房企密集“落子”河北城市邊緣區(qū)

近一年，在樓市調(diào)控政策以及各地土地拍賣政策的多方作用下，全國土地市場出現(xiàn)降溫，開發(fā)商拿地?zé)崆闇p弱，拿地策略愈趨謹(jǐn)慎。與前些年大房企普遍將目光鎖定市中心的優(yōu)質(zhì)地塊不同，2018年河北不少房企頻繁拿地各城市的二環(huán)、三環(huán)外的邊緣區(qū)域，以及各地的新建城區(qū)，開發(fā)“腳步”紛紛外移。

1.房企頻頻拿地“城市邊緣區(qū)”

根據(jù)百度百科，城市邊緣區(qū)是指“一種在土地利用、社會和人口特征等方面發(fā)生變化的地帶，它位于連片建成區(qū)和郊區(qū)以及具有幾乎完全沒有非農(nóng)業(yè)住宅、非農(nóng)業(yè)占地和非農(nóng)業(yè)土地利用的純農(nóng)業(yè)腹地之間的土地利用轉(zhuǎn)換地區(qū)”。

近兩年，河北各城市建設(shè)紛紛提速，多地將周邊區(qū)縣納入中心城區(qū)，城市規(guī)模不斷增大。隨著城市的擴容，新建區(qū)域的大量可供開發(fā)建設(shè)的土地也陸續(xù)進入土地市場。與主城區(qū)相比，新建城區(qū)的土地開發(fā)成本相對較低，且大多不受限購、限貸等樓市調(diào)控政策的限制，由此吸引了開發(fā)商的關(guān)注與投資。

以石家莊為例，據(jù)燕趙都市報房地產(chǎn)傳媒中心統(tǒng)計，2017年石家莊國土資源局共掛牌出讓166宗國有建設(shè)用地使用權(quán)，其中鹿泉區(qū)、藁城區(qū)、欒城區(qū)三個新建區(qū)及周邊的正定縣、正定新區(qū)的出讓地塊為120宗，占到總出讓地塊的7成以上；2018年，石家莊共成交土地177宗，其中新擴建三區(qū)及正定縣、正定新區(qū)出讓土地102宗，占總出讓地塊近6成，僅鹿泉區(qū)一區(qū)年內(nèi)就出讓地塊68宗，占據(jù)各區(qū)榜首。

無獨有偶，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“城市邊緣區(qū)”已經(jīng)成了各大房企爭相拿地的主力“陣地”之一。邯鄲市的東部新區(qū)、冀南新區(qū)、邯山區(qū)，張家口市的宣化區(qū)、下花園區(qū)、萬全區(qū)，唐山市的豐潤區(qū)、開平區(qū)、曹妃甸區(qū)……各城市的新建區(qū)及周邊區(qū)縣已經(jīng)成了房企開發(fā)的“新戰(zhàn)場”。

與前些年大房企紛紛向一二線中心城市集聚不同，近幾年，三四線城市已經(jīng)成了土地市場的“主力軍”。中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年，全國300城市土地出讓金總額為4.1773萬億元，同比增加2%。其中，一線城市土地出讓金為5517億元，同比下降12%；二線城市土地出讓金為20520億元，同比減少1%；三四線城市土地出讓金15736億元，同比增加15%。

分城市來看，開發(fā)企業(yè)拿地策略正從大城市向中小城市傾斜；從單個城市開發(fā)規(guī)律來看，開發(fā)企業(yè)正從中心城區(qū)向城市邊緣區(qū)域轉(zhuǎn)移。

2.土地開發(fā)成本低迎合剛需市場

對于拿地城市邊緣區(qū)域的初衷，有開發(fā)商表示，一則，城市邊緣區(qū)域的土地大多為凈地，開發(fā)流程簡單，拿地成本相對較低，開發(fā)周期較短；二則，在主城區(qū)全面限購、限貸、限售的大環(huán)境下，周邊不限購區(qū)域的房源更多承接了城市的外溢需求，具有可操作的空間；三則，在樓市成交高峰期過后，市場需求已經(jīng)轉(zhuǎn)向以剛需為主，性價比更高的周邊區(qū)域項目市場接受度較高。

以石家莊為例，根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2018年鹿泉區(qū)共計出讓土地64宗，占據(jù)石家莊各區(qū)榜首。其中，成交土地面積約合1829.8畝，成交總價286231.3602萬元，畝單價約合156.43萬元；而主城區(qū)中土地出讓宗數(shù)最多的區(qū)為長安區(qū)，共計30宗，涉及土地面積1226.7畝，土地成交總價968300萬元，畝單價約合789.35萬元。僅從畝單價來看，主城區(qū)長安區(qū)的地塊平均畝單價約為鹿泉區(qū)的5倍。

另據(jù)安居客、58同城、石家莊買房網(wǎng)等平臺提供的數(shù)據(jù)來看，2018年12月石家莊長安區(qū)的二手房掛牌均價約為15818元/平方米，鹿泉區(qū)的二手房掛牌均價為10933元/平方米。粗略計算得知，長安區(qū)的二手房掛牌價格約為鹿泉區(qū)的1.5倍。5倍的拿地成本，1.5倍的成交單價，從綜合開發(fā)成本來看，鹿泉區(qū)的開發(fā)成本遠低于長安區(qū)。

另一方面，業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年，河北各地城市軌道交通、主干路外延等城市交通路網(wǎng)的提速，也為城市邊緣區(qū)域的房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)提供助力。需求外溢已經(jīng)成為各城市樓市發(fā)展的一個普遍現(xiàn)象。

3.年末土地出讓不停歇房企布局來年市場

盡管臨近春節(jié)，河北各地的土地市場并沒有“停歇”，開發(fā)商紛紛拿地布局來年。近日，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，河北石家莊、保定、邢臺等多地均有土地掛牌出讓，多家房企成功拿地，涉及補證地塊及待開發(fā)項目。

就省會石家莊來看，1月份截止21號，石家莊主城區(qū)、正定縣、鹿泉區(qū)、欒城區(qū)已經(jīng)分別迎來多批次土地出讓活動，主城區(qū)6宗地塊、鹿泉區(qū)4宗、正定縣1宗、欒城區(qū)1宗地塊成功出讓，其中涉及天山熙湖三期、明瀚花香城等補證項目。此外，1月份鹿泉區(qū)、高新區(qū)陸續(xù)有多宗地塊掛牌。

一方面是土地市場的密集掛牌、出讓，另一方面也伴隨著地塊的頻繁流拍。1月份，石家莊掛牌出讓的地塊中，再次有多宗地塊流拍、停拍，涉及學(xué)府名城等補證項目，也包含部分凈地地塊。

與前幾年相比，2018年全國土地市場降溫明顯。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年全年，一二線城市合計住宅土地流拍高達382宗，是最近6年來最高紀(jì)錄，同比上漲167%。與一二線城市相比，三四線城市的土地流拍情況相對較少，但是受整體市場環(huán)境的影響，開發(fā)商拿地時也愈加謹(jǐn)慎。

對于土地市場流拍現(xiàn)象加劇的原因，中國指數(shù)研究院認為，一方面是部分城市限房價、限地價、競自持、競配建等土地出讓條件嚴(yán)苛，房企的利潤空間被壓縮；一方面是樓市限購、限貸款等調(diào)控城市范圍增大，部分購房需求被抑制，銷售增速放緩，房企回款壓力較大；另一方面是房企融資渠道持續(xù)收緊，致使房企拿地更加謹(jǐn)慎。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。