“930”樓市調控一年間：多城經歷四輪及以上政策加碼

去年9月30日，北京發(fā)布了被稱為“930新政”的樓市調控措施，拉開了全國新一輪的樓市調控序幕。

新政實施一周年之際，在多輪調控影響下，多地樓市成交量下滑明顯，市場向理性方向發(fā)展。

易居研究院數據顯示，9月份，在其檢測的50城中，新建商品住宅成交面積同比減少31%，已連續(xù)7個月下跌。其中，四個一線城市新建商品住宅成交面積為169萬平方米，同比減少53%。中國指數研究院的數據則顯示，十一黃金周期間，其重點監(jiān)測的25個城市成交面積環(huán)比下降62.6%。

分析人士指出，一方面，調控城市的樓市成交量持續(xù)下滑，在經歷了兩三個季度的“量跌”后，正處在向“價跌”轉變的關鍵節(jié)點，市場預期變化明顯；另一方面，盡管根據房企發(fā)布的銷售業(yè)績，大型房企將在2017年迎銷售業(yè)績與利潤的新高峰，但行業(yè)整體分化進一步加劇，中小房企的生存空間進一步萎縮。

60城累計出臺126條限購政策

“930”調控一年以來，樓市成交量下滑明顯。

根據易居研究院監(jiān)控的50城新建商品住宅成交報告，一線城市今年前三季度新建商品住宅成交面積為1796萬平方米，創(chuàng)10年新低，為2007年以來的最低值。

即使在傳統(tǒng)的銷售旺季，“金九銀十”，市場仍維持低位。9月份，易居研究院監(jiān)測的50個典型城市新建商品住宅成交面積為2266萬平方米，環(huán)比增加3%，同比減少31%，同比數據已連續(xù)7個月下跌。

這一趨勢也延續(xù)到了“十一”黃金周期間。受假期出行影響，“十一”期間一直是樓市成交淡季，網簽量一般處于相對低位，但相較往年，今年黃金周格外慘淡。

中國指數研究院數據顯示，十一黃金周期間，受其重點監(jiān)測的25個城市成交面積環(huán)比下降62.6%。其中24個城市環(huán)比下降，占監(jiān)測城市的96%；與去年同期相比，25個代表城市成交量整體下降60.9%，其中21個城市均有所下降。

分城市來看，各線城市同環(huán)比均有不同程度下降。環(huán)比來看，一二城市降幅均超六成，且一線代表城市降幅高于二三線。同比來看，各線城市均下降，一線城市降幅超八成。

易居研究院副院長楊紅旭認為，此輪市場降溫主要原因還是各地持續(xù)出臺的調控政策，對房地產市場的供給端和需求端均作出限制，使成交維持在低位；同時，由于去年調控前的樓市火爆，銷售數據基數較大，使得今年的同比降幅比較明顯。

截至2017年9月30日，全國范圍內已經有近60個城市被納入調控范圍，累計出臺126條限購政策、166條限貸政策。分析人士指出，此輪調控持續(xù)時間長，且隨著市場行情的變化不斷加碼，是其區(qū)別于此前幾輪調控的主要特點。

據了解，北京、杭州、南京、成都、廈門、保定等多個城市已經歷四輪及以上政策加碼。而在9月末，西安、重慶等多個熱點城市先后集中出臺樓市新政。

中國指數研究院認為，9月末出臺新政的多數城市，均將限售作為本次政策的核心聚焦點。其政策的核心訴求就是：抑投機、穩(wěn)預期、促理性。多城限售繼續(xù)發(fā)力，將使調控力度達到較高的程度，將進一步穩(wěn)定市場預期，引導市場更快地向理性方向發(fā)展。“未來樓市政策仍會延續(xù)‘房子是用來住的，不是用來炒的’這一明確的樓市調控主線。”

行業(yè)集中度進一步提升

持續(xù)高壓調控，不僅使市場預期和價格開始松動，也開始對房地產業(yè)態(tài)產生影響。

楊紅旭表示，對于處于調控中的熱門城市而言，目前正處在成交量持續(xù)萎縮之后，導致價格下跌的關鍵時間點。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，事實上，到了下半年，市場下行的趨勢已經導致部分房企主動放棄心理預期的價格底線，適應政府的指導價格而積極跑量。

而在二手房市場，市場預期的變化更加明顯。近期，鏈家研究院發(fā)布報告稱，市場業(yè)主在積極調整預期。對比去年同期掛牌業(yè)主的調價情況，重點城市二手房市場降價業(yè)主的占比較去年同期有明顯增長。以北京為例，在9月份北京所有調價業(yè)主中，降價業(yè)主占比同比上升了超過70%。

同時，此輪調控對房地產行業(yè)的影響也在持續(xù)發(fā)酵。行業(yè)集中度進一步提升，中小房企生存空間越發(fā)萎縮。

根據CRICA研究中心數據，前30房企在2017年前三季度的金額集中度達到37.9%，比上年末上升8.5%，前50房企則上升9.4%，達到44.7%。

新城控股集團高級副總裁歐陽捷表示，受限價、限售等政策的影響，一二線熱點城市或將進入長期的限制性發(fā)展周期。過去以一二線城市業(yè)務為主的大型房企，為了保持業(yè)績繼續(xù)增長，開始向三四線城市擴張，對中小城市形成嚴重擠壓。

這在拿地數據上體現更為明顯。中原地產研究中心統(tǒng)計數據顯示，截至2017年前9月，拿地最多的50大房企累計拿地金額達到17711.8億，與2016年同期50大房企拿地金額相比，上漲約48%。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。