商住限購傳言引成交暴漲 開發(fā)商堅(jiān)信會限

北京市一位市屬國企高層推測至少近期不會限購。

商住物業(yè)被炒作得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，但政府的最終表態(tài)令人玩味。

6月6日北京門頭溝區(qū)暫停商住網(wǎng)簽后，6月14日，北京將暫停部分區(qū)縣網(wǎng)簽的消息迅速流出。當(dāng)日晚間，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)，“今晚24點(diǎn)北京將全面停止商住網(wǎng)簽”的消息并不屬實(shí)。

由于北京市官方并未直接回復(fù)北京商住全面限購不屬實(shí)，開發(fā)商忐忑不安的心情并未放松。

北京市一位市屬國企高層對21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者分析，關(guān)于北京商住限購，推測目前不會有官方回應(yīng)，政府要為以后留有余地。但官方表態(tài)也沒說肯定限，因此就不會是近期推出的政策。如果商住限購政策下周就推出，現(xiàn)在就應(yīng)該要吹風(fēng)。所以推測至少近期不會限購。

受商住限購傳聞影響，開發(fā)商在近期掀起了全民大促銷活動。6月14日，北京萬科對外打出“萬科天地、長陽天地，72不打烊”的廣告。不僅萬科，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，北京市大部分商住項(xiàng)目都進(jìn)行了不同程度的促銷活動。

6月14日消息傳出當(dāng)天，北京商辦類產(chǎn)品共簽約2672套，簽約面積22.58萬平方米，由85平方米的套均面積可以看出，當(dāng)日商辦類成交當(dāng)中絕大部分為“商改住”類產(chǎn)品。

據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計(jì)顯示，自6月6日門頭溝暫停商住網(wǎng)簽起，9天時間北京商辦類產(chǎn)品共簽約87.55萬平方米，簽約貨值高達(dá)227億元，相當(dāng)于正常月份的全月成交量。而剔除個別交易失常的項(xiàng)目后，按照50%的首付比例來計(jì)算，9天時間開發(fā)商回籠資金約52億元。傳言最終被辟謠之后，開發(fā)商及各個銷售渠道成為了最大贏家。如果按照這一非同尋常的去化節(jié)奏，北京商辦物業(yè)雖然潛在庫存巨大，但542.8萬平方米可售庫存的去化周期將低至54天。

自5月5日通州商住限購之后，北京商住市場“全面限購”的傳言逐漸浮出水面；雖然最終限購傳言被辟謠，但這幾輪傳言疊加通州限購前的集中成交，使得商住市場出現(xiàn)重大突破，2016年截止目前商住成交占全部住宅成交的比重高達(dá)56%，這也是商住首次超越商品住宅，成為市場主力，而在2011-2015年間商住占比一直維持在20%左右。

亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，除去限購傳言的刺激，住宅市場本身的特征變化也是商住市場“變大變強(qiáng)的”推動力，2015年北京商品住宅供需比低至1：1.7，去年這一數(shù)據(jù)為1：1.1；另外去年北京商品住宅套均總價(jià)為377萬元，而今年已升至503萬元。在商品住宅供應(yīng)減少價(jià)格飆升的背景之下，商住類產(chǎn)品無疑成為填補(bǔ)市場空白的“最佳利器”。而這類產(chǎn)品由于不限購、總價(jià)低一級品質(zhì)不斷提升的特性，其購買人群也從低端剛需向改善型蔓延，成為掌控需求市場的主力。

郭毅認(rèn)為，雖然此次暫停網(wǎng)簽的傳言被辟謠，但是相關(guān)主管部門對于商住這一“擦邊球”產(chǎn)品的限制仍將從嚴(yán)甚至不斷加強(qiáng)。近幾年，包括通州、昌平、門頭溝等地都對商業(yè)及公建用地提升了規(guī)劃要求，如分割散售的面積加大，要求開發(fā)商自持等，其目的一方面在于還原商業(yè)及辦公產(chǎn)品原本的使用用途，為區(qū)域產(chǎn)業(yè)提升及配套升級形成助力，另一方面也是在北京控制人口規(guī)模的目標(biāo)之下，減少因商改住產(chǎn)品激增造成大量常住人口涌入?yún)^(qū)域的壓力。

中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，政府沒有直接針對商住物業(yè)限購直接回應(yīng)，說明仍然有“限”的可能。據(jù)他測算，雖然當(dāng)下公寓類庫存在3萬套左右，但潛在供應(yīng)非常驚人，約為21萬套左右，也就是說公寓的潛在供應(yīng)大約可以賣10年（按照2015年前平均每年2萬套左右的成交計(jì)算）。如果這個市場限購，成交量跌幅將在80%-90%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。