北京五環(huán)內(nèi)買新房需千萬 房山將邁入6萬元＋時代

當房山區(qū)域拍出每平方米3萬元的樓面地價時，北京樓市呈現(xiàn)出六環(huán)內(nèi)全城豪宅化，六環(huán)外泛豪宅化的局面。

據(jù)中原地產(chǎn)提供給《證券日報》記者的數(shù)據(jù)，自2011年至今，想在北京5環(huán)內(nèi)買一套靠譜的新建住宅，每年平均下來需要花的錢分別是450萬元、482萬元、560萬元、600萬元以及800萬元。中原地產(chǎn)還簡單預測了一下，2016年以后，你得花985萬元，輕松逼近1000萬元門檻；平均成交單價則由2010年的每平方米3萬元到現(xiàn)在的每平方米近5.4萬元。

順便說一句，有業(yè)內(nèi)人士向本報記者透露，僅房山區(qū)域，“6萬元＋”的時代預計馬上來臨，甚至“10萬元＋”也是可以期待的。

北京五環(huán)內(nèi)新房逼近千萬元

“五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線”，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，從市場成交看，五環(huán)內(nèi)平均單套成交額在2015年為800萬元，而2016年至今的半個多月中，五環(huán)內(nèi)簽約商品房住宅平均單套已經(jīng)高達984萬元。“從2015年開始，五環(huán)商品房平均成交價進入‘5萬元+’運行階段，而2016年至今，成交均價已經(jīng)達到了每平方米56452元”。

更重要的是，目前北京三環(huán)已基本無新增土地供應，樓面價已達6萬元-7萬元/平方米，新晉西南三環(huán)外樊家村地王樓面價甚至高達7.5萬元/平方米，預計未來房價高達“15萬元+”。正如張大偉所示，整體看，五環(huán)內(nèi)土地供應越來越稀缺，早已是地王高產(chǎn)區(qū)，地價屢創(chuàng)新高。2015年成交的五環(huán)內(nèi)住宅土地，樓面價全部超過了“5萬元+”，預計將不止售價超過“8萬元＋”，而是頂豪供應將密集出現(xiàn)。

對此，第一太平戴維斯華北區(qū)研究及顧問咨詢部董事熊志坤接受記者采訪時表示，受到年底業(yè)績沖刺的推動，北京高端公寓成交量環(huán)比上漲17.8%至530套。同時，隨著高品質(zhì)項目的入市，高端公寓的平均成交價被大幅拉高至每平方米人民幣84700元，環(huán)比上漲12.6%，同比上漲23.9%。

熊志坤進一步表示，由于四季度內(nèi)新增供給充沛，高端別墅成交量環(huán)比增長37.6%至417套，同時，均價同比上漲0.3%至每平方米人民幣53900元。居住用地成交樓面單價漲勢明顯，預計未來將進一步刷新高端項目的成交價格。此外，未來兩年，預計北京還將迎來大規(guī)模高端住宅項目陸續(xù)入市。盡管單個項目的去化速度會由于競爭加劇而有所下降，但高端住宅整體成交金額會因為價格走高和整體需求旺盛而有所提升。

更為值得注意的是，北京新建商品住宅市場進入郊區(qū)化，中高端住宅出現(xiàn)明顯外溢。以房山區(qū)域為例，從2013年集中賣地至今，目前已聚集了中糧、萬科、綠地、中鐵、首創(chuàng)等品牌房企，在售物業(yè)每平方米超過3萬元，甚至每平方米將接近5萬元。

房山房價將邁入“6萬元＋”

“未來北京，特別是在年中之后，大家會看到一批從豐臺到大興到房山這些區(qū)域會出現(xiàn)‘5萬元+’，甚至‘10萬元+’的項目。”張大偉曾表示，從目前這個時點來看，低密度、洋房類物業(yè)售價都遠遠低于同環(huán)線其他區(qū)域的地價，北京后灣區(qū)這種趨勢會在未來有所改變。

事實上，經(jīng)《證券日報》記者調(diào)查獲悉，現(xiàn)位于北京西南五環(huán)房山后灣區(qū)的萬年·廣陽郡九號將在明年初入市。

“我們項目售價要高于周邊項目，因為是全智能精裝產(chǎn)品，并且擁有北京首個O2O健康科技會所，提供健康云端服務。”上述項目相關人士向本報記者透露，萬年·廣陽郡九號開發(fā)商萬年基業(yè)是市場上最專業(yè)的生態(tài)項目開發(fā)運營商，因此在智能精裝方面優(yōu)勢明顯，幾乎沒有競品，目前累計客戶量大，且多為地緣性客戶。

據(jù)記者了解，在2013年8月份，北京萬年基業(yè)以總價15.74億元、同時配建4.2萬平方米限價商品房的代價奪得該地塊，扣除限價房面積后，樓面價達2.3萬元/平方米，已超出當時區(qū)域內(nèi)在售樓盤的均價。

不過，反觀2015年11月24日，位于西南五環(huán)外的北京房山長陽地塊，吸引了禹州、金地、首創(chuàng)+萬科聯(lián)合體、城建、中糧+天恒聯(lián)合體、中鐵建和首開+保利聯(lián)合體共7家“土豪”。最終，中糧天恒聯(lián)合體42+22輪42.03億元，配建22000平方米摘得長陽地塊，樓面價每平方米高達2.95萬元。

“每平方米超過6000元的土地成本差距，這將提升萬年·廣陽郡九號的升值空間。”某市場人士表示，隨著房山戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，未來房山產(chǎn)城融合和產(chǎn)城發(fā)展的質(zhì)量都值得期待。因此，目前房山已經(jīng)成為各大開發(fā)商爭相搶奪的重要戰(zhàn)場。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。