35個(gè)城市樓市庫存持續(xù)減少 二線城市房價(jià)還要漲

在樓市成交火爆的情況下，一些核心城市的庫存不斷減少，比如同處于泛長三角的3個(gè)二線城市合肥、蘇州和南京，3月份庫存去化周期只有兩三個(gè)月，明顯供不應(yīng)求，后續(xù)房價(jià)上漲壓力加大。

上海易居房地產(chǎn)研究院18日發(fā)布的35個(gè)城市住宅庫存報(bào)告顯示，截至2016年3月底，易居研究院監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24928萬平方米，環(huán)比減少1.3%，同比減少6.2%。

這35個(gè)城市包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市；長春、沈陽、天津、太原、濟(jì)南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧20個(gè)二線城市；淮南、馬鞍山、濟(jì)寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個(gè)三線城市。

3月，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2667萬平方米，3月份新增成交量為3007萬平方米。新增供應(yīng)小于新增成交，促使3月份的庫存出現(xiàn)了下滑。

報(bào)告指出，2015年下半年開始，全國35個(gè)城市庫存總體呈現(xiàn)下滑態(tài)勢，今年1~3月繼續(xù)下滑。目前庫存規(guī)模已連續(xù)6個(gè)月環(huán)比下跌、連續(xù)8個(gè)月同比下跌，說明相對全國水平，這35個(gè)城市去庫存效果更佳。

分城市來看，35個(gè)城市中三線城市3月份新增供應(yīng)量為349萬平方米，而新增成交量為349萬平方米，新增供應(yīng)量和成交量持平，這使得庫存變動幅度不大?？傮w上看，三線城市的去庫存任務(wù)依然艱巨。

一線城市2015年總體庫存規(guī)模持續(xù)下滑，去庫存效果遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于其他城市。從一季度的數(shù)據(jù)可以看出，庫存環(huán)比和同比雙雙下滑。對一線城市來說，后續(xù)增加供應(yīng)的需求仍十分迫切。

與一線城市相似的還有二線核心城市。35個(gè)城市中，有22個(gè)城市的庫存同比下滑，其中合肥、蘇州和南京的同比跌幅較大，跌幅分別為58.4%、54.3%和42.0%。這3個(gè)城市庫存明顯不足，這也說明在一線城市收緊調(diào)控之后，部分資金已經(jīng)轉(zhuǎn)移到周圍的二線核心城市。

國家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的《3月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動情況》顯示，有62個(gè)城市房價(jià)止跌或上漲。其中廈門、合肥、上海、深圳和南京五個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比增幅最大。北京、廣州、杭州、天津和福州的增幅也較大，位列前10位。

相比此前深圳房價(jià)的持續(xù)上漲，3月份廈門和合肥房價(jià)顯得最為“高調(diào)”，環(huán)比分別上漲5.4%和4.6%。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》分析，一線城市房價(jià)偏高，一線城市收緊調(diào)控后，部分投資投機(jī)資金開始撤出一線城市，進(jìn)入二線核心城市，這使得此類城市的價(jià)格漲幅開始超越一線城市。從另一個(gè)角度看，這也會增加部分二線城市政策收緊的風(fēng)險(xiǎn)。

從反映去化壓力的存銷比方面，3月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為11.5，這也意味著市場需要用11.5個(gè)月的時(shí)間才能消化完這些庫存，該數(shù)值相比2月份12.6個(gè)月收窄了1.1個(gè)月的水平。目前存銷比數(shù)值大體相當(dāng)于2013年8月份的水平。

嚴(yán)躍進(jìn)說，目前存銷比處于歷史低位，這是近期房價(jià)持續(xù)上漲的市場邏輯。2016年上半年預(yù)計(jì)該指標(biāo)總體上會在低位徘徊，也意味著后續(xù)房價(jià)將繼續(xù)上漲。房企看好住房銷售市場，因此相應(yīng)的房地產(chǎn)投資和新開工等節(jié)奏也會加快。

他分析，對于目前部分庫存不足的城市而言，后續(xù)增加供應(yīng)的需求和動力會增強(qiáng)，這會通過房企的積極拿地而得到體現(xiàn)。但要警惕在這過程中地王現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。