樓市頻吹政策暖風(fēng) 庫(kù)存高企房?jī)r(jià)分化短期仍難改

猴年鐘聲即將敲響，各方關(guān)注樓市走向。不久前，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的百城價(jià)格指數(shù)顯示，1月份全國(guó)100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為11026元/平方米，環(huán)比上漲0.42%，漲幅較上月收窄0.32個(gè)百分點(diǎn)；而同比則上漲4.37%，漲幅較上月擴(kuò)大0.22個(gè)百分點(diǎn)。分析人士指出，在各項(xiàng)利好政策的“暖風(fēng)頻吹”之下，居民自住型消費(fèi)需求正在有序釋放，但樓市庫(kù)存高企、房?jī)r(jià)分化的格局卻難以在短期內(nèi)改變。

　　自住需求正在釋放

　　按慣例，春節(jié)前通常是政策的“空窗期”，但本月初購(gòu)房首付政策的調(diào)整卻讓不少人對(duì)猴年樓市的“去庫(kù)存行情”充滿期待。

　　根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)的最新政策，在不實(shí)施“限購(gòu)”措施的城市，居民家庭首次購(gòu)買普通住房的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動(dòng)5個(gè)百分點(diǎn)；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房，最低首付款比例調(diào)整為不低于30%。

　　記者簡(jiǎn)單算了一下，如果在不限購(gòu)城市一套總房款200萬(wàn)元的房子，那么首付款將從50萬(wàn)元降低至40萬(wàn)元；而首套房貸未結(jié)清的人如果想買這套房子，首付則可從80萬(wàn)元降至60萬(wàn)元。

　　中國(guó)民生銀行首席研究員溫彬表示，去年“3.30新政”以及“9.30新政”在化解樓市去庫(kù)存上起到了一定的作用，但同時(shí)樓市有所分化，一線城市的交易量開始活躍，房?jī)r(jià)也上漲較快，而二三四線城市的房?jī)r(jià)卻依然低迷。他認(rèn)為，在很多人春節(jié)回鄉(xiāng)探親的時(shí)候降低房貸門檻，有利于促進(jìn)自住型需求的釋放。

　　分化格局暫難打破

　　盡管自住型需求不斷釋放，但各地樓市卻依舊“冰火兩重天”。統(tǒng)計(jì)顯示，過(guò)去的一年中，北京、上海、深圳、南京等熱點(diǎn)城市均有較大漲幅，其中深圳更是以44.98%的年度漲幅傲視全國(guó)；相比之下，福州、三亞、呼和浩特等地的房?jī)r(jià)相比去年同期則明顯收跌。

　　北京市社科院經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)楊松在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，樓市分化很大一部分原因在于不少三四線城市房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)快，造成其房?jī)r(jià)在“概念”“藍(lán)圖”的支撐下跟風(fēng)上漲，但事實(shí)上這些地方所能提供的就業(yè)機(jī)會(huì)、發(fā)展空間、公共服務(wù)等內(nèi)在供給卻并沒(méi)有與房?jī)r(jià)相匹配，如今房?jī)r(jià)下跌是一種理性回歸。

　　“同樣是房子，為何在三四線城市的售價(jià)就和一二線城市有天壤之別呢？這背后反映的是不同地區(qū)房屋可替代性較差。不久前，芬蘭坦佩雷大學(xué)專門就歐洲二線城市的發(fā)展發(fā)布了一份報(bào)告，其中反映出很多西方國(guó)家重視二三線城市發(fā)展的理念，這很值得我們借鑒。如果在中國(guó)做強(qiáng)一批二三線城市，其對(duì)一線城市的替代性就會(huì)提高，一線城市 高房?jī)r(jià) 與三四線城市 高庫(kù)存 并存的問(wèn)題就會(huì)相應(yīng)緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)更加健康。”楊松分析。

　　投機(jī)炒作三思后行

　　各地房?jī)r(jià)冷暖不一，市場(chǎng)各方對(duì)于猴年樓市的表現(xiàn)也是預(yù)測(cè)迥異。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2016年政策面保持寬松已成定局，二三線城市的市場(chǎng)很可能出現(xiàn)弱復(fù)蘇，一線和部分強(qiáng)二線城市則仍將保持較強(qiáng)態(tài)勢(shì)。相比之下，同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉則認(rèn)為，大多數(shù)大中城市仍然面臨較大的去庫(kù)存壓力，樓市基本面并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改變，未來(lái)樓市仍然會(huì)面臨階段性調(diào)整。

　　“2016年樓市整體會(huì)以穩(wěn)為主、略有下降，不會(huì)暴漲暴跌。由于中國(guó)目前仍然處于降息通道之中，貸款成本將會(huì)徘徊在低位，因此對(duì)于自住型剛需來(lái)說(shuō)，可以考慮在今年下半年適時(shí)出手，但對(duì)于投機(jī)炒房者而言就要三思而后行了。”楊松表示。

　　楊松進(jìn)一步分析指出，盡管房屋具有商品屬性，但由于對(duì)百姓的生活質(zhì)量影響很大，因此其不同于一般商品。

　　近年來(lái)，一方面政府加大了對(duì)“保障房”“廉租房”的建設(shè)和供應(yīng)力度，剛需問(wèn)題有所緩解；另一方面，社會(huì)也意識(shí)到了房地產(chǎn)畸形發(fā)展對(duì)經(jīng)濟(jì)的危害，而且客觀上中國(guó)整體房?jī)r(jià)仍處于較高水平，因此繼續(xù)炒作獲利的空間已經(jīng)不大。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。