市場(chǎng)“冰火兩重天” 品牌開(kāi)發(fā)商布局加速

第一季度慣性沖高，第二季度調(diào)控顯現(xiàn)，2017年上半年的中山樓市可謂跌宕起伏，風(fēng)云變幻。

歲至年中，棋入中局，盤(pán)點(diǎn)上半年中山樓市，限購(gòu)新政的實(shí)施，“冰火兩重天”的市場(chǎng)變局，持續(xù)火熱的土地拍賣(mài)，還有已變身當(dāng)下熱詞的“粵港澳大灣區(qū)”，共同構(gòu)成中山樓市的關(guān)鍵因子，并影響著今年下半年，乃至今后一段時(shí)期內(nèi)的區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)變化。

在粵港澳大灣區(qū)背景之下，城市群之間的人才、產(chǎn)業(yè)、資金等要素的流通會(huì)更加頻繁，隨著重大交通項(xiàng)目的不斷落地，中山也將迎來(lái)前所未有的發(fā)展良機(jī)，中山樓市的價(jià)值也將更加值得期待。

中山迎來(lái)“處女限”，外地客被“截流”

如果問(wèn)今年上半年中山樓市最為重要的關(guān)鍵詞是什么？那一定非“限購(gòu)新政”莫屬。限購(gòu)政策的出臺(tái)就像一道分水嶺，影響著中山整個(gè)上半年的樓市行情，乃至今后一段時(shí)間內(nèi)的市場(chǎng)預(yù)期。

在中山樓市持續(xù)了一年多的熱鬧后，今年3月26日該市迎來(lái)了真正意義上的首次限購(gòu)政策。要求非本地戶籍家庭在中山購(gòu)買(mǎi)首套房需提供半年的社保或個(gè)稅證明，購(gòu)買(mǎi)第二套房需提供2年的社保或個(gè)稅證明；對(duì)擁有2套及以上住房的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。

4月2日，中山再次出臺(tái)限購(gòu)補(bǔ)充細(xì)則，對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)申報(bào)備案價(jià)格，高于本項(xiàng)目前期成交價(jià)格3%或高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格3%的商品住房項(xiàng)目，不予辦理價(jià)格備案；當(dāng)商品住房實(shí)際銷售價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過(guò)15%，商品房將無(wú)法網(wǎng)簽。

與限購(gòu)政策同步施行的還有限貸政策，對(duì)本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第三套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款；對(duì)非本市戶籍居民家庭，暫停發(fā)放第二套及以上住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款。

近段時(shí)間以來(lái)，商業(yè)銀行的貸款發(fā)放額度和利率也在收緊，一方面貸款審批、放款速度在變慢，另一方面則是房貸利率在不斷提高。據(jù)筆者了解，目前商業(yè)銀行房貸利率已經(jīng)基本沒(méi)有折扣，基準(zhǔn)利率成為主流，部分銀行甚至上浮10%—20%。

成交量下跌，市場(chǎng)逐步回歸理性

“用‘冰火兩重天’來(lái)形容今年上半年中山樓市變化，個(gè)人認(rèn)為是最為準(zhǔn)確恰當(dāng)?shù)?，冰火狀態(tài)轉(zhuǎn)變的標(biāo)志便是3月26日出臺(tái)的樓市限購(gòu)政策。”合富研究院(中山)高級(jí)分析師謝仲娟表示，“限購(gòu)之前市場(chǎng)一片火熱，很多項(xiàng)目一開(kāi)盤(pán)推新都是‘日光盤(pán)’；限購(gòu)之后外地客被截流，很多樓盤(pán)售樓部門(mén)可羅雀，客流量銳減，成交量也隨之下降?！?/p>

樓市冷暖變化也直觀體現(xiàn)在成交數(shù)據(jù)上，中山市國(guó)土局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年中山一手住宅登記備案15827套，同比去年上半年成交55391套下降71.4%，甚至僅與去年3月份單月成交量相當(dāng)。尤其是限購(gòu)政策出臺(tái)后的4至6月份，一手住宅備案量分別為3085套、624套、1056套，與去年同期相比最高降幅達(dá)93%(5月份)。

