碧桂園預收款倍增 房企年報數(shù)據(jù)“強者恒強”

截至3月21日，已有超過30家上市房企公布了年報。財務數(shù)據(jù)顯示，絕大部分上市房企都順勢而為，交出令人滿意的答卷。多家房企對2018年的展望都提到政府將繼續(xù)實行差別化調控，并大力推動住房租賃市場建設，預計房地產(chǎn)行業(yè)的競爭將更趨激烈，整合加速，市場分化。各上市房企將根據(jù)自身實際情況，圍繞租購并舉實施新的戰(zhàn)略布局。

銷售盡可能“趕早”

3月20日，碧桂園披露全年業(yè)績。2017年，碧桂園實現(xiàn)合同銷售額5508億元，增幅78.4%。截至2017年末，按目標城市分類，一、二線和三、四線城市對公司合同銷售額的貢獻各占50%。報告期內(nèi)，碧桂園實現(xiàn)營收2269億元、毛利587.9億元，分別增長48.2%、82.4%；毛利率企穩(wěn)回升，上升了4.8個百分點至25.9%；凈利潤260.6億元，增長126.3%。

受益于前期土地儲備充足、優(yōu)良的內(nèi)控管理及高周轉策略，碧桂園在高速發(fā)展的同時，財務數(shù)據(jù)強健。截至2017年底，碧桂園加權平均融資成本下降44個基點至5.22%，期末加權平均融資成本已連續(xù)5年下降，至歷史最低水平。碧桂園總裁莫斌表示，2018年公司不設合同銷售目標，將根據(jù)市場情況推量，實現(xiàn)繼續(xù)增長。

與不設銷售目標的碧桂園不同，新城控股、旭輝控股集團、富力地產(chǎn)均在年報中確定了今年的銷售目標。新城控股力爭2018年合同銷售金額達到1800億元。旭輝控股集團將2018年合同銷售額目標定為1400億元，較2017年合同銷售額增長約35%。富力地產(chǎn)將2018年協(xié)議銷售目標定為不低于1300億元，較2017年全年合同銷售額增長約60%。

進入2018年以來，房企銷售勢頭不減。據(jù)國家統(tǒng)計局的最新數(shù)據(jù)，1月至2月全國商品房銷售額為1.25萬億元，同比增長15.3%，增速提高1.6個百分點。

克而瑞研究中心研究總監(jiān)楊科偉表示，監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，現(xiàn)在不少城市商品房新增供應量在上升，因此當前房企的銷售情況總體應該還是不錯的。有不愿具名的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)高管告訴記者，現(xiàn)在房企都希望盡可能趕早，加快銷售節(jié)奏。

龍頭房企優(yōu)勢顯著

預收賬款歷來是反映房企經(jīng)營狀況的重要指標之一。碧桂園年報顯示，2017年1月1日，公司預收客戶賬款為1924億元，而截至2017年12月31日，預收客戶賬款已達3880億元，較年初增長101.66%。首創(chuàng)置業(yè)2017年末預收款項增長78.15%，新城控股預收款項增長70.35%，富力地產(chǎn)2017年出售物業(yè)已收按金的增速為48.67%，中糧地產(chǎn)預收款項增長34.38%。

業(yè)內(nèi)人士認為，預收賬款的大幅增加說明產(chǎn)品供不應求，從一個側面也反映出龍頭房企在品牌、拿地、開工、銷售等環(huán)節(jié)的強勢地位，是行業(yè)集中度提升的表現(xiàn)。

碧桂園凈經(jīng)營性現(xiàn)金流已連續(xù)兩年為正。公司2017年售樓回籠現(xiàn)金5003.3億元，回款率91%，扣除支付土地款、工程款等經(jīng)營性現(xiàn)金支出后，經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為240.8億元，延續(xù)2016年態(tài)勢，做到了經(jīng)營效益和風險管控的平衡。

這一點也獲得機構的認可。有研報預測，2017年至2019年，碧桂園的核心凈利潤將分別增至223億元、333億元和469億元，反映出公司2016年至2018年合同銷售額的快速增長。知名投行摩根士丹利發(fā)布的研報預測，碧桂園2017年至2019年的復合增長率在60%左右，鑒于碧桂園的高周轉和市場整合能力，將目標價調高56%，評級調升至優(yōu)于大市。

積極布局長租業(yè)務

目前，我國住房租賃市場正迎來前所未有的發(fā)展機遇，碧桂園、萬科、旭輝控股集團等房企都在積極布局這一領域。

碧桂園此前曾提出計劃3年發(fā)展100萬套長租公寓。公司在2017年年報中表示，在專注房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)之余，公司也在積極與主要金融機構合作，發(fā)展長租業(yè)務。報告期內(nèi)，公司正式成立長租事業(yè)部，在北上廣深及武漢、廈門等一、二線城市籌備項目，在建房間數(shù)達2963間，已獲取項目的總房間數(shù)超過8000間，預計2018年內(nèi)實現(xiàn)多個城市、多個項目同時開業(yè)，保障供應。

旭輝控股集團則在年報中表示，公司的領寓公寓簽約（管理）的規(guī)模達到20000間，成為國內(nèi)增長最快的長租公寓營運商之一。首創(chuàng)置業(yè)表示，公司2018年將打造不動產(chǎn)資管平臺，全面提升項目運營，實現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流與資產(chǎn)增值，聚焦京滬深寫字樓，并探索用集體土地發(fā)展長租公寓項目。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。