北京下半年樓市最大風險源于中低價房缺失

2016年的北京樓市始終在調(diào)控政策的寬松與收緊之間徘徊動蕩，棋至盤中，購房需求和樓市供應(yīng)都悄然發(fā)生著改變，加上政策的不確定性，樓市走向很可能在下半年橫生許多變數(shù)。但短時間內(nèi)難以動搖的是，北京樓市高端化的現(xiàn)實，平均價格不斷被刷高，豪宅遍地。但同時，土地供應(yīng)的嚴重不足，也導(dǎo)致中低端優(yōu)質(zhì)房源愈加稀缺，這樣的失衡進一步加劇了樓市風險，也為下半年帶來了明顯的調(diào)整壓力。不過需要看到的是，不少開發(fā)商上半年超額完成了任務(wù)，處于不差錢的強勢階段，即便下半年樓市反轉(zhuǎn)，期待價格迅速回落似乎并不容易。

下半年住宅高端化趨勢難以逆轉(zhuǎn)

從2015年開始，樓市成交的持續(xù)火爆，高價地王的頻頻拍出，讓北京樓市的成交均價又站上了新臺階。中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上半年北京普通住宅的成交均價高達34874元/平方米，也是第一次穩(wěn)穩(wěn)站上3萬元關(guān)口。

價格提高的直接后果就是豪宅泛濫，剛需離場，中端需求受到擠壓。并且這種趨勢在下半年依然難以逆轉(zhuǎn)。

就像上周開盤的幾個住宅項目，報價普遍上漲。其中位于昌平區(qū)的首開國風美唐，此次開盤均價48000元/平方米，而其去年最后一期入市價格是34000元/平方米，漲幅高達41%。另外朝陽區(qū)的江南府項目時隔一周后再次開盤，已經(jīng)比一周前每平方米上漲4000元。

即便價格跳漲，卻仍然能夠獲取市場認可，兩個項目都在開盤不久后售罄。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，普宅存量以及新增供應(yīng)量的減少，再加上地價的持續(xù)上漲，是支撐普宅項目價格不斷跳漲的根本動力。

而普通住宅的不斷漲價也導(dǎo)致中低端需求被更多地擠出住宅市場。

中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京房地產(chǎn)市場趨向改善化，高端化。上半年，累計簽約商品房住宅24186套，而樓市實際供應(yīng)量只有12926套，供需比高達1:2，高端化趨勢明顯。從供需比看，2016年平均單套住宅成交均價高達510萬，而相比2015年上漲幅度達到了34%。

數(shù)據(jù)顯示，今年新房總成交額達1901億元，同比大漲7成，在3月和6月分別出現(xiàn)兩個集中成交的高峰。

從成交比例看，1000萬以上的高端住宅，成交占比高達11.1%，而在2015年這一比例為5.8%。從占據(jù)銷冠榜單的項目數(shù)量看，也基本實現(xiàn)豪宅化。成交額排名前15的項目，簽約均價在3萬以下的只有一個項目，而簽約均價在4萬以上的多達13個。均價在6萬以上的高端更是達到了6個。整體市場進入了高端化。

不難看出，地王頻繁出現(xiàn)，頂豪占比上漲。北京樓市高端化趨勢將越來越明顯。并且今年出讓的住宅土地平均樓面價已經(jīng)超過4萬，而按照目前的房價，地價已經(jīng)普遍的超過了房價。這也導(dǎo)致下半年樓市豪宅化的趨勢難以發(fā)生太大改變。

商住樓挑大梁的情況或?qū)⒔K結(jié)

雖然房價不斷跳漲，但今年仍是商品住宅成交的大年。上半年，包括商住在內(nèi)的商品住宅總成交量是去年同期的2倍之多。但這并不代表購房人的購買力加強了，而主要得益于商住樓的大行其道。

來自中原地產(chǎn)市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年普通住宅的成交僅有10636套，而商住公寓的成交是普通住宅的兩倍多，達到了24418套。

之所以商住公寓如此受歡迎，一方面是由于總價低、不限購的因素，導(dǎo)致被擠出的自住和投資需求都在關(guān)注商住樓。但另一方面，“商住限購”的德摩克里斯之劍似乎隨時都有落地的可能，這也刺激大量商住項目在上半年積極推出，趕在政策出臺前銷售。

不過，這樣的做法同時也透支了商住樓的需求，造成了上半年的商住過于火熱，下半年很可能難以為繼。

雖然商住限購一事已經(jīng)被相關(guān)部門否認，但由于否認得相對含糊，導(dǎo)致市場仍猜測商住限購會成為大概率事件。“雖然主管部門對‘停止網(wǎng)簽’一說辟謠了，但究竟限不限購仍然沒有表態(tài)。是不是7月1日之后，還會限購？誰也說不清楚，所以幾乎沒有項目會掉以輕心。”大興區(qū)某商住項目相關(guān)負責人告訴北青報記者。

張大偉也預(yù)計，上半年驚鴻一瞥的北京商住公寓市場，下半年將趨于穩(wěn)定。政策的不確定性，將使商住市場觀望氣氛濃郁。

另外，也有多位業(yè)內(nèi)人士表示，主管部門對商辦類項目限購只字未提，就意味著限購可能依然存在。如果商住市場繼續(xù)太惹眼，那么不排除下半年謠言會變成現(xiàn)實的可能。所以幾乎可以斷定，不管限購不限購，商住項目難以像上半年一樣風光無限了。

