傅蔚岡：“去庫存”要讓市場“做主”

在剛剛閉幕的中央經(jīng)濟工作會議上，“鼓勵個人和機構買存量房出租”成為明年經(jīng)濟社會發(fā)展的重要任務，而這個任務的核心就在于化解房地產(chǎn)庫存，更是罕見地提出了“要取消過時的限制性措施”。

何為“過時的限制性措施”？中央文件并沒有明確指出，但是從媒體的解讀來看，大都將此理解為此前各個城市對購房者采取的戶籍限制。以上海為例，對非本市戶籍居民家庭購房的，需要提供一年以上（13個月）納稅或社會保險繳納證明，才可購房。而“居民家庭”的表述，則是把個人購房排斥在外，為此很多未婚女性因為單身之故而被排斥在購房者之列。為什么地方政府會作出這么不合情理的限制措施？一個主要原因是在自上而下的決策和執(zhí)行體現(xiàn)下，地方政府為了表明它是切實在履行“穩(wěn)定房價和住房保障工作”，就會對中央政府的限購舉措進行層層加碼。“新國十條”指出“對不能提供一年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款”，不少地方政府——比如上海和北京——就擴大解釋面，將那些即便有納稅證明和社保繳納證明的單身非本地居民也排斥在外。

但是從過去幾年的表現(xiàn)來看，各種各樣的限制性措施并未能阻止房價上漲。一個可供佐證的例子是，在限制性措施最為嚴厲的北上廣深，恰恰是近年來房價持續(xù)上漲的城市。而同一時期的全國絕大多數(shù)城市，房地產(chǎn)市場早就面臨著去庫存的難題。為什么各種各樣的限制性措施并未能阻止房價上漲，而其他城市即便放開了限購也無法導致房價回落？在我看來，最為重要的原因是這幾年房地產(chǎn)市場的供需面變化。我們不妨以杭州和深圳這兩個城市為例。從2011年開始，杭州的房價就呈持續(xù)陰跌狀態(tài)——今年杭州有不少樓盤以低于成本價在甩賣，而深圳的房地產(chǎn)市場卻是異常火爆，今年的11月份深圳房價同比上漲34.75%。原因在于，在過去10年,深圳的商品房供應量在逐年減少。深圳和其他城市非常不同的特征在于，住房市場啟動得很早,商品房供應量在過去十年內(nèi)逐年減少，最高峰時期是出現(xiàn)在2003年。當年住宅竣工面積達到了816.62萬平米。而杭州則是相反，在過去10年內(nèi)其商品房供應量逐年上升。

同時，限購政策還引發(fā)了其他很多問題。首先，以發(fā)紅頭文件的方式進行房產(chǎn)限購，直接侵犯了公民的合法權益。住宅作為商品可以在市場上自由買賣是1998年住房制度改革已經(jīng)確認的基本原則，而現(xiàn)在以戶籍作為區(qū)分標準，實際上是給購房者施加了額外的行政許可，而這和《立法法》《行政許可法》等法律中所確立的基本原則是相悖的，直接侵犯公民的權利和自由。同時，以戶籍作為限購手段還給不少權力機構予以尋租的空間。2013年初，不少媒體報道了這樣一個消息：北京市朝陽區(qū)房管局權屬登記中心職員王某利用職務便利，伙同房屋中介人員為不具有在京購房資格的人員違規(guī)辦理過戶手續(xù)，收取中介人員好處費60萬元。從這個意義而言，政府有關部門才是房產(chǎn)限購的真正受益者，因為它們具有了左右市場交易的特權。

當然，僅僅取消限購還是不夠，這只是房地產(chǎn)市場回歸常態(tài)的第一步，在我看來，要讓房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，可能還需要做的更多。首先，不可以為了去庫存而對房地產(chǎn)予以各種各樣的優(yōu)惠。由于房地產(chǎn)市場不景氣，很多地方政府的財政收入受影響，為了提振房市，不少地方政府出臺了針對購房者的優(yōu)惠，包括但不僅限于對購房者的財政補貼，甚至還有要求當?shù)亟鹑跈C構增加對貸款人的法定貸款。這樣的優(yōu)惠措施不僅有悖市場經(jīng)濟的公平競爭原則，同時還會產(chǎn)生新的風險，很多人會由于短期的財政補貼轉而購房，而他們實際上卻沒有這樣的購房能力，而這恰恰是2008年美國次貸危機產(chǎn)生的根源。

其次，盡管消除庫存是重要的，但更重要的是要讓市場在消化庫存中發(fā)揮決定性作用。盡管總體上房地產(chǎn)市場是屬于供大于求，也就是消化庫存的任務會非常繁重，但是需要指出的是，房地產(chǎn)市場之所以會有今天的困局，地方政府在其中發(fā)揮了一個非常重要的角色。因為房地產(chǎn)市場能夠給地方政府帶來財政收入，很多地方政府通過各種各樣的舉措——比如營造新城——來擴大房地產(chǎn)市場的供給，但是由于當?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)和人口結構，絕大多數(shù)城市并未能消化這些住房。我們特別要注意很多地方政府為了消化庫存而不再增加新的住宅供給——如鄂爾多斯市市長就在去年的兩會上宣布3年內(nèi)將不再新建商品房，原因就在于鄂爾多斯還有4萬套住宅待售。

在一個行業(yè)中，很少有政府會因為目前市場的供大于求而禁止廠家生產(chǎn)提供新的產(chǎn)品，因為只有企業(yè)之間的公平競爭，才能夠實現(xiàn)市場出清，將不合格的產(chǎn)品和企業(yè)排除出市場，只有這樣才能讓企業(yè)生產(chǎn)出適銷對路的產(chǎn)品和服務。政府對房地產(chǎn)市場的不恰當措施，反而會惡化地產(chǎn)市場的競爭，那些不受消費者歡迎的房產(chǎn)企業(yè)將永遠在這個市場中存在，而這恰恰和去庫存的初衷相悖。

需要注意的是，我們今天以“去庫存”作為房地產(chǎn)市場的主要任務是，務必要記住是什么原因導致今天的困局：那就是行政權力對市場的不當干預，政府壟斷了土地供給，通過容積率決定了房屋的空間密度，通過房產(chǎn)銷售許可控制商品房銷售時間，通過房產(chǎn)證決定著房產(chǎn)歸屬。如果今天再以不當?shù)男姓鄟砣齑?，盡管可能在短期內(nèi)奏效，但是卻會帶來更大的隱患。讓地產(chǎn)市場回歸正常，最為重要的舉措莫過于放松政府對市場的各種管制，真正讓市場在資源配置中發(fā)揮決定性作用。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。