京城商業(yè)地產流行“商改寫”

由高和資本收購的首個持有型寫字樓新街高和于近期正式對外招租。值得關注的是，這個毗鄰北京金融街核心區(qū)域的項目是由商業(yè)體改造而成。與此同時，北京盈科中心也成功實現(xiàn)“商改寫”，成為商業(yè)地產改建寫字樓的又一成功案例。業(yè)內專家分析，一面是網絡對實體商業(yè)的沖擊，一面是北京寫字樓市場的供不應求，“商改寫”將有效增加業(yè)主方的租金收益，同時也有利于緩解北京寫字樓有限的供應量。

高和的盤算

“從去年高和資本以總價超10億元的價格收購新加坡星獅地產旗下的北京星街坊商業(yè)體，到如今變身寫字樓項目，應該說該項目出現(xiàn)了徹底的顛覆?！币晃皇煜ぴ擁椖康臉I(yè)內人士告訴北京商報記者，已經正式對外招租的新街高和總面積2.8萬平方米，地上共六層，緊鄰金融街核心區(qū)域，項目定位共享辦公的新型產品形態(tài)“HiWork”。

相關人士回憶，位于北京的星街坊項目臨近地鐵4號線新街口站，當初星街坊項目在2008年開業(yè)運營后人氣低迷，而且項目所在商圈也比較老，星獅或受運營壓力而選擇退出。項目原本由5層商業(yè)和2層辦公物業(yè)構成，完成該項目的收購后，高和資本計劃保留2層商業(yè)，將其中的3層改造為辦公用途。

高和資本方面稱，針對項目的改造計劃，是考慮到項目的區(qū)位潛力?！靶墙址徽梦挥谥嘘P村和金融街交界處，可填補該區(qū)域寫字樓激增需求的空白，并帶動周邊區(qū)域的發(fā)展，創(chuàng)造更多商機?！?/p>

寫字樓改造生意

實際上，一段時間以來，北京為數(shù)不少的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)正在尋求新的業(yè)態(tài)轉型。

中關村海龍商城、三里屯太平洋百貨等傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)均開始進行整體改造，太平洋百貨已改造為新型寫字樓，不久將對外招租。而一些大企業(yè)則因傳統(tǒng)核心商業(yè)區(qū)難以滿足新型辦公需求，紛紛逃離，遷至新的辦公場所。一些商場擁有者開始尋求通過與專業(yè)機構的合作選擇對低回報業(yè)態(tài)進行改造。北京盈科中心也是實現(xiàn)商業(yè)地產改建寫字樓的又一案例。除了選擇自身調整外，一些項目干脆選擇出讓項目給專業(yè)機構。

“商改寫”成新趨勢

戴德梁行中國區(qū)寫字樓企業(yè)服務部主管嚴區(qū)海認為，受電商沖擊所致當前普通商業(yè)租金增長比較緩慢，傳統(tǒng)的商業(yè)地產受到明顯沖擊。

統(tǒng)計顯示，截至2015年，國內網絡交易額為3.8萬億元，增長率為36.2%。預計到2018年，中國網絡購物市場在社會消費品零售總額中的滲透率增長到19.2%，增長率正逐年遞增，這給傳統(tǒng)商業(yè)帶來了巨大的競爭和壓力。

截至2016年二季度，北京市優(yōu)質商業(yè)存量至1129萬平方米，其中，購物中心約913萬平方米，占到80%左右，百貨約216萬平方米，僅占20%；地標性優(yōu)質商業(yè)租金保持增長，普通商業(yè)租金增長緩慢，趨于穩(wěn)定。

其中，寫字樓空置率保持低位，租金更是在高位保持穩(wěn)定。2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩(wěn)定。2016年二季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓市場平均租金為每月每平方米378元。由于二季度五大核心商圈暫無新增供應入市，核心區(qū)空置率下降0.8個百分點達4.4%。從商圈層面來看，除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低于5%，金融街商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。

嚴區(qū)海分析，一方面網絡對實體商業(yè)的沖擊，一方面是北京寫字樓市場的供不應求，“商改寫”由此開始成為“新風尚”。寫字樓市場受互聯(lián)網沖擊微弱，需求增長穩(wěn)定。而且寫字樓的租金穩(wěn)定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為開發(fā)商提高收益的新選擇。

備注：數(shù)據僅供參考，不作為投資依據。