央企頻頻制造地王 因?qū)捤尚刨J大量流入房地產(chǎn)

中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受澎湃新聞記者采訪時表示，此前信貸大幅放寬是導(dǎo)致如今土地市場火爆的一大原因。

“一些城市地價已經(jīng)瘋狂了，需要引起高度重視。”針對近期土地頻頻天價拍出，大批央企扎堆以天價競拍土地的現(xiàn)象，中國人民大學(xué)國家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院執(zhí)行院長劉元春在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）記者采訪時表示，此前信貸大幅放寬大量流入房地產(chǎn)行業(yè)是導(dǎo)致如今土地市場火爆的一大原因。簡而言之，地產(chǎn)商們突然發(fā)現(xiàn)手頭不差錢了，自然不惜砸重金搶地。

但劉元春指出，房企需要警惕天價拍地的高風(fēng)險：以天價拍地博一二線城市房價不斷飛漲，可能終成房企一廂情愿。而針對一二線城市土地市場過熱的現(xiàn)狀，劉元春更是直指地方政府不應(yīng)坐視，而應(yīng)有所作為，“政府有所為，房價就不會無限制漲上去。”

摩根士丹利華鑫證券首席經(jīng)濟學(xué)家章俊則認(rèn)為，房企扎堆在一二線城市爭地，無疑為已經(jīng)火熱的一二線城市房地產(chǎn)市場再添一把火，由此致使的一大負(fù)面結(jié)果便是使三四線城市的去庫存變得愈發(fā)難。

有錢沒處花，一窩蜂地去拍地

“地王”一個接一個出現(xiàn)，究竟是何原因？為何近期的“地王”大多由國企、央企造就？

劉元春分析，近來房企頻頻高價競拍一二線城市土地，一定程度上確實是對一二線城市的房地產(chǎn)市場抱有較高預(yù)期。“一方面是對城市發(fā)展的看好；另一方面，是對當(dāng)?shù)卣叩念A(yù)期，認(rèn)為當(dāng)?shù)卣恋卣吆芸赡軙絹碓骄o，所以加緊拍地。”劉元春解釋，一些地方政府財政目標(biāo)達到后，確實不再加大土地供應(yīng)量，由此當(dāng)?shù)赝恋乇愎┎粦?yīng)求，地價也由此水漲船高。

但除了對市場的判斷之外，劉元春認(rèn)為，房企天價拍地的另一大原因則是由于貨幣供應(yīng)量的加大、信貸的寬松。

而根據(jù)央行公布數(shù)據(jù)顯示，今年一季度人民幣貸款達到了4.6億元，創(chuàng)下歷史同期最高水平。同樣由央行發(fā)布的《2016年一季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》則顯示，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額同比增長13%。經(jīng)濟學(xué)家的共同觀點是，信貸的寬松讓房企突然變得“不差錢”了，投資的力度也由此轉(zhuǎn)為激進。

劉元春進一步解釋，由于當(dāng)前整體流動性過剩，許多房企不愁信貸資金，在看漲一二線城市房價的大環(huán)境下，自然就不惜重金拍地了。

“另外，從去年下半年至今年年初，房地產(chǎn)銷售持續(xù)火爆，許多房企的資金流也因為銷售業(yè)績得到很大程度改善，這讓他們有更多錢用于再去拍地。”章俊說。

近期各地涌現(xiàn)的所謂“地王”中不少由國企、甚至央企制造，對此劉元春分析，相比不少民營企業(yè)來說，國企在信貸上的約束更少，它們更多地受益于此前的貨幣政策，可以更容易地在整體流動性過剩的大背景下獲得信貸資金。也正是因此，這些國企、央企更有底氣去用天價爭地。

“從銀行的角度來說，放貸給民營企業(yè)依然比較謹(jǐn)慎。”章俊說，銀行更愿意把錢貸給還貸能力更強的央企，這就讓央企更不差錢了。

但劉元春也指出，國企扎堆地選擇投資房地產(chǎn)市場，也反映了當(dāng)下投資渠道狹窄的無奈：流動性雖然過剩，但實體經(jīng)濟卻缺乏好的投資領(lǐng)域，“有錢沒處花”，于是這股熱錢又一窩蜂地涌進房地產(chǎn)市場。

