)到了搶逼圍的關(guān)鍵時(shí)候，千萬(wàn)不要好了傷疤忘了疼，我們不做機(jī)會(huì)型的生意，而是要以帶有中長(zhǎng)期租約的商用不動(dòng)產(chǎn)為目標(biāo)，與時(shí)間賽跑，與市場(chǎng)賽跑，圍獵房地產(chǎn)后市場(chǎng)的價(jià)值投資洼地。”路林說(shuō)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。