25城十一期間新房成交跌四成 后續(xù)降價(jià)存在可能性

從去年“930新政”開(kāi)啟了新一輪政策加碼周期。在近一年樓市發(fā)展過(guò)程中，全國(guó)各地積極堅(jiān)持“房住不炒”、“因地制宜”的調(diào)控導(dǎo)向，有效地促進(jìn)了量?jī)r(jià)等指標(biāo)的平穩(wěn)回歸。今年十一假期（10月1日-7日），全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市新建商品住宅成交面積為131萬(wàn)平方米，而去年同期為237萬(wàn)平方米，跌幅為44%。

25個(gè)城市中，有18個(gè)城市出現(xiàn)了同比下跌態(tài)勢(shì)，包括蘇州（93%）、東莞（90%）、寶雞（82%）、南昌（80%）、上海（80%）、肇慶（75%）、呼和浩特（74%）、揚(yáng)州（62%）、江門（60%）、北京（56%）、長(zhǎng)春（48%）、青島（46%）、杭州（44%）、溫州（38%）、百色（14%）、惠州（9%）、深圳（7%）和武漢（4%）。具體從城市分類看，包括蘇州、南昌、上海等一二線城市跌幅較大，當(dāng)然這也和此類城市新房房源不足有關(guān)。而包括東莞、肇慶、揚(yáng)州等城市也有各類調(diào)控政策，市場(chǎng)出現(xiàn)降溫也是符合預(yù)期的。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，降溫和四個(gè)因素有關(guān)。第一、政策效應(yīng)。去年“930新政”出臺(tái)后，全國(guó)各地政策持續(xù)收緊。包括限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等政策，都抬高了住房交易的成本，使得房屋交易的頻率放緩。尤其是部分大城市，購(gòu)房的首付比例從過(guò)去的3成提高到5成甚至更高，這會(huì)加重觀望情緒，進(jìn)而影響市場(chǎng)交易。

第二、供給因素。目前各地樓市調(diào)控中，對(duì)于預(yù)售證的發(fā)放有著比較嚴(yán)厲的管控政策。一些房企若“一意孤行”試圖報(bào)高價(jià)，那么就很難獲得預(yù)售證，這自然會(huì)影響可售房源和供應(yīng)量，進(jìn)而影響市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)。

第三、市場(chǎng)預(yù)期。政策收緊下的市場(chǎng)心態(tài)其實(shí)在不斷發(fā)生變化。去年“930新政”出臺(tái)后，十一假期或存在一定的恐慌性購(gòu)房交易現(xiàn)象，所以當(dāng)時(shí)市場(chǎng)交易反而會(huì)比較高。而隨著今年二季度全國(guó)各地樓市政策的加碼，當(dāng)前市場(chǎng)參與者對(duì)待政策的心態(tài)相對(duì)平和。即便是今年9月份部分城市又陸續(xù)出臺(tái)了一些政策，恐慌性交易的現(xiàn)象依然是減少的。

第四、假期效應(yīng)。由于今年國(guó)慶假期和中秋假期重疊，所以假期時(shí)間要比去年假期多1天。對(duì)于相關(guān)購(gòu)房者、售樓部門、中介公司等的出行和工作都會(huì)帶來(lái)一定的影響。

“在樓市調(diào)控的一周年期間，全國(guó)市場(chǎng)交易總體上處于降溫態(tài)勢(shì)。而十一假期的交易狀況，延續(xù)了這個(gè)特征。本輪樓市降溫和較為嚴(yán)厲的政策出臺(tái)有緊密關(guān)聯(lián)，即政策效應(yīng)不斷釋放。從后續(xù)政策的邏輯來(lái)看，政策將保持連續(xù)性，政策從緊是大概率。尤其是近期房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的各類管控加大，如消費(fèi)貸市場(chǎng)的整頓，這都會(huì)使得房屋買賣的杠桿比例降低，進(jìn)而使得交易規(guī)模處于低位?！眹?yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

對(duì)于部分房企來(lái)說(shuō)，在市場(chǎng)交易持續(xù)處于低位的情況下，若資金面壓力繼續(xù)加大，那么后續(xù)進(jìn)行降價(jià)也是完全有可能的，這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)或在明年上半年出現(xiàn)。而對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，房企定價(jià)策略的調(diào)整，有助于降低其購(gòu)房成本，這對(duì)于自住和首套購(gòu)房需求而言自然有積極意義。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。