激進拍地風(fēng)險大，房企們未必能保本

但劉元春和章俊都強調(diào)，房企天價拍地現(xiàn)象的頻頻涌現(xiàn)絕不是一件值得歡呼雀躍的事，恰恰相反，這可能導(dǎo)致嚴(yán)重的惡性循環(huán)：經(jīng)濟轉(zhuǎn)型難以實現(xiàn)，泡沫卻越來越大。

“房地產(chǎn)企業(yè)用這么高的價格拿地，未來房價真的能漲到這么高嗎？我認(rèn)為概率很小，也就是說，對房地產(chǎn)企業(yè)來說有很高的風(fēng)險。”劉元春說，近年來一些二三線城市房企面臨破產(chǎn)的案例并不在少數(shù)，也正是因此，大批房企繼續(xù)以天價博一二線城市房價不斷飛漲，這也可能只是一廂情愿。

“我不能百分之百地說房價一定不會繼續(xù)暴漲，但誰都知道不可能漲到天上，現(xiàn)在很多一線城市也有很大的存量，房價無限制地漲下去泡沫總會破的。”劉元春說。

章俊的判斷是：這一輪房地產(chǎn)熱潮已經(jīng)透支了未來兩三年的市場空間。他同樣認(rèn)為房企以激進態(tài)度拍地未必有利潤空間。也就是說，今天房企們鼓吹的未來某地房價要達到多少高價才能保本，但未來房企們卻未必能以保本價銷售。

“當(dāng)然，一二線城市因為存在著巨大的人口導(dǎo)入的潛力，將來未必會出現(xiàn)如今天三四線城市這樣高庫存難以消化的現(xiàn)象。但是房企們到底能不能賺錢？究竟能賺多少？這卻很難說。”章俊認(rèn)為，房企天價拍地也意味著未來虧本的風(fēng)險大幅上升。

“政府有所為，房價就不會無限制漲上去”

“地王”頻出的現(xiàn)象還會持續(xù)多久？除了房企利潤風(fēng)險外，高企的低價是否還會帶來更大的風(fēng)險？

對此，劉元春的觀點是：現(xiàn)在一些一線城市地價已經(jīng)接近“瘋狂”，需要引起高度重視，“這是蕭條性的泡沫。”

劉元春指出，面對“地王”頻頻出現(xiàn)，房地產(chǎn)市場泡沫的擴大，地方政府應(yīng)當(dāng)有所作為。“除了采取限購措施這一短期的治標(biāo)的辦法之外，我認(rèn)為最根本的還是做好土地政策的調(diào)整，做好城市規(guī)劃和定位的調(diào)整。”劉元春解釋，部分一線城市需要擴大土地的供應(yīng)量，同時要有開放型的城市規(guī)劃設(shè)計，加強衛(wèi)星城的規(guī)劃，統(tǒng)籌不同地域的發(fā)展，而不是一味坐視“地王”一個接一個誕生。“另外，還應(yīng)該注重租售并舉，進一步強化租賃市場，平衡供求關(guān)系。”

劉元春直言，房價究竟會不會繼續(xù)暴漲，關(guān)鍵還看地方政府們怎么做，“政府有所為，房價就不會無限制漲上去。”

在章俊看來，一二線城市地價過高也意味著未來三四線城市房地產(chǎn)市場將持續(xù)遇冷，由此帶來的一大負(fù)面影響是：三四線城市去庫存的壓力進一步增大。

章俊預(yù)測，“地王”頻現(xiàn)的現(xiàn)象或許未必能持續(xù)多久，原因是信貸已經(jīng)開始收緊，天量信貸的現(xiàn)象很難再出現(xiàn)。這也意味著地產(chǎn)商們手里的錢不會再如此寬裕，也自然不能再“任性”地用天價爭地了。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。