財聯(lián)社時評：房價跌了就要救市，怎么破？

面對當(dāng)前低迷的樓市，哈爾濱市打響了“救市”的第一槍。據(jù)報道，為促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展，哈爾濱市住建局日前聯(lián)合財政局等多個部門制訂了《關(guān)于促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（下稱《意見》），自10月1日起施行，有效期至2022年12月31日，期間根據(jù)國家有關(guān)政策和市場形勢變化適時予以調(diào)整。

《意見》的核心主要有兩點，一是放寬二手房公積金貸款房齡年限，由20年提高到30年，貸款年限與房齡之和不超過50年；二是施行購房補(bǔ)貼政策，購房補(bǔ)貼以貨幣形式一次性發(fā)放，發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)按照全日制博士生10萬元、全日制碩士生5萬元、全日制本科生3萬元、大中專生（含技工院校）2萬元。相比不久前各地政府出臺的房價“限跌令”，哈爾濱在救市方面的動作明顯更為直接，也體現(xiàn)了當(dāng)?shù)卣畬τ诜康禺a(chǎn)市場的高度重視。

這些做法引發(fā)了市場的廣泛關(guān)注。市場普遍認(rèn)為，哈爾濱此番出手與該市樓市下行壓力較大有關(guān)。今年8月份的70城價格指數(shù)數(shù)據(jù)顯示，哈爾濱一手房價格環(huán)比下降0.3%，同比下降0.6%。二手房價格環(huán)比下降0.2%，同比下降了0.6%。然而不管壓力大不大，我們需要反思的其實是一個老問題，那就是為何房價一跌，地方就要“救市”？

答案不復(fù)雜。“限跌令”也好，購房補(bǔ)貼也罷，無法擺脫土地財政是地方“救市”的核心動機(jī)。有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年全國地方財政收入達(dá)到190051億元（一般預(yù)算+政府性基金口徑），其中國有土地使用權(quán)出讓收入占比達(dá)44.27%。不過，考慮到一般預(yù)算中土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅都與土地與房產(chǎn)相關(guān)，因此全口徑的土地財政收入占比會更高。以此匡算，去年地方的財政收入中，約有55%與房屋與土地相關(guān)。

如果房價下跌過快，地方政府顯然會有“難以承受之重”。以哈爾濱為例，該市2020年的決算數(shù)據(jù)顯示，去年共實現(xiàn)一般公共預(yù)算收入339.57億元，其中土地與房產(chǎn)相關(guān)稅收（不含印花稅和營業(yè)稅）108.6億元。政府性基金實現(xiàn)303.67億元收入，其中國有土地使用權(quán)出讓收入為281.88億元。也即，在公開可查的預(yù)算收入和政府性基金收入643億元的大盤子里，跟土地相關(guān)的收入約為396億元，占比已經(jīng)超過60%。

如果這種收入結(jié)構(gòu)不改變，那么“房價下跌——調(diào)控放松——房價上漲——調(diào)控趨嚴(yán)”的死循環(huán)就難以破解。就算這次哈爾濱市沒有打響救市第一槍，如果房價持續(xù)下跌，大概率也會有其他城市冒出來做這個“出頭鳥”。

那么，未來地方應(yīng)該如何尋找新的收入來源？這注定是一個復(fù)雜的問題。從一些地方政府的轉(zhuǎn)型經(jīng)驗看，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，從大數(shù)據(jù)、人工智能、物聯(lián)網(wǎng)、5G的“新基建”中尋找機(jī)會，可能會是個不錯的選擇。但從全局看，以房地產(chǎn)稅為代表的財政稅收體制改革，或許也到了該破題的時候了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。