南京樓市月成交量破萬成常態(tài) 專家稱新政出臺(tái)可能性小

國家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的6月份70個(gè)大中城市房價(jià)變動(dòng)情況顯示，2016年6月，南京新建商品住宅價(jià)格漲幅達(dá)4%，房價(jià)實(shí)現(xiàn)連續(xù)16個(gè)月上漲，全國排名第三，僅次于合肥和廈門。而同比去年，南京房價(jià)漲幅已達(dá)到31.5%。面對(duì)不斷上漲的高房價(jià)，上周以來，網(wǎng)絡(luò)及坊間開始流傳多則消息，南京正在醞釀新一輪的調(diào)控政策，而最有可能的就是從貸款政策入手，還有可能出臺(tái)新的限購政策及對(duì)現(xiàn)有土地市場“熔斷機(jī)制”進(jìn)行調(diào)整。

市場背景

房價(jià)連漲16個(gè)月，月成交量破萬成常態(tài)

國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2016年6月，南京新建商品住宅價(jià)格漲幅達(dá)4%，房價(jià)實(shí)現(xiàn)連續(xù)16個(gè)月上漲，全國排名第三，僅次于合肥和廈門。二手房方面，南京6月份價(jià)格漲幅1.9%，全國排名第四。

而在庫存與成交量方面，截至7月18日，南京可售商品房數(shù)量只有2.4萬套。而從2015年7月以來，南京房地產(chǎn)市場月成交量破萬，幾乎已成為了常態(tài)。自去年7月江北獲批國家級(jí)新區(qū)以來，除了2016年2月春節(jié)假期因素外，其余11個(gè)月，成交量均已破萬，按此去化速度，南京的庫存只夠賣兩個(gè)月。

“繼土地市場限價(jià)后，包括河西限4.5萬/㎡，江北限3萬元/㎡的紅線干預(yù)下，南京樓市的火熱依舊未能得到有效控制，預(yù)計(jì)新一輪更為嚴(yán)厲的調(diào)控即將出臺(tái)。”南京房地產(chǎn)市場一名業(yè)內(nèi)人士指出。

而就在7月第三周，網(wǎng)絡(luò)上突然冒出多則關(guān)于南京即將啟動(dòng)限購限貸政策的傳聞，這其中包括，南京部分銀行個(gè)貸部召開緊急會(huì)議，要求加快所有個(gè)貸審批程序，以防新的貸款附加審批政策出臺(tái)；相關(guān)部門約談開發(fā)商代表，為新調(diào)控政策出臺(tái)進(jìn)行市場摸底。

記者調(diào)查

房管部門、銀行回復(fù)：暫未接到此類通知

在本地的調(diào)控政策方面，南京一直都在緊跟蘇州的步伐，今年4月、5月，南京也分別出臺(tái)劃定年化12%紅線的限價(jià)令和土地市場的“熔斷機(jī)制”，但綜合來看，目前南京市場，尤其是住宅市場，依舊處于量價(jià)齊高的局面，買房人的熱情依舊高漲。

那么南京出臺(tái)新政的消息，是否可信呢？記者采訪了南京市房管局，相關(guān)部門負(fù)責(zé)人明確表示，從未接到過此類通知。記者隨后又聯(lián)系了南京銀行、招商銀行、興業(yè)銀行等個(gè)貸部負(fù)責(zé)人，對(duì)方均表示，從未接到過此類消息，銀行內(nèi)部也未就此事召開過任何相關(guān)的會(huì)議。

“目前南京首套房首付比例依舊是3成，二套房是4.5成，首套房的利率最低可以申請到9折，二套房維持上浮10%不變。”興業(yè)銀行個(gè)貸部負(fù)責(zé)人告訴記者。

專家觀點(diǎn)

觀點(diǎn)1：南京出臺(tái)新政可能性較小，土地出讓規(guī)則或最先調(diào)整

南京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長曾新駿表示，“南京市場火爆的根源，還是在于庫存較少，市場處于買方市場。如果從限購、限貸方面進(jìn)行調(diào)控，強(qiáng)行打壓，并不是緩解目前供不應(yīng)求局面的最好方法。所以我認(rèn)為，短期內(nèi)出臺(tái)類似政策的可能性不大。從政策及市場供需層面分析，下一步最有可能做出政策調(diào)整的，還是土地出讓市場的‘熔斷機(jī)制’。”

