40年公寓要火了!安徽省7城發(fā)文推進商改住

近日，六安政府網(wǎng)站發(fā)文，根據(jù)安徽省住房城鄉(xiāng)建設廳等7部門《關于推進非住宅商品房去庫存的若干意見》(建房〔2017〕98號)精神，六安現(xiàn)就加快推進非住宅商品房去庫存工作，提出以下意見：

一、加強非住宅土地供應管理

各縣區(qū)要綜合考慮非住宅的庫存量、在售量、將要上市的量和市場需求情況，嚴格進行總量控制，合理安排土地投放量。市及各縣區(qū)國土部門在編制年度土地供應計劃時，應充分考慮上年度非住宅市場銷售情況，原則上當年商服用地供應計劃轉化建筑面積總量不得超過上年度相應非住宅銷售總量。嚴格限制非住宅庫存壓力較大區(qū)域的非住宅用地供應，商業(yè)、辦公等非住宅商品房去化周期超過48個月的縣區(qū)，要暫停同類土地的供應。暫緩非住宅用地的改造，對尚未列入房屋征收計劃和土地收儲計劃的建設項目進行全面梳理，規(guī)劃為商業(yè)辦公等非住宅用地的建設項目暫緩列入改造計劃。

二、合理進行規(guī)劃布局

各縣區(qū)要根據(jù)經(jīng)濟規(guī)模、人口規(guī)模、產(chǎn)業(yè)規(guī)模、消費規(guī)模等因素，加快編制商業(yè)布點規(guī)劃，做好與城市總體規(guī)劃、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃、土地利用規(guī)劃的銜接。優(yōu)化住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅配建方式，減少單個住宅小區(qū)的商業(yè)用房配比，分片區(qū)或組團對住宅小區(qū)的商業(yè)用房進行統(tǒng)一規(guī)劃、集中布局，實現(xiàn)共建共享。

三、收購、改造一批庫存非住宅商品房

對符合改造條件的商業(yè)、辦公等非住宅用房，可以由政府進行收購，作為保障性住房使用或其他投資者收購、長期租用。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變原建筑外觀、確保安全的前提下，非住宅商品房可以改造為教育培訓、幼兒園、養(yǎng)老等公共服務用房，也可以改造為酒店式公寓以及用于社會化養(yǎng)老、文化、旅游、大學生創(chuàng)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等經(jīng)營性、公益類用房。

四、建立售租并舉的房地產(chǎn)開發(fā)新模式

鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單一的銷售模式向售租并舉的投資模式轉變。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司，庫存的非住宅商品房轉為自持物業(yè)開展房屋租賃業(yè)務的，憑所繳納增值稅憑證由當?shù)乜h區(qū)政府給予留存部分30%的補貼。

五、提升公寓的使用功能

鼓勵個人購買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購買公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學、就醫(yī)等政策。公寓用房的契稅按照住宅的稅率進行征收，生活用水、用電等按照住宅的費率收取。

六、擴大征遷貨幣化補償使用范圍

個人因房屋被征收選擇貨幣化補償?shù)?包括購房券和貨幣補償)，可以使用補償資金購買非住宅商品房。使用補償資金購買非住宅商品房的，由當?shù)卣o予被征收房屋評估價值5%的安置補助。

七、加大金融支持力度

鼓勵各銀行業(yè)金融機構在國家統(tǒng)一信貸政策的基礎上，加大對個人購買商業(yè)、辦公等非住宅商品房的貸款支持力度，加快放款速度。各銀行對非住宅商品房放貸規(guī)模的大小和審核效率將作為選擇物業(yè)維修資金等資金存放行的參考依據(jù)。

八、鼓勵大學生在市創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)

加大人才的引進、儲備力度。從2017年開始，對國家級、省級、市級領軍人才和畢業(yè)五年內(nèi)的本科及其以上學歷畢業(yè)生在市租賃非住宅商品房開辦企業(yè)進行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的，由企業(yè)注冊地政府給予20000元的租房補貼，分兩年補貼到位。