很多地產(chǎn)從業(yè)人員對(duì)于“冰火兩重天”可謂深有感觸，“我們的項(xiàng)目以深圳客為主，占比超過(guò)半數(shù)，在3月份之前，每次開(kāi)盤(pán)基本都是‘日光’，每天的現(xiàn)場(chǎng)到訪量也很高，不瞞你說(shuō)，我今年的傭金主要就是前2個(gè)月成交所得?！标愋〗闶腔鹁骈_(kāi)發(fā)區(qū)博愛(ài)路上一樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)，“限購(gòu)政策剛出臺(tái)的時(shí)候，也就是4月份和5月份，市場(chǎng)格外冷清，每天現(xiàn)場(chǎng)到訪量有時(shí)候只有個(gè)位數(shù)，6月份之后隨著本地客回歸，人氣漸漸旺了起來(lái)?！?/p>

合富研究院(中山)在中山樓市半年報(bào)告中分析：“在‘日光盤(pán)’處處可見(jiàn)的3月，中山終于在月底迎來(lái)了樓市首次限購(gòu)，投資客被擋在門(mén)外，樓市熱鬧氛圍戛然而止，溫度驟降，各項(xiàng)目鮮見(jiàn)來(lái)訪、成交，各家開(kāi)發(fā)商也選擇觀望，住宅新增跌到谷底。但端午假期后，各家開(kāi)發(fā)商開(kāi)始逐漸制訂對(duì)策方案，本地客戶也開(kāi)始逐漸消化政策，市場(chǎng)出現(xiàn)回暖跡象。”

重大交通項(xiàng)目加速布局，未來(lái)前景看好

年初，“粵港澳大灣區(qū)”的概念首次寫(xiě)入政府工作報(bào)告，成為社會(huì)“熱詞”，這也標(biāo)志著粵港澳大灣區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略。作為珠三角和粵港澳大灣區(qū)城市群幾何中心的中山，不僅在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方面迎來(lái)了新的機(jī)遇，也為中山樓市發(fā)展注入新的支撐力和想象力。

對(duì)此，知名財(cái)經(jīng)作家葉檀在今年中山3·28招商洽談會(huì)期間曾表示，從地理位置上看，中山非常幸運(yùn)，剛好位于灣區(qū)城市群的連接點(diǎn)，各種資源可以從四面八方匯聚中山；同時(shí)，中山正處在重大交通項(xiàng)目謀劃期，隨著深茂鐵路、深中通道、港珠澳大橋、廣州地鐵18號(hào)線等項(xiàng)目逐步從規(guī)劃到落實(shí)，中山的區(qū)位優(yōu)勢(shì)將更為凸顯；與此同時(shí)，作為大城市周邊的宜居城市，中山在生活上的綜合性價(jià)比也會(huì)對(duì)人才形成吸引力。

“其實(shí)在整個(gè)粵港澳大灣區(qū)內(nèi)部，從樓市角度而言，珠三角九個(gè)城市可以劃分為三個(gè)等級(jí)，其中廣深是第一線，佛山、珠海、東莞、中山、惠州是第二線，江門(mén)和肇慶則是第三線。”謝仲娟認(rèn)為，雖然經(jīng)過(guò)之前一輪的上漲，中山樓市均價(jià)已經(jīng)超過(guò)8000元/平方米，但是與佛山、珠海、東莞等同等級(jí)城市相比，仍然處于低位；而且中山與深圳、廣州、珠海相鄰，且十分宜居，從整個(gè)大灣區(qū)層面而言，中山樓市仍然具備巨大潛力和價(jià)值。

“在珠三角城市群中，中山的城市規(guī)模、GDP總量雖然并不搶眼，但中山的房?jī)r(jià)、生活成本、居住環(huán)境等都有著一定的優(yōu)勢(shì)。深中通道更是為中山提供了后發(fā)優(yōu)勢(shì)。”中原地產(chǎn)主席施永青在“大融合·超預(yù)測(cè)——2017年粵港澳區(qū)域融合高峰會(huì)”上稱，深中通道、深茂鐵路、城際軌道作為珠三角東西岸、乃至粵港澳灣區(qū)融合的重要載體，中山如果能夠把握歷史機(jī)遇建立人流、物流、信息流的平臺(tái)，進(jìn)一步優(yōu)化行政管理，中山的經(jīng)濟(jì)價(jià)值才能在未來(lái)幾年進(jìn)一步得到凸顯。

27宗土地成交，外地品牌開(kāi)發(fā)商變身主角

隨著限購(gòu)政策的出臺(tái)，住宅市場(chǎng)在一二季度交出了截然不同的成績(jī)表，但土地交易市場(chǎng)卻維持了2016年下半年以來(lái)的熱鬧，成交率和轉(zhuǎn)讓價(jià)格持續(xù)走高。

