大房企拿地成本增四成 房價、房企繼續(xù)分化

2016年一線城市房價可能還將上漲。

上海易居房地產研究院近期發(fā)布了《2015年12月典型房企報告（年終版）》。報告指出，2015年全年全國土地購置均價3341元/平方米，創(chuàng)歷史新高；全國商品房成交均價6792元/平方米，創(chuàng)歷史新高；商品房銷售面積12.85億平方米，接近2013年13.05億平方米的歷史峰值；待售面積增速遠大于銷售面積增速，去庫存壓力依舊較大。

大型房企拿地熱情持續(xù)。同期易居監(jiān)測的20大房企新增土地儲備面積3323萬平方米；平均樓板價5227元/平方米，土地成交金額4231.5億元，樓板價、成交金額均大增近四成。2015年保利地產、萬科、華潤置地拿地總額位居前三。

全國土地購置均價也創(chuàng)歷史新高。2015年全國房地產開發(fā)企業(yè)土地購置均價3341元/平方米，同比增長11.3%，增幅比1-11月份擴大0.6個百分點。

易居研究院研究員亢亞娟表示，隨著樓市進一步分化，房企更加集中于大中城市拿地，樓板價較高，加之競爭激烈，進一步推高了地價，高地價將導致高房價，預計2016年大城市房價仍將上漲。

2015年以來，隨著市場復蘇，全國房價不斷上行，尤其是一線城市經(jīng)過近一年的震蕩上行，商品房均價已進入歷史新高。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，2001年以來，商品房成交均價整體呈上漲趨勢。在2005年之前房價增幅穩(wěn)步上升，從2001年的2.8%上升到2005年的16.7%。隨后在2005-2006年的房地產調控影響下，上漲趨勢得到遏制，但2007年又開始大幅上漲。在金融危機影響下，2008年成交均價曾一度微幅下跌。但2009年在救市政策拉動下，成交均價出現(xiàn)了23.2%的超高漲幅。2010年國家實施嚴厲調控政策以來，成交均價漲幅再次受到壓制，增幅均低于年度平均值。2010-2013年，房價增速基本穩(wěn)定，保持在7%左右。2014年受行業(yè)調整及樓市庫存壓力較大影響，房價增速明顯回落，僅略好于2008年。樓市回暖下，2015年房價漲幅回復到近年平均水平。

房價分化已經(jīng)非常明顯。近期，國家統(tǒng)計局公布2015年12月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示。統(tǒng)計期內新建商品住宅和二手住宅分別有21個、35個城市價格同比上漲，而2014年同期僅對應2個、3個城市，同時二手住宅漲價的城市要多于新建商品住宅。

70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格同比漲幅分別為7.7%、7.6%，城市間分化更趨顯著，一線城市的房價同比漲幅遠高于二、三線城市，且三線城市房價同比仍在下跌。

目前房價漲幅居前的部分城市已經(jīng)引起當?shù)卣匾?。比如，上海發(fā)改委、房管局近期召集的關于樓市內部研討會上特別強調，要嚴防房價過快上漲，從嚴執(zhí)行限購、二套房貸等政策。南京則從今年開始要求申報預售證的新房源面積不得少于三萬平方米，且物價部門對漲價設限，以期杜絕開發(fā)商碎步快漲的銷售模式。一些庫存壓力較大的三線城市，包括重慶、湖南等地近期則密集發(fā)布了加快去庫存的利好政策。

房地產作為資金密集型行業(yè)，在目前市場遇冷的大環(huán)境下，土地成本持續(xù)居高不下進一步加重了開發(fā)商的投資風險。因此，聯(lián)合拿地成為開發(fā)商應對高地價、分散風險的法門之一。

據(jù)盈石集團研究中心統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，2015年開發(fā)商聯(lián)合拿地主要集中在北京、上海等高地價城市。從參與的開發(fā)商來看，不僅包括招商、華潤、華僑城、中糧等具有央企或國企背景的大型上市公司，還包括九龍倉等大型港資企業(yè)。此外，具有保險業(yè)背景、資金實力較強的平安也聯(lián)合開發(fā)商拿地，大舉進攻房地產市場。

盈石集團研究中心總經(jīng)理張平認為，中國經(jīng)濟新常態(tài)下，經(jīng)濟發(fā)展將逐步去房地產化，重新回歸實體經(jīng)濟發(fā)展。而這將促使房地產業(yè)的馬太效應更加明顯，預計中小型房地產企業(yè)未來幾年將會大量出現(xiàn)徹底轉型或被收購現(xiàn)象。大型開發(fā)商將加速推行多元化發(fā)展，調整經(jīng)營結構、規(guī)避風險、強化優(yōu)勢。部分開發(fā)商通過品牌輸出、服務輸出進行輕資產化探索，主動甚至被動與資本緊密結合，或通過收購、控股和建立融資平臺等方式跨界金融領域和實體產業(yè)。同時開發(fā)商資本運作也將更加規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化，通過嘗試海外輸出走向國際化。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。