杠桿風(fēng)險(xiǎn)“逼?！?首付貸再遭摸查

在去庫存、降首付比例等房產(chǎn)行業(yè)大背景下，首付貸因存在杠桿資金的原理被看做市場風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)之一。繼深圳、廣州等地監(jiān)管部門開始對首付貸展開摸底情況之后，短短幾日，首付貸再次被圍追堵截。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者昨日獲悉，3月9日上海市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)(下稱“行業(yè)協(xié)會(huì)”)正式啟動(dòng)摸底調(diào)查行動(dòng)，并向會(huì)員單位下發(fā)相關(guān)通知，要求反饋與首付貸相關(guān)單位的名稱、數(shù)量、產(chǎn)品模式以及涉及金額，掌握真實(shí)情況以及存在的問題。

早在3月初，深圳就對小貸公司、P2P等為購房者發(fā)放首付款進(jìn)行排查，并將待情況摸清之后，出臺(tái)強(qiáng)制性措施，對互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)、小貸公司此類業(yè)務(wù)進(jìn)行規(guī)范。

排查過程中，大量市場機(jī)構(gòu)做出回應(yīng)，部分涉及首付貸資金的P2P產(chǎn)品以及此前提供大量首付貸資金的中介公司也已紛紛告停該業(yè)務(wù)。

開年以來，首付貸便站在輿論的風(fēng)口之上，本報(bào)記者從行業(yè)內(nèi)獲悉，截至目前，全國首付貸體量大約為50億元。

監(jiān)管全線出動(dòng)

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者獲得的一份由行業(yè)協(xié)會(huì)下發(fā)的通知顯示，鑒于近期社會(huì)各界對于“首付貸”業(yè)務(wù)的廣泛關(guān)注，上海市互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)協(xié)會(huì)現(xiàn)啟動(dòng)會(huì)內(nèi)摸底工作。要求會(huì)員單位在3月10日17:00之前將本公司涉及“首付貸”或其他高杠桿放貸的具體情況反饋至協(xié)會(huì)。

其中，具體情況包含首付貸類產(chǎn)品平均每件產(chǎn)品的放款金額、累計(jì)放款金額、當(dāng)前貸款余額、產(chǎn)品利率、借款期限、還款方式以及是否已暫停此類業(yè)務(wù)。

行業(yè)協(xié)會(huì)將首付貸產(chǎn)品具體分為有抵押首付貸、無抵押首付貸、無抵押置換貸、房產(chǎn)眾籌以及其他借款用途實(shí)為支付首付的產(chǎn)品。

《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者就摸底反饋情況，聯(lián)絡(luò)行業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)人員，回復(fù)稱不方便回應(yīng)。

一位獲得該通知的平臺(tái)負(fù)責(zé)人對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，從行業(yè)協(xié)會(huì)的角度進(jìn)行摸底可以相對準(zhǔn)確的了解杠桿資金中民間資金的比例，進(jìn)而判斷風(fēng)險(xiǎn)，不排除下一步出臺(tái)相關(guān)監(jiān)管措施的可能性。

此前，深圳市金融辦下發(fā)的防范房地產(chǎn)行業(yè)金融風(fēng)險(xiǎn)的函中，要求針對深圳房地產(chǎn)市場交易過熱，銀行、P2P、小貸公司等機(jī)構(gòu)相繼參與“首付貸”、高杠桿放貸、放大金融風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀，研究如何防范金融風(fēng)險(xiǎn)，要求互聯(lián)網(wǎng)金融協(xié)會(huì)和小貸協(xié)會(huì)，對各自下轄企業(yè)推出杠桿放貸的情況進(jìn)行排查，梳理出產(chǎn)品模式和涉及金額。

深圳之后，北京開啟摸底進(jìn)程，北京市金融工作局指導(dǎo)北京市網(wǎng)貸協(xié)會(huì)摸底涉嫌高杠桿房貸情況。

最近，3月7日，有消息稱，央行、銀監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管部門計(jì)劃推出措施，打擊發(fā)放貸款作為房屋貸款首付的行為。

3月9日，全國政協(xié)委員、央行副行長潘功勝表示，央行正與住建部、銀監(jiān)會(huì)等部門準(zhǔn)備對一些房地產(chǎn)市場、房企和房地產(chǎn)中介跨界經(jīng)營金融業(yè)務(wù)的問題進(jìn)行治理，稱沒有資質(zhì)將不能跨界經(jīng)營。