觀點(diǎn)2：限購限貸新政很有必要，但目前不好做出預(yù)判

南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究院執(zhí)行所長吳翔華表示，“由于南京近一年來房價(jià)漲幅過快，特別是以江北板塊等為代表的熱點(diǎn)區(qū)域，投資性需求的購房者占比很高，所以我認(rèn)為，南京近期很有必要出臺(tái)限貸限購新政，并加大短期內(nèi)的供應(yīng)量。但新政的制定還要根據(jù)上級(jí)主管部門以及市場實(shí)際反應(yīng)來看，所以目前依舊很難預(yù)判新政出臺(tái)的可能性。”

觀點(diǎn)3：房價(jià)漲幅趨于緩和，或暫無出臺(tái)新政必要

南京林業(yè)大學(xué)城市與房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠(yuǎn)認(rèn)為：在6月房價(jià)數(shù)據(jù)中，全國環(huán)比上漲城市減少，漲幅收窄，同比漲勢趨緩，加之全國房產(chǎn)銷售投資均有高位回落跡象，去庫存大背景下總體難有更嚴(yán)厲政策出爐。就目前南京市場表現(xiàn)來看，漲幅位列第三，出臺(tái)新調(diào)控政策的壓力暫時(shí)沒那么大。“目前南京房價(jià)仍處于高位，漲幅相對(duì)其他城市來說較快，所以政府控制房價(jià)的決心依舊不會(huì)動(dòng)搖。之前南京政府出臺(tái)的‘限地價(jià)限房價(jià)’政策短期內(nèi)仍會(huì)繼續(xù)推行。”

連線其他城市

二線城市動(dòng)作頻頻

但效果各有差異

除了目前依舊在執(zhí)行限購的北上廣等一線城市外，實(shí)際上自2015年下半年以來，作為全國二線重點(diǎn)城市的南京、合肥、杭州、蘇州等地，均出現(xiàn)了市場火爆的態(tài)勢。各個(gè)城市也相繼出臺(tái)了調(diào)控政策，但據(jù)記者發(fā)現(xiàn)，其效果各有差異。

合肥：

新政落地時(shí)間較短，效果并不明顯

今年6月底，合肥當(dāng)?shù)爻雠_(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策，認(rèn)房認(rèn)貸：首套房與二套房按不同條件提高首付，由原先的最低25%，最高調(diào)整至60%。但據(jù)記者采訪合肥當(dāng)?shù)囟嗉覙潜P發(fā)現(xiàn)，從7月初新政實(shí)施以來，目前的效果還并未完全顯現(xiàn)。

“目前合肥房地產(chǎn)市場依舊是供不應(yīng)求的局面，想買房，絕大部分購房者必須要經(jīng)過‘百里挑一’的排隊(duì)、搖號(hào)。所以綜合來看，新的限購政策效果顯現(xiàn)還需要一定的時(shí)間。”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者表示。

蘇州：

改善型市場趨于冷靜，但受政策影響不大

而在蘇州，自今年3月份蘇州出臺(tái)“蘇十條”，劃定單個(gè)樓盤全年漲幅不超過12%的“紅線”后，今年5月份，蘇州市國土局發(fā)布“土地限價(jià)令”，要求對(duì)部分掛牌地塊設(shè)置最高限價(jià)，對(duì)報(bào)價(jià)超過最高限價(jià)的，終止土地出讓。

蘇州當(dāng)?shù)匾患议_發(fā)商銷售負(fù)責(zé)人在接受采訪時(shí)表示，蘇州市場在進(jìn)入二季度以來，已經(jīng)開始趨于理性。

“蘇州房地產(chǎn)市場這一波高熱，主要是集中在去年下半年至今年3月份這段時(shí)間，但自從二季度以來，能明顯感覺到市場在降溫，特別是一些單價(jià)較高的改善型樓盤，來訪量和成交量有了下滑，但一些價(jià)格較低的剛需樓盤，成交情況依舊不錯(cuò)。但我認(rèn)為這與政策關(guān)系不大，主要還是購房者自發(fā)對(duì)市場預(yù)判的理性回歸。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。