中糧地產北京地區(qū)去年銷售占比37% 公司仍要繼續(xù)加碼

近日，中糧地產(中糧萬科長陽半島中糧祥云國際生活區(qū))位于北京的祥云國際生活區(qū)項目全面落成，并且推出了這個項目最后一期的住宅產品“祥云壹號別墅”，首推的16套別墅產品當天售罄，項目別墅產品總房源數量也只有40套左右。

中糧地產在宣傳材料中稱，中糧祥云國際生活區(qū)項目落地意味著中糧地產酒店業(yè)務板塊立足北京的“五盤聯動”住宅戰(zhàn)略布局，目前已經初步完成。

在中糧地產分地區(qū)的營收結構中，北京地區(qū)已經是營收貢獻比重最大的區(qū)域。根據中糧地產披露的2015年度財務數據，公司已經進入的11個城市里，2015年北京地區(qū)實現營業(yè)收入接近42億元，同比增長了64%，占集團營業(yè)收入比重為31%，較2014年占比增加了2.72個百分點。

在占公司營收或利潤10%以上的地區(qū)里，北京地區(qū)也是毛利率最高的城市，2015年中糧地產在北京地區(qū)的毛利率超過了37%，比上年同期增加了1.44個百分點，中糧地產其他幾個營收或利潤占比較高的城市毛利率水平同比則有所下滑。

截至2015年底，中糧地產在北京擁有或部分擁有7個項目。其中北京祥云國際，北京長陽一號地、五號地，北京中糧瑞府，北京長陽三號地南側地塊共計4個項目在建，另外北京閻村項目、北京稻田項目和北京南苑項目3個項目是擬建項目。

中糧地產在北京的7個項目計容建筑面積超過了222萬平方米，中糧地產持有權益比例從34%到70%不等。

中糧地產方面在給予人民網記者的書面回復中介紹，到去年底，中糧地產（北京）有限公司總資產約為188億元，公司經營業(yè)態(tài)以住宅項目為主，住宅項目中配套部分公寓和商鋪，一些地塊出讓時配有辦公等物業(yè)，比如北京祥云國際、長陽一號地、五號地等項目。

中糧地產在北京地區(qū)除了擬建項目閻村項目和稻田項目外，其他5個項目均完整披露了項目預計總投資金額及實際投資金額。對應中糧地產以上北京項目上持有的權益比例，公司在除閻村項目和稻田項目外的5個項目預計所占總投資金額會達到191億元，而在除北京閻村項目外的6個項目里，中糧地產對應權益比例所占的實際投資金額達到了181.5億元。

中糧地產北京公司人士近日對外披露稱，中糧地產接下來將進一步在土地市場尋找機會，力爭在5年內實現項目翻倍。同時以中糧地產現有的持有型與銷售型雙輪驅動，利用多種合作模式加速拓展，力求在2017年到2018年左右持有型和銷售型銷售業(yè)績均過百億元，其中銷售型銷售利潤超過25%。

中糧地產2015年在北京地區(qū)推售的項目包括北京祥云國際、北京長陽一號地、五號地，以及北京中糧瑞府3個項目，這些項目去年的簽約金額約為56億元。

中糧地產2015年全年實現的簽約銷售金額為151.4億元，按照北京地區(qū)當年實現56億元的簽約金額計算，北京地區(qū)占到公司去年全年的簽約銷售金額比例為37%。

“北京公司作為中糧地產的中心城市公司，公司支持其優(yōu)先發(fā)展，將資金、人才等資源向中心城市公司傾斜，充分授權，激發(fā)城市公司自我發(fā)展的驅動力，優(yōu)先把中心城市公司做優(yōu)做強，快速持續(xù)提高市場占有率。”中糧地產在書面回復中向人民網記者表示。

長江證券的一份研究報告認為中糧地產在北京的擴張速度去年就已經明顯加快。

這份報告指出，2015年中糧地產新發(fā)展了5宗土地，總建筑面積達到了102萬平方米，新增土地規(guī)模幾乎是前三年之和，其中3宗土地都位于北京，“公司未來發(fā)展將受益于回歸核心一二線城市的投資策略。”

中糧地產去年在北京連拿3宗地塊之前，其在北京土地市場以公開形式拿地的時間還要追溯到2013年7月份。

中糧地產北京公司人士近期也進一步稱，中糧地產未來在北京參與拿地更多將選擇同潛在合作空間的基金等合作，以此實現自主開發(fā)運營，使收益更為可控。

公司在北京也偏好以合作的形式獲取土地項目。去年10月份以后，公司在北京集中獲取的3宗土地里，都是合作形式獲得，3宗地塊的成交總價達到了154.58億元，按照所占權益比例計算，中糧地產為這3宗地塊支付的土地價款會達到66.6億元。

對于在北京獲取土地項目，中糧地產回復稱，公司采取多元的土地獲取方式，立足招拍掛的傳統土地獲取模式，同時積極通過舊城改造、合作開發(fā)、對外收購等方式增加土地儲備。

中糧集團也給予了中糧地產足夠的支持，長江證券的研究報告進而指出，中糧地產是中糧系內部資源整合受益者，公司已經多次收購集團旗下地產資源，這些收購動作表明，中糧地產在中糧集團體系內地產平臺的戰(zhàn)略意義逐漸升高。

中糧地產已經在推進總規(guī)模約50億元的定增融資，其中近11億元用于收購控股股東中糧集團持有北京祥云國際項目公司49%的股權。

一位公司財務人士向記者指出，公司收購控股股東的股權其實主要是償還股東貸款。“在項目開發(fā)啟動之初，母公司以股權投資的形式向公司項目發(fā)放股東貸款，項目實現現金流為正或者凈利潤為正以后，公司可以選擇收購控股股東持有的項目股權并償還股東貸款。”

一位長期跟蹤中糧地產的券商研究員告訴人民網記者，去年在對中糧地產進行調研時，中糧地產人士表示公司的負債水平已經接近80%，繼續(xù)尋求債權融資的空間比較小，今后中糧地產會持續(xù)探索在項目層面及公司層面的股權融資，比如與信托、基金展開合作。

中糧地產截至2015年底的資產負債率已經達到了79.97%，較上年負債水平繼續(xù)增加了3個百分點。通常，中國政府對國有企業(yè)設置了80%的資產負債率考核紅線。

中糧地產在北京的項目拓展與融資過程中，早已選擇了引入股權投資者或對接信托、基金等融資方式。

北京中糧瑞府項目在2013年就引入了一家資管公司作為股權投資者增資3.92億元持有49%的項目公司股權，并且向北京中糧瑞府項目公司提供9.08億元的股東貸款，年利率10%。

今年3月下旬，北京中糧瑞府項目公司繼續(xù)宣布向建信信托申請不超過20億元貸款，這筆貸款用于北京中糧瑞府項目的開發(fā)建設及償還股東借款。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。