調(diào)控現(xiàn)三類新式土地供應(yīng) 房企脫離傳統(tǒng)另謀盈利之道

樓市調(diào)控流下的 “金九”

三季度土地政策制定圍繞三個(gè)領(lǐng)域展開：第一是在“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”等方面出臺(tái)地方性文件，第二是基于深化土地制度改革方面，第三是從土地集約節(jié)約利用角度。這也導(dǎo)致如何獲取土地、如何運(yùn)營(yíng)之成為房企研討的重要方向。

自構(gòu)建“租購(gòu)并舉”住房體系提出以來(lái)，各城市在土地出讓環(huán)節(jié)出現(xiàn)了更多元化的因素。

北京一直是反應(yīng)迅速者。9月29日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2035年）發(fā)布。提到北京市未來(lái)五年新供應(yīng)各類住房150萬(wàn)套以上。其中，產(chǎn)權(quán)類住房約占70%，租賃類約30%。產(chǎn)權(quán)類住房中，商品住房約占70%，保障性住房約占30%。商品住房中，共有產(chǎn)權(quán)住房、中小套型普通商品住房約占70%。共有產(chǎn)權(quán)住房中，70%面向本市戶籍人口，30%面向非京籍人口。

城市規(guī)劃背后即反映出當(dāng)前土地出讓規(guī)則之變。開始有更多純租賃用地、共有產(chǎn)權(quán)用地及限售類用地出現(xiàn)，成為一大新趨勢(shì)。

上海易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)注意到，從當(dāng)前土地出讓規(guī)則來(lái)看，主要出現(xiàn)幾種模式。第一是限價(jià)，通過(guò)設(shè)定最高土地價(jià)格、配建保障房和其他住房等方式進(jìn)行。第二是限購(gòu)，比如在上海實(shí)行拿地評(píng)分制，這是類似限購(gòu)的做法，類似管制都說(shuō)明土地市場(chǎng)也和房產(chǎn)市場(chǎng)一樣，存在僧多粥少的現(xiàn)象。第三種是政府窗口指導(dǎo)，所以開始出現(xiàn)部分地塊由國(guó)企拿下更有優(yōu)勢(shì)，這在租賃型用地推出方面表現(xiàn)明顯。

出讓規(guī)則之變

今年下半年以來(lái)，各城市密集出臺(tái)了多項(xiàng)土地方面的調(diào)控政策。其中針對(duì)制造業(yè)、人才住房、養(yǎng)老地產(chǎn)、外商投資等給予了各類支持，這和上半年管控地價(jià)的政策導(dǎo)向略有差異。

從發(fā)布的土地政策來(lái)看，內(nèi)容主要以調(diào)整供地結(jié)構(gòu)、優(yōu)化供地模式和提高土地利用效率等為導(dǎo)向。歸結(jié)來(lái)看，主要是基于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、深化土地制度改革等內(nèi)容展開。

比如，7月6日上海市政府發(fā)布的《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》中，主要涉及從供應(yīng)端管控地價(jià)、盤活存量以及加強(qiáng)供應(yīng)段質(zhì)量等方面。

該《規(guī)劃》明確，以土地供應(yīng)環(huán)節(jié)為主要抓手，建立按照供地面積比例推進(jìn)制度；開展住房市場(chǎng)供需關(guān)系、住房結(jié)構(gòu)、區(qū)域狀況等監(jiān)測(cè)與評(píng)估，及時(shí)優(yōu)化土地和住房供應(yīng)模式和結(jié)構(gòu)；結(jié)合城市更新，盤活存量土地資源，提高土地利用效率。有條件的地方，可適當(dāng)提高建筑容量，在保障性住房和商品住房中推行工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)。

深圳則對(duì)人才住房給予更多支持。7月7日，市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃2017年度實(shí)施計(jì)劃》，明確年度內(nèi)商品住房、人才住房和保障性住房用地供應(yīng)統(tǒng)籌安排，用地出讓優(yōu)先滿足人才住房和保障性住房用地需求，并穩(wěn)定這兩類住房的建設(shè)用地供應(yīng)規(guī)模。此外還提出，“招拍掛”出讓商品住房用地，土地溢價(jià)率超過(guò)一定比例的，由競(jìng)價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)配建人才住房和保障性住房面積。

北京則在土地實(shí)際出讓中直接加大了租賃用地以及共有產(chǎn)權(quán)地塊的出讓。根據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，北京年內(nèi)已經(jīng)出讓49宗住宅用地，累計(jì)出讓面積合計(jì)達(dá)621.32萬(wàn)平方米，相比2016年全年上漲了183%。其中70年持有型租賃地塊年內(nèi)達(dá)到82.21萬(wàn)平方米；共有產(chǎn)權(quán)用地面積達(dá)到158.82萬(wàn)平方米，占住宅土地總面積比例高達(dá)26%。

嚴(yán)躍進(jìn)總結(jié)道，三季度土地政策的發(fā)展繼續(xù)堅(jiān)持供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的導(dǎo)向，政策制定圍繞三個(gè)領(lǐng)域展開。第一是繼續(xù)配合住房市場(chǎng)的各類調(diào)控，在“控地價(jià)、控房?jī)r(jià)、競(jìng)自持”等方面出臺(tái)地方性政策文件；第二是基于全面深化土地制度改革的精神，針對(duì)農(nóng)村土地市場(chǎng)、集體建設(shè)用地等方面；第三是從土地集約節(jié)約利用角度，針對(duì)工業(yè)用地等細(xì)分領(lǐng)域出臺(tái)政策。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。