上海前5月供地僅占年計(jì)劃15% 地價(jià)超房價(jià)成大概率事件

最新出爐的上海2016年用地供應(yīng)計(jì)劃顯示，全年供應(yīng)住房用地（包括保障性住房）800公頃，今年前5月供地僅占15%。

6月1日，信達(dá)拿下上海外環(huán)外地王，溢價(jià)率高達(dá)306.53%。這超過了前期由保利溢價(jià)296%摘取的浦東新區(qū)周浦鎮(zhèn)地塊，刷新今年上海土地市場溢價(jià)率的最高記錄。上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，從近期長三角拿地的一些情況來看，不準(zhǔn)備成為地王的資金根本拿不到地，可見當(dāng)前土地市場處于非理性狀態(tài)。

“325”新政已執(zhí)行兩個(gè)月，市場成交量呈節(jié)節(jié)攀升狀態(tài)，逐漸恢復(fù)至調(diào)控前水平，購房者也逐步接受當(dāng)前的新房價(jià)格，尤其是5月以來拍地價(jià)格的不斷高企，導(dǎo)致市場熱情重新被點(diǎn)燃。

鏈家地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，上海5月房價(jià)環(huán)比又漲了12.5%，當(dāng)月上海新房市場供應(yīng)量為127.2萬平方米，環(huán)比下滑3.2%，同比上漲19.2%；成交量為98.8萬平方米，環(huán)比上漲1.6%，同比下滑30.6%；成交均價(jià)36700元/平方米，環(huán)比上漲12.5%，同比上漲15.1%，再度刷新歷史記錄。

接下來或許將有轉(zhuǎn)機(jī)

上海市最新出爐的2016年土地供應(yīng)計(jì)劃，提出了對規(guī)劃建設(shè)用地總量只增不減的方針，但未來宅地并非沒有增長的空間。土地供應(yīng)計(jì)劃顯示，2016年住房用地（包含保障型住房）供應(yīng)計(jì)劃為800公頃，環(huán)比去年有所增加，也是近三年來的最高值；商業(yè)辦公用地面積為190-325公頃；工業(yè)倉儲(chǔ)用地面積為450-550公頃。

換言之，今年前5月供地僅占15%。未來7個(gè)月，還將有680公頃土地放出市場。

在調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，減少商辦用地供應(yīng)規(guī)模和在工業(yè)用地轉(zhuǎn)型的指導(dǎo)方針下，未來宅地供應(yīng)適當(dāng)放量還是有所保障的，也說明了當(dāng)前市場并沒有出現(xiàn)地荒現(xiàn)象。然而，地價(jià)上漲已成事實(shí)，根據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者查詢獲悉，即將在5月面市的幾幅地塊，起拍樓板價(jià)與2015年的成交樓板價(jià)相當(dāng)，那么一旦引發(fā)房企搶拍，成交樓板價(jià)超過在售房價(jià)將是大概率事件。

2015年，嘉定新城板塊出讓的宅地樓板在17981元-18680元/平方米。周邊項(xiàng)目“嘉寶紫提灣城”、“保利湖畔陽光苑”已基本售罄，“東方豪園”裝修房的報(bào)價(jià)約3萬元/平方米。即將推出的嘉定新城E27-1宅地起價(jià)近25億元，起始單價(jià)18000元/平方米，與2015年成交樓板價(jià)相當(dāng)。

上海中原市場研究中心資深研究經(jīng)理龔敏表示，2016年，上海土地供應(yīng)總量其實(shí)并不能算緊張，而為什么前期還出現(xiàn)地王頻出的現(xiàn)象？主要因?yàn)椋紫?，上海宅地整體供應(yīng)速度明顯放緩，今年1月至今宅地供應(yīng)面積僅約120公頃，占供應(yīng)計(jì)劃的15%；其次，土地市場存在區(qū)域供應(yīng)不平衡，部分地區(qū)長期供不應(yīng)求，偶然的土地推出必然會(huì)遭到房企搶奪；此外，市場融資環(huán)境助推房企拿地，在實(shí)體經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，資金更愿意選擇較為寬松環(huán)境下的房地產(chǎn)行業(yè)，銀行和市場錢袋子也更偏向房地產(chǎn)行業(yè)傾斜，使得房企有底氣拿地。而這一現(xiàn)象在6月會(huì)延續(xù)。

龔敏分析道，5月，市場化宅地供應(yīng)有所放量，土地出讓面積54.57公頃，其中嘉定區(qū)和奉賢區(qū)是未來交易的熱點(diǎn)區(qū)域。嘉定土地供應(yīng)聚集在徐行和嘉定新城兩大板塊，兩個(gè)板塊地價(jià)相差懸殊，相對而言嘉定新城更為成熟便捷，但起價(jià)較高；而徐行鎮(zhèn)受制于交通環(huán)境，但地價(jià)偏低，也有一定吸引力。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。