市場最大風險來源于中低價優(yōu)質(zhì)房源缺失

而一旦商住也受到抑制，高端化又不可逆轉(zhuǎn)，將帶來一個最直接的問題，中低價房源去哪里淘？中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就認為，下半年乃至未來市場的風險，主要就在于中低價優(yōu)質(zhì)房源的缺失。

土地成交數(shù)據(jù)顯示，2016年上半年，北京合計出讓了23宗用地，其中2宗棚戶區(qū)改造、居住類合計7宗，成交金額為209.7億元。在總計105萬平方米的土地供應(yīng)中，只有不到4成是商品房住宅，約為38.7萬平方米，也就是能夠未來供應(yīng)成為商品房住宅的只有3000套左右。而這3000套房的平均樓面價又高達4萬元以上，售價保守估計也在7萬元以上，幾乎沒有中低價房源的空間。

不僅如此，很多高價地都處在南四環(huán)、南五環(huán)等非傳統(tǒng)豪宅區(qū)。價格達到了豪宅的價格，但區(qū)域成熟度遠未達到豪宅區(qū)域的標準，也給未來銷售帶來了更大難度。張大偉告訴北青報記者，“五環(huán)外的高價地王難以入市，北京歷史累計土地出讓經(jīng)營性用地樓面價超過3萬的地塊合計有59宗，這59宗地王合計土地出讓金為1919.38億，而截至上半年，銷售額只有224.8億，很多之前并非傳統(tǒng)豪宅區(qū)的豪宅入市難度非常大。”

對于下半年市場來說，中低價房源的稀缺將進一步加重供需矛盾，而許多高價盤也面臨市場難以接受的問題。

信貸政策有收緊趨勢樓市或?qū)⑦M入調(diào)整周期

除此之外，信貸政策對于樓市成交來說一向是重要的推手。上半年樓市成交的火熱，很大程度上源于信貸的寬松，對于二套房貸款的寬松，使得購房需求大量入市。但這種寬松信貸政策，下半年恐怕難以持續(xù)。

張大偉表示，從政策走勢看，2016年下半年，北京受到影響較大的將是信貸政策，如果信貸政策不能繼續(xù)寬松，下半年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整周期將是大概率事件。

而當前，關(guān)于信貸收緊已經(jīng)有所苗頭。近日，中國工商銀行關(guān)于降低商用房、商住房貸款比例的市場消息被證實。據(jù)悉，工行北京分行目前已開始執(zhí)行新的商用房貸款比例，即由過去的50%降低至30%。這也意味著，購買商用房由過去的首付五成最高將提至七成。

“一旦首付比例接近全款的額度，這對于北京商住房的影響將是致命的。”業(yè)內(nèi)人士進一步表示。工行對于商住房貸款的收緊目前來看還只是個案，但不排除更多銀行跟進的可能。

另外這也是購房信貸政策寬松一年多以來，首次收緊，有業(yè)內(nèi)人士判斷，一旦樓市成交失控，監(jiān)管層可能會通過收緊住房貸款，遏制樓市過度瘋狂。一旦信貸收緊，帶來的直接后果就是樓市在下半年進入調(diào)整周期。

下半年樓市即便調(diào)整房價回落空間也不大

“由于房地產(chǎn)調(diào)控政策和貨幣政策雙雙出現(xiàn)收緊趨勢，下半年北京樓市有可能會面臨一輪盤整的過程。”對于下半年何時是購房時機，郭毅對北青報記者表示，新房市場在地價剛性成本的支撐下，加之未來供給不斷稀缺的客觀事實，因此盡管成交量有可能企穩(wěn)甚至小幅下滑，但價格仍將保持穩(wěn)定上漲的態(tài)勢，如果計劃購買新房還應(yīng)盡快出手。但是，如果計劃購買二手房則需要更加謹慎。由于二手房價格的主導(dǎo)權(quán)掌握在小業(yè)主手中，價格的變化會比較靈活，下半年樓市的調(diào)整期中，部分房源量大、地段位置欠佳的二手房有可能出現(xiàn)價格的小幅回落，所以，計劃選擇二手房的購房者，首先要考慮地段，其次要觀察二手房源和成交量的區(qū)域市場供需情況，特別是計劃購買戶型的供應(yīng)狀況；第三要盡量選擇附加值高的二手房，比如臨近地鐵、學區(qū)房或者未來區(qū)域有可以預(yù)見的利好，這樣的二手房價格才能夠保持堅挺。

與之類似的觀點，張大偉也認為，價格回調(diào)的壓力主要在二手房上，尤其是城區(qū)二手房在價格漲高之后有可能回調(diào)。但對于新房來說，由于上半年大部分房企已經(jīng)完成了超過70%任務(wù)，下半年即使樓市調(diào)整，價格回調(diào)空間也不會太大，但是成交量萎縮可能性會增加，樓市將會進入深度博弈。

另外，同為一線城市的上海和深圳，去年兩地高端豪宅成交單價早已突破20萬元，僅今年上半年，上海單價10萬+產(chǎn)品成交近700套。而今年上半年北京豪宅均價首次突破7萬元大關(guān)，10萬+樓盤尚鳳毛麟角。由此可見，北京樓市風險不大泡沫不高，高端盤價格甚至還有補漲的空間。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。