溫州土地證續(xù)期事件追問：房地產(chǎn)還能投資嗎？

今年初以來，多個典型一二線核心城市的房價快速反彈，讓不少人陷入恐慌性購房。近來，溫州住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期的問題，讓很多“房奴”內(nèi)心倍感焦慮。

除了剛性居住型買房之外，投資性的購房是否還有潛在價值？像不少二三線城市已陷入商業(yè)地產(chǎn)存量與空置率“兩高”及租金回報率“一低”困局之際，房企何以有動力中長期持有商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)？

一位房地產(chǎn)專家表示，《物權(quán)法》是上位法，按其規(guī)定，住宅用地到期后會自動續(xù)期，這個不用過分擔心。像商業(yè)用地使用到期需要續(xù)交土地使用稅費，否則會被收回，關(guān)于這個相關(guān)規(guī)定也很明確，商業(yè)運營商做財務核算時會盡可能覆蓋相關(guān)成本，但現(xiàn)實并不盡如人意。

用地到期都要續(xù)費嗎？

去年底以來，“去庫存”已成為供給側(cè)改革的一項重要任務。與此相對的一個典型現(xiàn)象是，滬深等一線城市及南京、杭州、蘇州等典型二線城市房價陷入非理性狂熱，恐慌性購房也成為一種典型的社會心理。

緊急出臺新的樓市調(diào)控政策以求降溫，成為日前滬深等核心城市的一個新話題。不料，溫州網(wǎng)曝出近期溫州部分市民所持土地證面臨土地使用年限20年到期，且預估需要花費數(shù)十萬元土地出讓金“買地”才能重新辦理土地證問題。

一石激起千層浪，社會輿論的焦點開始轉(zhuǎn)向普通百姓的住宅土地使用年限問題上。溫州市國土局回應說，收幾十萬元土地出讓金才續(xù)期是一種誤讀。

溫州市國土局相關(guān)人士向媒體表示，《物權(quán)法》只規(guī)定了“自動續(xù)期”，但該如何續(xù)期，需不需要交納土地出讓金以及交納標準都沒有明確。他們基層國土部門目前只能參照國有土地出讓的做法，先由第三方評估機構(gòu)評估土地價格，根據(jù)單位地價或折算出樓面地價，算出總的土地出讓金，重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同。

早在1990年，國務院頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第六章規(guī)定，住宅用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游及娛樂用地50年，土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回等中止，需要續(xù)期的應當依照本條例規(guī)定重新簽訂合同，支付土地使用權(quán)出讓金，并辦理登記。

熟悉樓市政策的中城產(chǎn)聯(lián)主席陳寶存告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，溫州的情況是1991年國有土地使用權(quán)期限政策出臺之前的地方版。當前，新的國有土地使用權(quán)期限管理辦法等還在修訂階段，但物權(quán)法是上位法，住宅用地到期后自動續(xù)期，即使沒有規(guī)定如何續(xù)期，也不會補交土地金續(xù)期。

記者查詢了2007年頒布的《物權(quán)法》，其第149條明確規(guī)定“住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。”

“像商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)，當前還沒有新的方案出臺，不會自動續(xù)期，如果需要續(xù)期，都要補交土地金。”陳寶存強調(diào)說。

考驗商業(yè)地產(chǎn)運營商財技

溫州土地證續(xù)期事件發(fā)生以來，外界質(zhì)疑購買不動產(chǎn)是否還有價值，尤其是房企手中持有大量投資性房地產(chǎn)，究竟有沒有足夠的資產(chǎn)價值。

從現(xiàn)有法律法規(guī)來看，業(yè)內(nèi)較為一致認為工業(yè)、商業(yè)等性質(zhì)的不動產(chǎn)如果用地到期需要補交土地出讓金。

不過，新的問題也來了。如果商業(yè)不動產(chǎn)到期后需續(xù)交相關(guān)稅費才能使用，他們是否還有投資價值？運營商是否愿意繼續(xù)長期持有、運營這些商業(yè)不動產(chǎn)？

當前，諸多典型二線城市的商業(yè)不動產(chǎn)存量大、空置率高與租金回報率偏低已是一個不爭的事實。此外，在北上廣深四個一線城市，雖然商業(yè)地產(chǎn)整體空置率相對較低，但就平均租金回報率來說，相對香港等發(fā)達城市，仍然處于偏低狀態(tài)。

近來，萬科集團基于既有住宅地產(chǎn)開發(fā)優(yōu)勢及旗下龐大的百萬級業(yè)主資源與粘合度，正在全國力推“萬科里”社區(qū)型商業(yè)，加上其他業(yè)態(tài)的萬科商業(yè)地產(chǎn)，在未來萬科萬億級市值中占比10%，也就是上千億市值的規(guī)模。

僅以成都萬科為例，今年運作的商業(yè)體量達60萬平方米，其中持有型商業(yè)占10萬平方米，今年開業(yè)的商業(yè)為2萬平方米，部分會持有運營兩三年之后以整售方式退出。

萬科商管一位內(nèi)部人士表示，他們并不擔心土地使用權(quán)到期問題，現(xiàn)在還早著呢，當前的核心是把從各個商業(yè)地產(chǎn)挖來的商管人才團隊磨合好，運營好商業(yè)才是關(guān)鍵。

萬達商業(yè)一位不愿具名的相關(guān)人士也表示，旗下商業(yè)項目都是最近幾年才拿到的，離到期還遠，目前他們主要任務是做好“輕資產(chǎn)”探索，盤活資產(chǎn)，讓資金流快點滾動起來，降低財務成本等。

記者注意到，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)價值與租金回報倒掛，導致有效退出渠道相對偏少，持有型商業(yè)的資金沉淀量大，回籠周期過長，綜合成本偏高。

對于商業(yè)用地權(quán)到期的影響，亞信控股集團董秘榮騰洪表示，一個是資金風險，如果商業(yè)項目到期未增值，稅負成本對其將是雪上加霜，但對于大型優(yōu)秀運營商來說，即使用地到期，他們也會想辦法讓收入覆蓋成本，一個是評估風險，項目到期之后如果續(xù)期，國土部門會請第三方評估，按一定的折價補交土地金，但問題是選擇什么樣的評估方式與基于什么評估，對補交部分影響較大。

“商業(yè)貸款是受限制的，融資成本相對較高。”榮騰洪說，商業(yè)運營商一般會通過關(guān)聯(lián)平臺融資、與大型商業(yè)合作、融資租賃、向基金等投資公司托管以獲取固定收益等形式分散風險。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。