房地產(chǎn)稅落地需渡數(shù)道難關(guān) 業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)3年內(nèi)不會(huì)出臺(tái)

財(cái)政部長樓繼偉近日的幾句話，讓房地產(chǎn)稅再度“刷屏”。近日舉辦的“G20稅收高級別研討會(huì)”上，財(cái)政部部長樓繼偉表示，將義無反顧地推動(dòng)房地產(chǎn)稅和個(gè)人所得稅改革。雖然會(huì)上并未明確透露房地產(chǎn)稅落地的時(shí)間表，但依舊是“一石激起千層浪”，網(wǎng)絡(luò)上關(guān)于“房地產(chǎn)稅即將出臺(tái)”的傳聞不絕于耳。

不過，有業(yè)內(nèi)專家分析，房地產(chǎn)稅所遇到的阻力較大，短期之內(nèi)落地出臺(tái)還有點(diǎn)兒難。

來不來？

“2017年出臺(tái)”僅為猜測

“房地產(chǎn)稅來了，100萬元房子每年要交5000元稅。”這幾天，關(guān)于房地產(chǎn)稅即將在2017年落地的消息在朋友圈里瘋狂出現(xiàn)，文中甚至還算了這樣一筆賬。

但實(shí)際上，文中僅僅是參照國際通行慣例和上海目前試點(diǎn)房產(chǎn)稅的情況進(jìn)行計(jì)算。“這些都只是猜測。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對記者說，對于房地產(chǎn)稅正式落地至今都還沒有官方的時(shí)間表，其實(shí)這個(gè)算法和未來的房地產(chǎn)稅還是有區(qū)別的，后續(xù)還是會(huì)變的。

這幾年，有關(guān)房地產(chǎn)稅立法的消息不斷傳來：十八屆三中全會(huì)時(shí)，提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”；2015年8月，房地產(chǎn)稅法被列入了十二屆全國人大常委會(huì)立法規(guī)劃……再加上這回“G20稅收高級別研討會(huì)”財(cái)政部長樓繼偉的發(fā)言，有關(guān)房地產(chǎn)稅的每個(gè)舉動(dòng)，都會(huì)引發(fā)高度關(guān)注。隨之而來的，還有業(yè)內(nèi)對于房地產(chǎn)稅是否加速落地、房地產(chǎn)稅是否會(huì)引發(fā)房價(jià)波動(dòng)的瘋狂猜測。

此前，北京大學(xué)法學(xué)院教授劉劍文曾向媒體分析，全國人大常委會(huì)將房地產(chǎn)稅列入立法規(guī)劃，意味著房地產(chǎn)稅法應(yīng)在本屆全國人大任期內(nèi)，即2017年之前，提請全國人大常委會(huì)審議。但是，審議是否能通過、2017年房地產(chǎn)稅法是否能夠出臺(tái)，現(xiàn)在還是未知數(shù)。他近日也表示，房地產(chǎn)稅出臺(tái)還要渡過厘清構(gòu)成要素、立法模式等七大難關(guān)，可能要到下屆全國人大任期內(nèi)才能解決這一問題。

久不久？

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)3年內(nèi)不會(huì)出臺(tái)

對于房地產(chǎn)稅的最新進(jìn)展，相關(guān)部門近期也有所回應(yīng)。月初，全國人大財(cái)經(jīng)委員會(huì)副主任委員郝如玉在“中國經(jīng)濟(jì)增長與周期”論壇上曾透露，目前仍在起草過程之中，并直言“操作難度很大”。

同樣，財(cái)政部長樓繼偉也說，改革所得稅制和房地產(chǎn)稅制，才能更好解決包容性增長和收入分配問題。這兩項(xiàng)改革至今未推出，其中一個(gè)重要原因就是信息收集和征管能力弱，此外還涉及很多利益調(diào)整，“這是最難統(tǒng)一的”。

“從目前房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)稅不會(huì)在3年內(nèi)出臺(tái)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向記者分析，同時(shí)，房地產(chǎn)稅的必要前提是不動(dòng)產(chǎn)登記，從過去一年不動(dòng)產(chǎn)登記的落地進(jìn)程看，執(zhí)行力度低于市場預(yù)期，在不動(dòng)產(chǎn)登記還未全面完成的情況下，房地產(chǎn)稅落地的可能性很小。

房地產(chǎn)稅的開征，很大程度上是需要依賴不動(dòng)產(chǎn)登記制度的推進(jìn)，這能夠促使各類房產(chǎn)信息資源更好匯總。

“最大的難點(diǎn)是針對什么樣的群體征稅，這會(huì)有爭議。”嚴(yán)躍進(jìn)說，房地產(chǎn)稅立法要突破三個(gè)問題：對幾套住房進(jìn)行征收，要繼續(xù)細(xì)化；要做精準(zhǔn)的測算，征收后對于當(dāng)?shù)囟愂沼绊懞拓暙I(xiàn)，以及對打擊住房投資行為等進(jìn)行評估；對各地征稅后的各類稅負(fù)壓力做一個(gè)測算，進(jìn)而規(guī)避重復(fù)征稅問題。

賣不賣？

落地后或倒逼部分房源出售

對于普通百姓而言，對房地產(chǎn)稅的關(guān)注實(shí)際上是對房價(jià)漲跌擔(dān)心的折射。

嚴(yán)躍進(jìn)說，開征房地產(chǎn)稅不能簡單理解為課稅，關(guān)鍵在于通過稅收機(jī)制來實(shí)現(xiàn)各類收益的調(diào)整，引導(dǎo)住房投資積極健康發(fā)展。

其實(shí)，2011年1月上海和重慶率先試點(diǎn)對個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅。但據(jù)媒體報(bào)道，兩地開展房產(chǎn)稅試點(diǎn)的四年多來，房產(chǎn)稅對房價(jià)影響可以忽略不計(jì)，而房產(chǎn)稅的收入甚微，對地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)較小。

張大偉分析說，房產(chǎn)稅短期可能影響部分投資者拋出房源，但如果不解決投資只能依賴房產(chǎn)、新建住宅供應(yīng)少于需求等問題的話，房產(chǎn)稅依然會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買房者支付。

房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅一字之差，卻相差不少。房地產(chǎn)稅是一個(gè)綜合性概念，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅，包括房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅等多個(gè)稅種；而“房產(chǎn)稅”其實(shí)屬于“房地產(chǎn)稅”的一部分。但在業(yè)內(nèi)看來，這兩地的試點(diǎn)符合房地產(chǎn)稅制改革總體方向，為房地產(chǎn)稅立法摸索了經(jīng)驗(yàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，房地產(chǎn)稅本身不針對打壓房價(jià)，但稅費(fèi)效應(yīng)下遏制房價(jià)繼續(xù)上漲會(huì)有一定作用，尤其可以倒逼部分房源拋售，進(jìn)而促使市場供應(yīng)規(guī)模加大。他預(yù)計(jì)，一旦實(shí)施，實(shí)際上對于兩套以內(nèi)的住房持有者影響較小，也就是說對基本剛需和改善型購房需求課稅的可能性較低。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。