九、規(guī)范非住宅庫存量的統(tǒng)計口徑

統(tǒng)一商業(yè)、辦公類房地產(chǎn)庫存的統(tǒng)計口徑，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)明確自持不予銷售的、已對外出租經(jīng)營的、已辦理在建工程抵押或房屋抵押且依法不能預售的、已通過招租方式對外租賃的商業(yè)、辦公等房屋面積，在自持、租賃、抵押、招租運營期間，不計入庫存統(tǒng)計范圍。配建的可售車庫(位)面積不計入庫存統(tǒng)計范圍。

安徽7城政策利好：購房補貼+允許商改住+就近入學

1、蚌埠市

允許商業(yè)改住宅

2017年8月2日，蚌埠市住建委重磅發(fā)布“四措”并舉，推進非住宅商品房去庫存。

明確對已出讓未開發(fā)的商業(yè)用地，按規(guī)定補繳相關費用和地價差價后，經(jīng)審批可改為住宅用地（商改住）。

2、池州市

控制非住宅用地供應

2017年7月17日，池州市召開第91此常務會議，在會議上，明確要加快非住宅商品房去庫存。

合理控制非住宅用地供應規(guī)模，優(yōu)化各類非住宅項目布局，分門別類推進非住宅項目調(diào)整轉型，進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

3、淮北市

與住宅享受同等入學條件

2017年5月19日，淮北市出臺了非住宅商品房去庫存相關政策。文件指出，購買商業(yè)辦公等非住宅商品房的購房家庭子女就讀義務教育階段學校的，與住宅享受同等入學條件，可就近入學。這是我省首個將非住宅商品房去庫存與子女就近入學掛鉤的城市。

此外，對個人購買非住宅商品房的（包括持購房券購買），由市、縣受益財政給予實繳契稅額100%的補貼，每平方米再獎勵150元。房企對商業(yè)辦公等非住宅商品房整體招租運營租賃所繳納的增值稅、房產(chǎn)稅，憑繳稅憑證由縣(區(qū))政府給予留存部分30%的補貼。

4、黃山市

購買非住宅享購房補貼

2017年5月15日，黃山市發(fā)布關于去庫存促進房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展的實施意見，在意見中明確提出給予購買非住宅類商品房一定比例的補貼。

自發(fā)文之日起至2017年12月31日期間，在黃山市中心城區(qū)購買非住宅類新建商品房，開具銷售發(fā)票并繳納契稅的購房人，由市財政按計稅購房總價的1%給予購房補貼；購買非住宅類二手房，由市財政按計稅購房總價的0.5%給予購房補貼。免征契稅部分不再享受購房補貼。并且鼓勵將商業(yè)辦公等非住宅商品房轉化為開發(fā)企業(yè)自持物業(yè)，鼓勵引進專業(yè)物業(yè)機構運營已建成的商業(yè)辦公用房。

5、滁州市

享等額契稅+200元/㎡補貼

2017年9月，《滁州市人民政府辦公室關于加快商業(yè)辦公用房去庫存的若干意見》出爐，購買新建商業(yè)辦公用房享受購房補貼。

1、自2016年12月28日至2017年12月31日期間，凡個人在滁城(含兩區(qū))購買新建商業(yè)、辦公用房的，按所繳契稅等額給與補貼。

2、自2016年12月28日至2017年12月31日期間，高校畢業(yè)生(具有國家承認的本科以上學歷畢業(yè)兩年以內(nèi)的)選擇自主創(chuàng)業(yè)需購買新建商業(yè)辦公用房的，除享受所繳契稅等額補貼外，再給予200元/㎡的購房補貼。