27宗各類型土地成交，共61.67萬(wàn)平方米，吸金54億元，整體溢價(jià)率接近100%，是2017年上半年中山土地市場(chǎng)所交出的成績(jī)單。對(duì)比2016年同期，出讓宗數(shù)基本持平，出讓面積卻減少了11%。

在27宗交易地中，5宗屬商業(yè)地、9宗工業(yè)地，此外13宗則是市場(chǎng)上最受追捧的商住用地；商住用地總建筑面積達(dá)83.75萬(wàn)平方米，成交金額為42.74億元，貢獻(xiàn)土地交易收入占比近八成；從轉(zhuǎn)讓價(jià)格看，樓面地價(jià)平均5103元/平方米，溢價(jià)134%。在上半年的土地拍賣(mài)中，外來(lái)開(kāi)發(fā)商成為了絕對(duì)的主角，融創(chuàng)、萬(wàn)科、恒大、保利、中海等知名房企紛紛涌入土地市場(chǎng)，貢獻(xiàn)了超過(guò)35億元的土地成交額。

回顧整個(gè)過(guò)程，2月初是各開(kāi)發(fā)商角力最激烈的時(shí)候。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，在2月22日至23日，中山國(guó)土資源局推出的11宗商住及商業(yè)用地進(jìn)入網(wǎng)上競(jìng)拍環(huán)節(jié)，由于本次出讓地塊中不少地塊地理位置優(yōu)越，吸引了超過(guò)20個(gè)開(kāi)發(fā)商。其中7年來(lái)首度回歸中山的碧桂園、以及剛剛?cè)刖值拿赖某蔀榱俗畲蟮内A家，這兩家共拿地超過(guò)了10宗，創(chuàng)下中山土地拍賣(mài)多項(xiàng)紀(jì)錄。競(jìng)拍最激烈的是黃圃鎮(zhèn)鎮(zhèn)一村、三社社區(qū)地塊的土地，也是該輪土地拍賣(mài)中面積最大的地塊，最終經(jīng)過(guò)196輪出價(jià)，被恒大地產(chǎn)以13.42億元拿下。而東區(qū)臨近紫馬嶺一地塊達(dá)限價(jià)天花板6000元/平方米，需配建22800平方米人才房，最終被來(lái)自北京的大龍地產(chǎn)拿下。

不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地拍賣(mài)的火熱程度證明了開(kāi)發(fā)商對(duì)中山樓市的看好，預(yù)計(jì)高溢價(jià)地塊將刺激中山樓市價(jià)格持續(xù)走高。對(duì)于下半年的土地市場(chǎng)走勢(shì)，房地產(chǎn)專家黃峻認(rèn)為，“從2016年10月開(kāi)始，國(guó)家對(duì)樓市開(kāi)始了政策性的調(diào)控，今年以來(lái)調(diào)整力度加大，特別是在銀根緊縮的情況下，大型開(kāi)發(fā)商拿地會(huì)更加謹(jǐn)慎。以萬(wàn)達(dá)和富力為例，下半年它們的業(yè)務(wù)重心將會(huì)擺在自身業(yè)務(wù)的整合和資產(chǎn)重組上”。

專家聲音

合富研究院(中山)高級(jí)分析師謝仲娟：

市場(chǎng)進(jìn)入博弈期，剛需客可擇機(jī)入市

經(jīng)歷了上半年的“冰火兩重天”，到了6月份中山樓市進(jìn)入焦灼徘徊期，或者說(shuō)是博弈期。按照政策規(guī)定，高于本項(xiàng)目前期成交價(jià)格3%或高于周邊在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格3%的商品住房項(xiàng)目，不予辦理價(jià)格備案；當(dāng)商品住房實(shí)際銷售價(jià)格高于備案價(jià)格或下浮幅度超過(guò)15%，商品房將無(wú)法網(wǎng)簽。

在此背景下，開(kāi)發(fā)商面臨“走量”或是“保價(jià)”的兩難選擇，一方面如果想要取得預(yù)售證并得到市場(chǎng)認(rèn)可，就需要適當(dāng)讓利降價(jià)；否則如果想要維持原價(jià)，尋求利潤(rùn)空間，則會(huì)選擇放慢開(kāi)發(fā)推貨速度。

