商業(yè)地產庫存承壓 全國寫字樓空置率近兩成

與住宅相比，商業(yè)地產庫存規(guī)模相對較小，但景氣程度和經濟形勢密切相關，而商業(yè)地產的地價、建造、后期運營成本明顯高于住宅，對資金的吸納能力亦強于住宅。且土地性質轉變難度大，其庫存問題不應被忽視。

“在全國房地產庫存中，存在一個難點，是‘非住宅庫存’。”全國政協(xié)委員、上海社科院研究員張泓銘近日向21世紀經濟報道記者表示，這部分庫存包括商鋪、辦公樓、綜合體及工業(yè)、旅游等產業(yè)地產。且土地性質轉變難度大，容易被人忽視。

在樓市“去庫存”的大環(huán)境下，房地產庫存結構性問題漸漸浮出水面。根據多家機構的統(tǒng)計，與住宅面臨的高庫存相比，我國商業(yè)地產的庫存情況更為令人擔憂。

RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心的數據顯示，截至2015年12月，全國寫字樓平均空置率18%，商業(yè)營業(yè)用房空置率高達30%。足以反映其過剩程度。

此前幾年的商業(yè)地產投資熱，以及近期的經濟增速下行，被認為是商業(yè)地產庫存高企的主因。分析人士認為，共享經濟的興起，創(chuàng)客空間等平臺的出現，為商業(yè)地產去庫存提供了一種路徑。但要做到大規(guī)模去化，仍需一個長期的過程。

庫存集中二三線城市

關于我國房地產的庫存總規(guī)模，目前并無權威數據統(tǒng)計。但商業(yè)地產的總體過剩情況嚴重，早已為業(yè)界普遍認同。

根據RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心統(tǒng)計，截至2015年12月底，我國商業(yè)地產庫存達2.66億平方米，其中寫字樓待售面積比11月份增加128萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加458萬平方米。“商業(yè)地產面臨比住宅更為嚴峻的去化壓力，過?，F狀明顯。”該機構表示。

盈石集團研究中心的統(tǒng)計數據也顯示，截至去年第三季度，目前全國開發(fā)商旗下無法產生租金或銷售收入的商業(yè)項目體量已經達到2.5億平方米，為歷史最高水平。

與住宅庫存相比，商業(yè)地產庫存的規(guī)模相對較小，但由于商業(yè)地產的地價、建造、后期運營成本都明顯高于住宅項目，因此其對資金的吸納能力要強于住宅。

商業(yè)地產庫存主要集中在二三線城市。就寫字樓市場而言，根據第一太平戴維斯的觀點，一線城市作為重要的商務、金融中心，吸引了大量跨國公司與國有企業(yè)前來設立區(qū)域總部。因此，一線城市的寫字樓空置率也處于全國最低水平。相比之下，近年來二線城市的甲級寫字樓存量迅速增加，需求卻十分疲弱，因此空置率攀高。

根據該機構的數據，全國主要城市中，北京、上海、深圳的甲級寫字樓市場規(guī)模大，空置率都在10%以下。杭州、武漢、成都等地的甲級寫字樓空置率均超過20%；沈陽、重慶、長沙都超過30%；無錫情況較嚴重，甲級寫字樓市場的空置率超過了50%。

近期擬施行“零首付”政策引發(fā)關注的沈陽，便在2015年迎來商業(yè)地產的供應高峰。數據顯示，截至2015年末，沈陽寫字樓空置率同比上升10.9百分點至40.6%。甲級寫字樓租金降至每平方米每月人民幣132.7元，較上半年下跌2.0%。且沈陽市甲級寫字樓市場未來仍有大規(guī)模新項目入市，將繼續(xù)加劇庫存壓力。

即便是住宅供應不足，房價上漲迅速的蘇州，也面臨商業(yè)地產供應過剩的現象。根據第一太平戴維斯的統(tǒng)計，蘇州的甲級寫字樓空置率也超過20%。

商業(yè)零售市場的庫存分布大致相似。天津、沈陽、無錫、青島等地的空置率明顯高于其他熱點城市。第一太平戴維斯表示，近年來不少城市的商業(yè)零售市場供應較足，空置率呈“膨脹”之勢。

政策紅利下去化需時間

商業(yè)地產庫存高企，有多重原因構成。按照張泓銘的說法，2011年我國全面實施“限購令”后，房地產企業(yè)大量向非住宅(寫字樓、商業(yè))進行投資。對于地方政府來說，商業(yè)類的項目也有利于提升城市形象，因此對非住宅項目的土地審批和建設也十分支持。

盈石集團的數據顯示，2008-2014年間，全國辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資額分別增長了383%和328%，明顯高于同期住宅開發(fā)投資的187%。

與住宅不同，商業(yè)地產的景氣程度和經濟形勢密切相關。

近年來，我國面臨經濟結構調整、經濟增速放緩的情況，企業(yè)投資運營、居民消費都受到影響，在客觀上影響了商業(yè)地產的發(fā)展。與此同時，電商業(yè)務的迅速發(fā)展，也在一定程度上對零售商業(yè)帶來沖擊。

根據統(tǒng)計局數據，2011年我國固定資產投資(不含農戶)增速為23.8%，到2015年降至10%，降幅超過50%。全國社會消費品零售總額增速也從17.1%降至10.7%，過去5年間的降幅達到37.4%。

此外，相比住宅，商業(yè)地產對選址、投資和運營等的專業(yè)化要求更高，操作難度大。一旦經營不善，很容易出現招商困難、空置率高的現象。

RET睿意德中國商業(yè)地產研究中心總經理崔崇彥向21世紀經濟報道記者表示，就零售商鋪而言，目前多數新增購物中心布點二線城市非核心商圈，有效需求不足，無法支撐消費。其次，商業(yè)地產運營中出現大量同質化競爭現象，產品競爭力不足。

崔崇彥認為，面對“去庫存”壓力，除了采取更為精準的前期目標客群定位、差異化招商外，還可借助當前“萬眾創(chuàng)業(yè)”的契機，引入“購物中心+聯合辦公”模式，降低商場空置率。

去年11月22日，國務院發(fā)布《關于加快發(fā)展生活性服務業(yè)促進消費結構升級的指導意見》，其中提到積極發(fā)展包括客棧民宿、短租公寓、長租公寓等在內的滿足群眾消費需求的細分業(yè)態(tài)，這是出租公寓首次被寫進國務院的政策性文件，也被認為是商業(yè)地產庫存的重要去化通道。

但此前幾年的大量商業(yè)地產投資，仍然處于收獲期。這也決定了，未來商業(yè)地產的庫存規(guī)模可能繼續(xù)增加。分析人士指出，要消化海量的商業(yè)地產庫存，仍需長期的過程。

備注：數據僅供參考，不作為投資依據。