房地產(chǎn)是“灰犀牛”嗎？NO！坐擁高資產(chǎn)的窮人才是真正的黑天鵝！

7月16日中央金融工作會(huì)議召開后，《人民日?qǐng)?bào)》第二天就發(fā)表了一篇評(píng)論員文章，稱既要防“黑天鵝”，也要防“灰犀?！?。話音未落，當(dāng)大家迷迷糊糊還沒搞明白“灰犀?！钡降字傅氖鞘裁吹臅r(shí)候，周一股市一開盤先跪了，低開后急速下行，最終 創(chuàng)業(yè)板指跌逾5%，大盤也跌了超過1%，兩市近500股跌停！

很多人都心存疑慮，市場到底在怕什么？資本到底在躲什么？究竟什么才是“灰犀牛”？

其實(shí)，“灰犀?！备拍钍怯擅绹鸥Ｄ穼W(xué)者獎(jiǎng)獲得者―米歇爾?渥克在2013年1月的達(dá)沃斯論壇上首次提出，比喻那些大概率且影響巨大的潛在危機(jī)。隨后她在所著《灰犀牛：如何應(yīng)對(duì)大概率危機(jī)》一書中進(jìn)行了詳細(xì)闡述：相對(duì)于“黑天鵝”的難以預(yù)見和偶然性，“灰犀牛”不是突發(fā)的，而是在一系列警示信號(hào)和跡象之后發(fā)生的大概率事件。

灰犀牛生長于非洲草原，體型笨重、反應(yīng)遲緩，你能看見它在遠(yuǎn)處，卻毫不在意，一旦它向你狂奔而來，憨直的路線、爆發(fā)性的攻擊力定會(huì)讓你猝不及防，直接被撲倒在地！所以危險(xiǎn)并不都來源于突如其來的災(zāi)難、或者太過微小的問題，更多只是因?yàn)槲覀冮L久地視而不見。

王志軍。上證報(bào)記者 史麗 攝

7月27日，國新辦舉行介紹當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢的新聞發(fā)布會(huì)。中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室經(jīng)濟(jì)一局局長王志軍對(duì)“灰犀?！苯o予了詳細(xì)解釋，并明確指出：對(duì)存在的“灰犀牛”風(fēng)險(xiǎn)隱患，如影子銀行、房地產(chǎn)泡沫、國有企業(yè)高杠桿、地方債務(wù)、違法違規(guī)集資等問題，要摸清情況，區(qū)分輕重緩急和影響程度，突出重點(diǎn)，采取有效措施，妥善加以解決。

從王志軍的這個(gè)表態(tài)來看，房地產(chǎn)只是存在成為“灰犀?！钡娘L(fēng)險(xiǎn)隱患。這個(gè)表態(tài)與某些機(jī)構(gòu)判斷房地產(chǎn)就是“灰犀?！笔怯休^大出入的。

比如天風(fēng)宏觀劉煜輝團(tuán)隊(duì)，上來就把中國房地產(chǎn)泡沫當(dāng)成最大的“灰犀?！保簭娜珖用袷杖朐鏊俚陀谌珖慨a(chǎn)市值增速、中國居民資產(chǎn)鐘房產(chǎn)比重過高、中國居民房貸比重過高、家庭杠桿率過高等一眾指標(biāo)來看空房地產(chǎn)。

小編認(rèn)為，這是在一定程度上高估了房地產(chǎn)泡沫，也忽視了各地房價(jià)的不平衡，低估了高房價(jià)城市近期調(diào)控的作用。從目前中國各大城市房貸收入比相比美國爆發(fā)危機(jī)時(shí)的水平，還處于相對(duì)安全的區(qū)間，這意味著離灰犀牛還有很長安全距離，也給予市場跨越債務(wù)周期的空間。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)測算：2012年開始，中國居民購房抵押率(Loan to Value Ratio，LTV)不斷上行，并在2015-2016年加速上行。2016年底中國購房抵押率LTV達(dá)到56.4%，相當(dāng)于美國2001-2002年的水平。

從這個(gè)維度看，雖然中國的灰犀牛隱約動(dòng)起來了，但我們離美國次貸危機(jī)爆發(fā)之前居民購房抵押率101%的它還有較長一段距離。

中國房地產(chǎn)市場不會(huì)復(fù)制美國次貸危機(jī)情況。國內(nèi)幅員遼闊，市場參差不齊：一則是眾多三四線城市仍然面臨去庫存的問題；二是部分二線城市、一線城市及其周邊地區(qū)去年快速飆升的勢頭基本被中央政府去年國慶節(jié)指導(dǎo)下調(diào)控遏制。

房地產(chǎn)調(diào)控見效與否并不能完全靠房價(jià)來衡量，房地產(chǎn)調(diào)控是一場“馬拉松”式的競賽，不會(huì)一蹴而就。因此，近日召開的中央政治局會(huì)議明確，要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，堅(jiān)持政策連續(xù)性穩(wěn)定性，加快建立長效機(jī)制。

