12月23日關(guān)于南京市房地產(chǎn)與鋼材市場(chǎng)形勢(shì)的一些小見解

隨著社會(huì)城市化的發(fā)展，大中型省會(huì)級(jí)“中心城市”將會(huì)聚集越來越多的優(yōu)勢(shì)資源，這些資源包括但不限于教育、醫(yī)療、交通、人力、文化等。由于資源的集中，中心城市的地緣優(yōu)勢(shì)以及資源優(yōu)勢(shì)將會(huì)吸引大量人才來此尋找發(fā)展機(jī)會(huì)。由此，在土地資源有限的情況下，房屋資源將會(huì)緩慢減少，房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)有明顯下浮下調(diào)，甚至穩(wěn)中上調(diào)。但是由于當(dāng)前屬于商品房控價(jià)政策的初始階段，房屋價(jià)格上漲趨勢(shì)可能會(huì)受到較大的抑制。

環(huán)繞中心城市的“衛(wèi)星城”，作為承接附屬產(chǎn)業(yè)發(fā)展、接納中心城市剩余勞動(dòng)力、優(yōu)勢(shì)資源轉(zhuǎn)移的地方，其房地產(chǎn)價(jià)格將會(huì)在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)出現(xiàn)較為明顯的上漲。但受制于此類城市的核心競(jìng)爭(zhēng)力尚未真正形成，過快的房屋價(jià)格溢價(jià)趨勢(shì)可能會(huì)產(chǎn)生“炒房熱”等不理智投資行為的產(chǎn)生，對(duì)國民的家庭資產(chǎn)安全造成威脅，因此國家將會(huì)對(duì)此類區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)行較為嚴(yán)格的控制。

以南京為例，以南京為首的“集合式城市群”模式正在建立，南京市作為這一模式的中心城市，吸引周邊省內(nèi)地區(qū)，包括安徽籍人口來此發(fā)展、定居。作為城市群發(fā)展中各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)資源的集中之地，在自然土地資源有限的情況下，隨著南京發(fā)展，土地價(jià)格由于其稀缺性而溢價(jià)；而由于政策性房屋價(jià)格控制，投資方的收益將會(huì)受到限制。

由此帶來的連鎖反應(yīng)則是，投資方收益率下降，在無法持續(xù)性“開源”的情況下，從材料端進(jìn)行“節(jié)流”（成本壓縮）則成為投資方不得不采取的一個(gè)辦法。筆者認(rèn)為這也是為什么2019年各貿(mào)易商反映下游需求減弱、回款困難等現(xiàn)象出現(xiàn)的原因之一。

筆者通過與江蘇省農(nóng)墾集團(tuán)有限公司總經(jīng)理李雋的溝通中了解到，目前大部分南京企業(yè)對(duì)于2020年房地產(chǎn)行業(yè)帶動(dòng)下的鋼鐵形式持保守態(tài)度。李總認(rèn)為，大部分貿(mào)易商在今年面對(duì)回款困難的問題，尤其是涉及到房地產(chǎn)方面的資金難以回籠。李總認(rèn)為，2020年貿(mào)易商在不斷變化的鋼材市場(chǎng)面前，究竟采取“跟隨者”的策略還是“主導(dǎo)者”的角色還要依據(jù)自己的企業(yè)情況來看。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。