監(jiān)管部門全線出動(dòng)，首付貸以及背后承擔(dān)的杠桿資金成為重點(diǎn)監(jiān)管對象，應(yīng)聲響起的是鏈家集團(tuán)、上海中原、我愛我家等房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)叫停首付貸類產(chǎn)品。

首付貸約50億：“規(guī)模不大”

首付貸并不是最近才出現(xiàn)的新鮮事物。“首付貸其實(shí)就是售房促銷手段。”一位參與開發(fā)首付貸產(chǎn)品的資深人士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者稱。

一位對首付貸產(chǎn)品了解頗深的高管對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，目前該產(chǎn)品在全國的體量約為50億元。

此前引爆首付貸市場風(fēng)險(xiǎn)的鏈家理財(cái)也在房產(chǎn)牛市行情中獲得了高速成長。鏈家理財(cái)官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年3月10日，平臺(tái)成交金額累計(jì)達(dá)到189億元，為投資人賺取收益1.85億元，投資用戶規(guī)模為31.7萬人。

一位接近上海鏈家區(qū)域經(jīng)理的人士對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者表示，在所有購房者中，選擇首付貸的群體并不多，可以用“很少”來形容。

但是對于上述50億元資金體量，大量業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“規(guī)模不大”。對于由首付貸帶來的杠桿資金，地產(chǎn)行業(yè)人士稱，更多應(yīng)該屬于杠桿資金剛剛?cè)雸觯⒉荒芊Q之為已經(jīng)有大量杠桿資金入場。

風(fēng)險(xiǎn)黑洞

一位地產(chǎn)行業(yè)券商分析師稱，首付貸做為金融工具的一種，自身不具備好壞的色彩，但是當(dāng)兩個(gè)問題同時(shí)存在的時(shí)候風(fēng)險(xiǎn)便開始顯現(xiàn)，對于首付貸來說，這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于，第一，價(jià)格出現(xiàn)了絕對的高點(diǎn);第二，有一個(gè)時(shí)間引爆了風(fēng)險(xiǎn)的存在。

當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)非理性上漲時(shí)，獲利空間逐步增大，對于首付貸產(chǎn)品的資金監(jiān)管成為最重要的風(fēng)險(xiǎn)防控手段，此次首付貸風(fēng)險(xiǎn)“雷炸”正是源于此，鏈家這顆雷的模式，即通過資金池模式，將購房者的押金、首付款等資金沉淀后再行通過高息方式借給首付貸需要者，“一吸一放”收益滾滾而來，其中，資金是否被合理監(jiān)管成為重點(diǎn)。

首付貸存在的風(fēng)險(xiǎn)更多是要考查資金來源。目前行業(yè)中首付貸模式分為兩種，一種是由互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)開發(fā)的首付貸產(chǎn)品，在某種定義上被看做是P2P產(chǎn)品的房地產(chǎn)抵押標(biāo)，資金來源包含P2P投資者的民間資金以及P2P平臺(tái)對接小貸公司的放款資金;另一種則是由房地產(chǎn)中介形成閉環(huán)產(chǎn)業(yè)鏈打造的首付貸產(chǎn)品，資金來源一方面則來自于平臺(tái)握有的小貸持牌機(jī)構(gòu)，此外部分中介機(jī)構(gòu)存在多個(gè)個(gè)體以個(gè)人名義“聯(lián)合放貸”，即全部是個(gè)人的自有資金，但是由于個(gè)人資金體量較少，因此規(guī)模并不大。

可以發(fā)現(xiàn)，首付貸的風(fēng)險(xiǎn)存在于，第一，以資金池模式開發(fā)首付貸產(chǎn)品;第二，首付貸包含抵押貸和信用貸，在掛鉤民間資金的基礎(chǔ)上，信用風(fēng)險(xiǎn)隨之升高;第三，部分平臺(tái)旗下并沒有持牌的小貸機(jī)構(gòu)，而是通過收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式讓銀行理財(cái)資金流入了首付貸產(chǎn)品。

上述地產(chǎn)行業(yè)券商分析師稱，目前全國的房貸首付比例是40%，北京這樣的一線城市首付比例是65%，確實(shí)存在杠桿運(yùn)用相對不足的情況。對于資金杠桿的運(yùn)用需要更進(jìn)一步的觀察，這主要涉及資金監(jiān)管的問題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。