房地產(chǎn)市場長效機(jī)制應(yīng)該包含方方面面，租賃住房的發(fā)展也應(yīng)是其重要組成部分之一。7月17日，廣州正式公布《加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，明確租購?fù)瑱?quán)。此前，上海在全國范圍內(nèi)首次宣布推出規(guī)定用途為建設(shè)租賃住房的地塊。7月24日，上海首批公開出讓的兩塊純租賃住房用地被兩家地方國企競得，兩塊土地均采取“只租不售”模式。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部門近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，廣州、深圳、南京等12個(gè)城市成為首批試點(diǎn)。專家認(rèn)為，房地產(chǎn)調(diào)控不但要在需求端發(fā)力，抑制投機(jī)需求，還要在供給側(cè)加強(qiáng)政策調(diào)控，方法之一就是著力發(fā)展租賃住房市場。

從以上分析看，需求端、供給側(cè)、財(cái)稅、土地供應(yīng)等政策的陸續(xù)出臺(tái)及加強(qiáng)，已經(jīng)構(gòu)成了房地產(chǎn)市場長效機(jī)制的基礎(chǔ)。換句換說就是，房地產(chǎn)成為“灰犀?！钡娘L(fēng)險(xiǎn)隱患正在努力排除，且已經(jīng)明顯見效。

坐擁巨額資產(chǎn)的窮人才是真正的黑天鵝

去年9月，有一則新聞轟動(dòng)了媒體。一個(gè)清華大學(xué)的老師被電信詐騙了 1760 萬！對(duì)，你沒看錯(cuò)，是1760萬元。

新聞一出，一片喧嘩。一個(gè)大學(xué)教師，即便是清華北大的教授，薪資待遇怎么會(huì)如此之高？

根據(jù)前幾年高等教育學(xué)會(huì)組織對(duì)部分高校教師收入調(diào)查顯示，年薪在10萬元以下的教師占比將近一半，20萬元以上的占比連5%都不到。

但為什么這個(gè)被騙的老師會(huì)這么有錢呢？

答案很簡單，就是剛剛賣了一套北京的房子。

2011年的時(shí)候清華大學(xué)曾給教師大規(guī)模分房，售價(jià)僅僅是市價(jià)的一半。所以當(dāng)時(shí)享受到福利的老師現(xiàn)在基本上個(gè)個(gè)都是千萬富翁。

這僅僅是一個(gè)縮影，畢竟清華大學(xué)的老師在整個(gè)社會(huì)上也屬于高知分子，同時(shí)也是中高收入群體。但有另外一部分群體問題就比較大了。

中國早年搞福利分房，很多當(dāng)?shù)厝似鋵?shí)都是有房子的，北京上海的老市民，誰家沒個(gè)房啊。

特別是中國這些年快速的城鎮(zhèn)化和大城市的迅猛發(fā)展。舊城改造、城中村拆遷、道路公園等等建設(shè)拆遷，拆掉了一大批老破舊房屋和村民的房產(chǎn)。還給他們的是閎宇崇樓和一大筆錢。

但是，擁有這些住房的人，卻有相當(dāng)一大部分，依然是整個(gè)社會(huì)的中低收入群體。

你們?nèi)ゾ恍├吓f小區(qū)家屬院看看，電動(dòng)車、十萬左右的汽車停的滿小區(qū)都是。大幾百萬甚至上千萬一套房產(chǎn)的業(yè)主，騎著兩三千的電動(dòng)車，開十幾萬的本田大眾，放在別的城市怎么看怎么別扭，但是京滬就是這么合理！

那么現(xiàn)在就出現(xiàn)了一個(gè)問題，過去，由于各種原因，有人在北京市中心分到一套住房，有人或者在東北長春市中心分到一套住房。

幾十年前這兩套房子價(jià)格基本一個(gè)樣。但是幾十年過去了，兩者估價(jià)能相差十倍。

看到這兒，你會(huì)發(fā)現(xiàn)中國有一個(gè)龐大的群體：坐擁高資產(chǎn)的中低收入人群！

那么如果，這些城市擁有高資產(chǎn)的中低收入人群賣掉了他們的房子，一躍躋身國內(nèi)高凈值人群，那么請(qǐng)問如果他們一旦移民，對(duì)國內(nèi)的沖擊有多大？

根據(jù)招商銀行發(fā)布的中國私人財(cái)富報(bào)告，中國個(gè)人可投資資產(chǎn)在1000萬以上（剔除自有居住住房）的人群有158萬，僅占中國人口的千分之一。

