房企5月融資成本環(huán)比增加17%：發(fā)債多的拿地也兇猛

通過發(fā)行公司債，不少房地產(chǎn)企業(yè)有了頻繁拿地的底氣。然而，5月起房企的平均融資成本開始提高，它們的拿地節(jié)奏是否會緩和一些呢？

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年5月份，A股市場共7家房企發(fā)行了公司債，發(fā)行規(guī)模為180億元。其中A股市場上市房企公司債的票面平均利率為6.16%，相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%。

“觀察今年1-5月份公司債的票面利率，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢，這也暗示著目前上市房企的直接融資成本正在加大。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財經(jīng)記者。

從房企排行來看，今年1-5月份發(fā)債規(guī)模排行前五的房企為保利地產(chǎn)、華夏幸福、金科股份、泰禾集團和信達(dá)地產(chǎn)。這五家房企在今年1-5月份的債務(wù)融資規(guī)模較大，凸顯了較為積極的戰(zhàn)略擴張態(tài)勢，也體現(xiàn)了相對充足的發(fā)債與償債實力。

第一財經(jīng)記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，上述發(fā)債規(guī)模較大的房企也在土地市場表現(xiàn)突出，頻繁制造地王。以保利地產(chǎn)為例，今年在上海、南京、合肥、廈門等幾個熱門城市的土地市場幾乎從未缺席，制造了多幅地王，溢價率都在150%以上，合計拿地金額超過160億。

3月18日，南京浦口G03地塊經(jīng)過46輪激烈競拍，最終保利地產(chǎn)以31.2億競得，樓板價22320元/平方米，溢價率達(dá)到163%。4月22日，經(jīng)過253輪競價，保利力壓陽光城以總價54.26億元競得福建廈門2016TP02地塊，樓板價25838元/平方米，溢價率150%，成為廈門島外單價最高和廈門總價最高“雙料地王”。4月28日，保利地產(chǎn)又以19.44億競得合肥瑤海區(qū)E1603地塊，樓板價12180元/平方米，溢價率高達(dá)383.33%，再次刷新瑤海單價地王新紀(jì)錄。就在5月18日，保利再度震驚業(yè)內(nèi)，上海浦東新區(qū)周浦地塊被保利以54.5億元的總價、296%的溢價率奪得，實際可售面積部分的樓板價高達(dá)5.5萬元/平方米，將未來上海外環(huán)外公寓售價拉升到8萬元/平方米的新高度。

同時，泰禾集團、信達(dá)地產(chǎn)也是地王“制造機器”。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，5月19日，泰禾集團下屬公司聯(lián)合體以47.44億元取得上海長興島兩宗土地，溢價率雙雙突破200%；5月20日，泰禾又以57.2億元拿下深圳坪山新區(qū)G11336-0066地塊，溢價率74.23%；5月24日，再次以30.99億元、溢價率118%取得蘇州尹山湖地塊。

克而瑞研究中心房玲認(rèn)為，國內(nèi)融資環(huán)境寬松，企業(yè)公司債發(fā)行井噴，央行先后五次降息，上市房企的融資成本普遍下降，而且現(xiàn)金流增多。進(jìn)入2016年，寬松的融資環(huán)境得以延續(xù)，這也是推動這一輪企業(yè)搶地、地價上漲的原因之一。

同時，信達(dá)地產(chǎn)這個去年規(guī)模不足百億的房企更是在近期的土地市場賺足人們眼球，并不斷制造地王。2015年至今，信達(dá)通過公開拿地新增9宗地塊，其中7宗是地王。分別位于廣州天河、合肥濱湖地王、上海新江灣城地王、深圳坪山地王、杭州南星地王、杭州濱江地王和上海顧村地王。而今年上半年，信達(dá)在土地市場上已經(jīng)豪擲超過200億（杭州濱江區(qū)奧體項目按100%權(quán)益計算）。

但是隨著房企的發(fā)債成本提高，這些拿地企業(yè)則需要更加警惕。

“對此類發(fā)債兇猛房企來說，需要警惕的是相應(yīng)的償債壓力和風(fēng)險。對A股市場上市房企公司債的發(fā)行數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，可以看出5月份發(fā)債成本略有上升，這和近期投資者對房企大規(guī)模融資等持謹(jǐn)慎態(tài)度有關(guān)，同時也暗示了房企直接融資成本有上升趨勢。”嚴(yán)躍進(jìn)指出。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，對1-5月份A股上市房企公司債的票面利率進(jìn)行排序可以看出，票面利率最高的5家房企分別為銀億股份、中天城投、中弘股份、大名城和華業(yè)資本，其利率分別為8.20%、7.96%、7.63%、7.50%和7.00%。而票面利率最低的5家房企分別為上實發(fā)展、金地集團、中航地產(chǎn)、世茂股份和保利地產(chǎn)，其利率分別為3.23%、3.28%、3.29%、3.29%和3.38%。

“資金成本的高低將直接影響企業(yè)的發(fā)展，比如保利地產(chǎn)的資金成本就屬于較低一類，其因此有了兇猛拿地的保障。”嚴(yán)躍進(jìn)提到。

事實上，由于房企資金充足，作為上市公司也不得不將賬面資金進(jìn)行使用，因此拿下地王也在所難免，而隨著未來的資金成本開始提高，拿下地王的房企成本將進(jìn)一步提高，因此風(fēng)險也開始出現(xiàn)。

“從A股上市房企公司債的發(fā)行市場來看，目前整個融資成本略有上升。對于房企來說，最為寬松的融資窗口期或已過去，后續(xù)的融資壓力將上升。”嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，在行業(yè)平均利潤下調(diào)的情況下，房企將面臨核心盈利能力下滑、財務(wù)風(fēng)險加劇等問題，這些風(fēng)險雖然在2016年上半年并未出現(xiàn)，但是隨著行業(yè)周期調(diào)整上述問題將出現(xiàn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。