同樣，對(duì)于購(gòu)房者而言，也面臨著心理博弈。有些消費(fèi)者認(rèn)為，從3月份開(kāi)始限購(gòu)后，價(jià)格已經(jīng)有所回落，可以出手，當(dāng)前市場(chǎng)上本地客的回歸就是證明；另外也有一些消費(fèi)者認(rèn)為，政策調(diào)控才剛開(kāi)始，進(jìn)入下半年，隨著入市項(xiàng)目的增多，以及上市開(kāi)發(fā)商對(duì)年終業(yè)績(jī)的追求，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)下降，不妨再等等。

其實(shí)，在限購(gòu)之前1年多的時(shí)間里，中山樓市主要依靠外來(lái)客，其中東部片區(qū)主要是深圳客，南部片區(qū)主要是珠海客，北部片區(qū)則是廣州客。隨著限購(gòu)政策出臺(tái)，4、5月份步入政策消化期，到了6月份一些樓盤(pán)也開(kāi)始降價(jià)，本地客逐步回歸并形成新一輪的購(gòu)買(mǎi)力，對(duì)于中山樓市而言是一個(gè)好的現(xiàn)象。

長(zhǎng)期來(lái)看，在粵港澳大灣區(qū)的大背景下，中山樓市的價(jià)值仍然有提升空間。因此對(duì)于具備買(mǎi)房資格的剛需購(gòu)房者而言，市場(chǎng)博弈期或許也是入市的良機(jī)，在多重因素影響下，下半年中山樓市的價(jià)格會(huì)比較亂，不排除一些開(kāi)發(fā)商會(huì)選擇降價(jià)走量，而這也是剛需客的機(jī)會(huì)所在。

知名房地產(chǎn)專家黃峻：

中山需加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃，讓城市增值

對(duì)于今年上半年的中山樓市而言，第一季度慣性沖高，第二季度調(diào)控顯現(xiàn)。中山房地產(chǎn)市場(chǎng)的認(rèn)知度和敏感度都比較低，國(guó)家對(duì)樓市的調(diào)控從去年10月份就開(kāi)始，但在今年一季度，中山保持了2016年以來(lái)的慣性，持續(xù)沖擊高位，直到3月末市內(nèi)的調(diào)控政策出臺(tái)，才開(kāi)始降溫。

據(jù)估算，相比一季度，二季度的一手樓交易套數(shù)下降超過(guò)一半，二手房則下跌約四成。目前，成交量是對(duì)市場(chǎng)的最直接反映，第二季度大部分成交住宅仍是去年所積壓的網(wǎng)簽，調(diào)控效果非常明顯。與此同時(shí)，樓面成交價(jià)格也有所調(diào)整，每平方米降低了1000元至2000元。

在一二線城市，二手房交易數(shù)量和交易價(jià)格是普遍超過(guò)一手房的。而中山市場(chǎng)，一手房供應(yīng)比例較高，二手交易不活躍，導(dǎo)致二手房?jī)r(jià)格低于一手房。長(zhǎng)期的價(jià)格倒掛并不是一個(gè)成熟市場(chǎng)的標(biāo)志。造成一二手房樓價(jià)的倒掛主要有兩個(gè)原因，一是同類產(chǎn)品太多，中山有24個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，臨近鎮(zhèn)區(qū)總有幾個(gè)定位非常類似的項(xiàng)目，同質(zhì)化程度非常高，因此開(kāi)發(fā)商只能從價(jià)格上進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致一手房?jī)r(jià)格偏低。據(jù)觀察，在目前國(guó)內(nèi)的幾個(gè)三角洲城市群中，中山的一手房?jī)r(jià)格仍處于較低水平。此外市民沒(méi)有購(gòu)買(mǎi)二手房的習(xí)慣，市場(chǎng)認(rèn)知度較低是另一個(gè)原因。

長(zhǎng)期來(lái)看，中山樓市仍有較大的上升空間，今年下半年港珠澳大橋?qū)?huì)開(kāi)通，而隨著深中通道、深茂鐵路的加速落地，中山樓市將會(huì)迎來(lái)更多機(jī)會(huì)。但我們需要進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃以及做好道路交通等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，讓城市增值。

對(duì)于購(gòu)房者而言，中山的樓市價(jià)值空間需要時(shí)間和資源去兌現(xiàn)，目前樓市仍處于一個(gè)可見(jiàn)的調(diào)控階段，趨勢(shì)起碼會(huì)持續(xù)至2018年下半年?？紤]到港珠澳大橋有可能在年末開(kāi)通，屆時(shí)將會(huì)迎來(lái)利好，樓價(jià)或許有小幅度的回調(diào)。因此在今年國(guó)慶節(jié)前后，會(huì)是比較好的出手時(shí)機(jī)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。