社科院：去年土地成本占房價比重提高

中國證券網(wǎng)訊記者14日從中新網(wǎng)獲悉，中國社科院副研究員王業(yè)強今日表示，2017年土地購置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負增長，土地成交價款比2016年上漲了49.4%，同時2017年平均成交價格繼續(xù)大幅上漲，同比漲幅29%。這使得土地成本占房價的比重進一步提高，2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68，意味著未來房地產(chǎn)市場很有可能出現(xiàn)成本推動型的房價上漲。

中國社會科學院于5月14日上午舉行2018年中國房地產(chǎn)高峰論壇暨《房地產(chǎn)藍皮書》發(fā)布會。該書執(zhí)行主編王業(yè)強副研究員介紹了有關(guān)情況。

對于2017年中國房地產(chǎn)市場存在的一些突出問題，王業(yè)強表示，有以下幾個方面：

(一)房地產(chǎn)市場受到強力的政策調(diào)控，長效機制亟待建立。自從2016年中央經(jīng)濟工作會議提出房子是用來住的，不是用來炒的這樣一個基本理念之后，全國房地產(chǎn)市場，有100多個城市實行了限制的政策，包括限價、限購等等五限政策，剎車式的短期調(diào)控效果雖然比較明顯，但是不能夠長久為之。

同時，2017年十九大、中央經(jīng)濟工作會議都提出了要加快建立主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，也說明房地產(chǎn)調(diào)控政策由短期調(diào)控政策向建立長效機制轉(zhuǎn)變這樣一個大的趨勢，房地產(chǎn)長效機制亟待建立。

(二)去庫存的效果明顯，人口流出地的房屋空置須警惕。房地產(chǎn)去庫存的效果2017年比2016年降低了1億個平方米，去庫存的效果非常明顯，但是同時可以看到2017年房地產(chǎn)分城施策的政策影響下，待售面積下降幅度是15.3%，近年來增幅較大。

但是從不同的物業(yè)類型來看，可以看到住宅的待售面積降幅較大，同比降幅達到25.1%，3月營業(yè)用房是4.0，辦公樓的待售面積基本持平。但同時從不同城市規(guī)模來看，40個大中城市的商品房銷售面積減少了2.0，而其他的一些城市商品房待售面積增加了13.9個億。同時2017年商品房銷售面積7.7%的增加主要是由于中小城市商品住房的銷售所貢獻的。

對2017年60個主要城市的新流入人口進行了統(tǒng)計，約占全國總?cè)丝诘?0%，一方面是大中城市銷售面積減少，其他的城市是銷售面積增加，同時中小城市人口還是向大中城市進行流動，所以這是一個矛盾，同時由于拆遷所帶來的補償性住房需求的集中釋放，不同于人口流入所帶來的住房需求的增加，部分中小城市新建住房的空置情況值得警惕。

(三)土地價格的持續(xù)大幅上漲，成本推動房價上漲的風險增加?？梢钥吹?017年土地購置面積扭轉(zhuǎn)了2014年到2016年三年的負增長，土地成交價款也比2016年上漲了49.4%，同時2017年平均成交價格繼續(xù)大幅上漲，保持著自2013年以來第五年兩位數(shù)的增長，同比漲幅29%。

商品房銷售價格漲幅的大幅回落，但是土地成交價格漲幅不斷地擴大，也使土地成本占房價的比重進一步提高。2017年土地平均成交價格與商品房平均銷售價格的比值達到0.68，意味著未來房地產(chǎn)市場很有可能出現(xiàn)成本推動型的房價上漲。

(四)個人按揭貸款的負增長導致開發(fā)商融資成本上漲的壓力增大。在資金來源來看，可以看到國內(nèi)貸款和利用外資的增幅較大，自籌資金小幅增加，但是定金和定金預售款以及個人按揭貸款的增速是下降的。個人按揭貸款的增速從2016年的46.5%大幅下降到2017年-2.0%。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，融資成本的上漲加上土地成本的上升，有可能使未來房地產(chǎn)市場出現(xiàn)成本推動型的房價上漲。

(五)房屋租售價格失衡，住房租賃市場的發(fā)展方向需明確。統(tǒng)計了國際上的租金收入比的合理標準是不超過30%，從國際經(jīng)驗來看，房屋租售比合理區(qū)間應該是在1：200到1：300之間。2017年住房租賃價格漲幅是2.9%，明顯低于住房銷售價格的漲幅。房價的比重相對較低，大幅增加租賃市場供給，有可能進一步導致租售價格進一步失衡。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。