上海虹口涼城再現新地王 樓面價超12萬才保本

7月14日，2016年上海市區(qū)第一塊住宅用地迎來土地公開拍賣，15家房企參與了此次拍賣。

第一財經記者了解到，本次競拍實際到場的房企包括華發(fā)、葛洲壩、招商、中糧、保利地產、金茂、新城、合景、永同昌、三湘、九龍倉、中洲、金隅、泰禾、大名城等。在激烈的競爭中，新城控股以總價37億元競得虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊，樓板價67409元/平方米，溢價率77.39%?？鄢Ｕ戏?、自持部分等，實際可售部分樓板價94469元/平方米。

這意味著，未來兩年該項目需要賣到12萬元/平方米以上才能實現保本。作為總部在上海的房企，這是新城控股第一次進入中環(huán)獲取市區(qū)土地。一位新城控股高管更是在朋友圈表示，未來這里將打造新城“璞樾Plus”高端產品。

而這個價格，也再度刷新了全國單價地王紀錄。公告顯示，虹口區(qū)涼城新村街道073-06號地塊，東至廣粵路，南至警備區(qū)用地，西至居民小區(qū)，北至廣靈四路，總出讓面積19959.5平方米，土地用途為宅地，起始總價20.86億元，容積率2.75，起始樓板價38000元/平方米。

同時，該地塊出讓條件十分苛刻，地塊上建筑限高90米，住宅套數下限450套，中小套型住宅建筑面積不得低于該地塊住宅總建筑面積的70.0%。并且地上面積中5%保障房無償移交給政府、2000平方米的社區(qū)行政醫(yī)療衛(wèi)生設施，無償移交區(qū)政府、15%整體持有70年無法轉讓。相當于有約20%的面積是無法出售的，經過測算，扣除掉這些不可售部分，可售出讓面積為13967.6平方米，折算后可售起始樓板價達47500元/平方米，這個價格已經可以跟目前周邊二手房價相差無幾。

記者注意到，地塊距離軌交8號線虹口主球場站還需10分鐘的車程。不過規(guī)劃的19號線有廣粵路站，未來6站即可到達陸家嘴。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，虹口涼城區(qū)域很大程度上受到了大寧板塊的影響。大寧板塊大家都很熟悉，實際上是上海2015年以來最熱的板塊，無論是市場成交還是價格方面，都很火。而涼城板塊和大寧板塊正好挨在一起，所以當大寧板塊房價飆升的時候，涼城板塊土地價格隨之飆升，顯然也是符合預期的。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，該幅地塊本身開發(fā)難度還是比較大的，地塊本身不大，大概只能造3、4棟樓，給開發(fā)商發(fā)揮的空間有限。而且出讓時附帶很多苛刻條件，比如15%的自持物業(yè)，70%中小戶型配比，這也比周浦等地塊小戶型配比提升10個百分點。對房企而言小戶型越多，開發(fā)成本會提高，無形之中壓縮利潤空間。此外，區(qū)域以原住民為主，不少是動遷房，幾乎沒有豪宅，單個項目很難帶動板塊品質提升。

“新城一些項目多集中在外圍，中心區(qū)部署不多，因此這是少有的優(yōu)質資產。盡管市場對這幅地塊期待頗高，但房企對拍賣還是比較理性的。地塊周邊二手老公房報價約4.6萬元-5萬元/平方米，次新房不到7萬元/平方米，因此未來銷售難度也很大。”盧文曦說。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。