但是，國內(nèi)擁有千萬房屋資產(chǎn)的中低收入人群又何止百萬人？！

這類人群的體量是非常大的。他們中很多人是家里早些年城中村拆遷改造，獲賠好多套房子和上百萬的賠款，這些年房價(jià)漲這么高，有些人就想把安置房轉(zhuǎn)出幾套出去，拿錢去國外置業(yè)。

各種看官看到這估計(jì)就明白為什么國家要嚴(yán)加控制房屋交易量，并且防止房價(jià)下跌，而這背后又與保護(hù)匯率和外匯儲(chǔ)備的關(guān)系了吧。

因?yàn)閲鴥?nèi)最不穩(wěn)定的黑天鵝就是這群人！

這些人有一個(gè)共同的特征：就是除了房屋資產(chǎn)基本一無所有。社會(huì)競爭能力又處于整個(gè)社會(huì)的中下游，他們所仰仗的就是擁有的住房資產(chǎn)，而一旦住房有下跌的預(yù)期，就會(huì)不加思考的恐慌性拋售，而賣房所得的錢又無法像企業(yè)家或優(yōu)秀投資者一樣有能力成為繼續(xù)賺錢的資本。他們中相當(dāng)一部分人會(huì)選擇出國移民，一旦這個(gè)群體思想擴(kuò)散，必定對(duì)國家外匯儲(chǔ)備造成沖擊，影響匯率穩(wěn)定。

防范成群黑天鵝，保護(hù)房價(jià)打消下跌預(yù)期

對(duì)于中國來講，只有兩件事是國家最為關(guān)心的，第一是國內(nèi)就業(yè)問題，第二就是外匯儲(chǔ)備。

而房價(jià)問題又跟外匯儲(chǔ)備關(guān)系緊密。

為了保護(hù)外匯儲(chǔ)備和匯率穩(wěn)定，就堅(jiān)決要保護(hù)一二線城市的房價(jià)，松動(dòng)可以，但是堅(jiān)決不能有下跌的預(yù)期恐慌，更不能出現(xiàn)拋售潮。

北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長蘇劍教授

對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控問題，北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所常務(wù)副所長蘇劍教授認(rèn)為，房地產(chǎn)目前的狀態(tài)是最好的，有房價(jià)上漲預(yù)期但是又不漲。他認(rèn)為，不能打壓成下降預(yù)期，如果有下降預(yù)期就完了。他表示，根據(jù)他一家一家的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京房價(jià)已經(jīng)下跌了10%。雖然降低了10%，但老百姓(603883,股吧)(603883,股吧)對(duì)房價(jià)上漲的預(yù)期沒有變，這是房價(jià)以前上漲過猛引起的。他認(rèn)為，如果再加碼的話，房價(jià)上漲預(yù)期變成下降預(yù)期就真的過猛了，如果用力過猛的話，弄不好會(huì)把房價(jià)泡沫戳穿。但房地產(chǎn)調(diào)控力度越來越大，蘇劍教授呼吁，房價(jià)調(diào)控不要用力過猛。

因?yàn)槿后w的恐慌著實(shí)無依無據(jù)，一旦發(fā)生，就像火車頭啟動(dòng)，想停下來是極為困難的。

歷史上有個(gè)群體恐慌的事件：1523年6月，在倫敦有個(gè)占星家預(yù)言泰晤士河將在次年2月猛漲，屆時(shí)整座倫敦城將會(huì)被洪水淹沒，成千上萬的房屋將被沖毀。

在預(yù)言發(fā)布后的幾個(gè)月里，所有盲從者都著了魂似的天天念叨這個(gè)預(yù)言，越來越多的人開始相信。于是一小部分民眾開始準(zhǔn)備行李遷移，而這些人的遷移行動(dòng)又加速了預(yù)言的傳播速度，終于，越來越多的人開始搬遷，大家成群結(jié)隊(duì)的到遙遠(yuǎn)的村莊避難。

終于，整個(gè)倫敦城成了空城，所有人都認(rèn)為倫敦是個(gè)注定要被洪水所毀滅的城市，但是到了次年二月，洪水并沒有暴漲，當(dāng)憤怒的眾人找來占星預(yù)言家，準(zhǔn)備將該人投入河水中時(shí)，預(yù)言家又想了一個(gè)脫身妙招：說自己計(jì)算錯(cuò)了一個(gè)小數(shù)字，所以洪水的日期被弄錯(cuò)了，提前了整整一個(gè)世紀(jì)。

但恰恰是這種一派胡言，反而在人群之中得到信任和傳播，而這種行為背后的原因，就是大家對(duì)恐懼的本能害怕而失去理性的行為。

所以，必須保護(hù)一線和部分二線城市主城區(qū)房價(jià)，鎖死成交量，防止房價(jià)下跌，提前截?cái)嗫赡馨l(fā)生的恐慌預(yù)期，把黑天鵝的翅膀打折，讓她飛不起來。而灰犀牛？呵呵，您還是先待在那兒歇歇吧！中國現(xiàn)在不需要你！

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。