據(jù)了解，滁州市并不是安徽省今年第一個出臺商辦去庫存新政的城市。在此之前，安徽多個地市紛紛出臺新政，鼓勵購買新建商業(yè)、辦公用房。

6、合肥

繼淮北、蚌埠、池州等地出臺非住宅商品房去庫存相關政策之后，合肥版實施意見也呼之欲出，實際政策已擬定、伺機公布。今后，在合肥凡是購買公寓(存量商住公寓或酒店式公寓)的，或可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學、就醫(yī)等政策。

合肥將對符合條件的商業(yè)、辦公用房，可以由政府或其他收購或長期租用。在符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、不改變原建筑外觀、確保安全的前提下，可以改造為教育培訓、幼兒園、養(yǎng)老等公共服務用房，也可以改造為酒店式公寓以及用于社會化養(yǎng)老、文化、旅游、大學生創(chuàng)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等其他符合條件的經(jīng)營性、公益類用房。

同時，對符合條件的非住宅用房，可以由當?shù)卣M行收購，作為保障性住房使用。  

鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從單一的銷售模式向售租并舉的模式轉變。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成立專業(yè)租賃公司并將庫存的非住宅商品房轉化為自持物業(yè)開展房屋租賃業(yè)務的，憑所繳納增值稅憑證由當?shù)乜h區(qū)政府給予留存部分30%的補貼。

鼓勵個人購買存量商住公寓或酒店式公寓，凡是購買公寓的，可享受與該區(qū)域住宅同等的入戶、上學、就醫(yī)等政策。公寓用房的契稅按照住宅的稅率進行征收，生活用水、用電等按照住宅的費率收取。

40年公寓優(yōu)劣勢分析

優(yōu)勢：低總價+不限購+投資靈活

1、低單價、低總價商用公寓

從使用功能上與住宅房無異，但單價和總價都比同地段住宅房要低的多，頗受歡迎的loft戶型還可以通過內(nèi)部加隔層來擴大使用面積，這也在一定程度上降低了單價，相對于70年產(chǎn)權的公寓來說物美價廉。

2、不限購、不占用購房名額

40年產(chǎn)權房產(chǎn)目前都不限購，在目前住宅限制貸款套數(shù)的情況下，不浪費購房名額，這意味著你想買幾套都可以，更不會使用你購房名額，門檻低省去很多麻煩。

3、過渡性購房的選擇

資金有限，又不安于居住在偏僻郊區(qū)，浪費時間成本與交通成本；可先購買套公寓過渡，財富積累，可再次購買，完全不受購買過公寓房而影響，與此同時，可將公寓出租，作為一項投資。

4、地段位置較好

40年產(chǎn)權的商業(yè)用地，一般都是在區(qū)域城市的核心地段，地段價值、升值空間都是比較大的，可以這樣說，40年產(chǎn)權房產(chǎn)一般都地處在城市最佳地段處。

5、投資更加靈活

商住房一般更具有靈活性，既可以自己住，又可以出租作為長期投資收取回報，因為有很多小公司更喜歡租公寓作為辦公場所，這樣的話同面積的公寓比住宅的租金都會高出很多;還可以在房子增值到一定價格的時候選擇出售處理，作為投資的話從靈活性和升值空間上看，還是遠遠高于住宅的。

劣勢：物管難度大+居住人群復雜+首付比例高

1、居住人群復雜

40年公寓一般是商住兩用，因此除了用于居住外，很多業(yè)主將其出租作為辦公樓，因此公寓大樓內(nèi)魚龍混雜，難以像住宅一樣保證小區(qū)的舒適性和安全性。

2、物管難度大

其商住兩用的性質(zhì)決定了物業(yè)管理的難度，很多商住公寓的開發(fā)商資質(zhì)有限，難以對公寓進行安全有效的管理。

3、首付比例高

商業(yè)性質(zhì)的公寓首付比例達5成，高于住宅比例。

4、升值空間有限

盡管有關部門有回復說，40年公寓到期后不會收回，只需要繳納一定的土地稅，但此陰影一直伴隨在購房者心里，傳統(tǒng)觀念上，住宅保值升值性更好，為何不考慮買住宅保值升值呢？

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。