完善租賃并舉制：改革農(nóng)村土地設立集體租賃房

從“居者有其屋”到“房子是用來住的、不是用來炒的”，可以看出國家為了使房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，在不斷地研究和建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制。

據(jù)“國土之聲”微信公眾號消息，2017年8月28日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部印發(fā)《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》（以下簡稱《試點方案》）的通知。

《試點方案》要求國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設部根據(jù)地方自愿，確定第一批在北京（樓盤）、上海（樓盤）、沈陽、南京（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）、廈門（樓盤）、鄭州（樓盤）、武漢（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、肇慶（樓盤）、成都這13個城市開展利用集體建設用地租賃住房試點，并規(guī)定2017年11月底之前報國土資源部和住房城鄉(xiāng)建設部批復。

《試點方案》的政策通知一發(fā)布，立刻在業(yè)界引起廣泛關注。

帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展

其實，這種集體建設用地住房租賃制度已不是什么新鮮政策，國家為了改變房地產(chǎn)“重交易輕租賃”的市場狀態(tài)，一直在打造商品房交易和租賃市場并列的多元化住房體系。

記者梳理中獲悉，為了發(fā)展和支持住房租賃市場，建立租賃并舉的住房制度。從2012年始，住房和城鄉(xiāng)建設部、國土資源部就已經(jīng)先后印發(fā)了《國土資源部關于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點工作的通知》、《關于加強近期住房及用地供應管理和調(diào)控有關工作的通知》、《關于在人口流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》等。通知中均強調(diào)要按照國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部的統(tǒng)一工作部署，在租賃住房供需矛盾突出的超大和特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點工作。

而本次《試點方案》也強調(diào)，利用集體建設用地建設租賃房，是為了完善和健全房地產(chǎn)政策，是為了增加租賃住房供應，緩解住房供需矛盾，有助于構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制；是有助于拓展集體土地用途，拓寬集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民增收渠道；是有利于豐富農(nóng)村土地管理實踐，促進集體土地優(yōu)化配置和節(jié)約集約利用，加快城鎮(zhèn)化進程的有力措施。

“方案的出臺可能對整個房地產(chǎn)市場有一定的促進作用。因為在房地產(chǎn)"租售同權"等住房背景下，《試點方案》建議地方城市利用集體用地自建房屋來租賃，是對中國房地產(chǎn)政策的一個補充。”產(chǎn)業(yè)觀察家洪仕斌在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示。

同時，洪仕斌補充道，這次村鎮(zhèn)的土地改革可能會給很多的農(nóng)民或集體帶來的紅利。把租賃房發(fā)展到農(nóng)村可以產(chǎn)生新富階層，農(nóng)民可以獲得土地征收的補償，增加收入來源；也可能入股成為長期享受土地紅利的租賃住房股東。在增加住宅用地來源和租賃住房供給的同時，帶動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

房地產(chǎn)與人居學者馮國亮在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示，利用集體建設用地來建設租賃房是房地產(chǎn)長效機制的重要組成部分，那么它對于房地產(chǎn)市場的影響是非常重大和深遠的。而農(nóng)村這種集體建設用地能夠創(chuàng)新土地利用管理機制，推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，促進土地資源的高效配置和合理利用，有效地緩解國有建設用地相對不足的局面。

值得一提的是，在本次改革的融資渠道方面，《試點方案》還指明，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房的運營方式，同時還對村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織制定了標準，不僅要兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，還要完善合同履約監(jiān)管機制，土地所有權人和建設用地使用權人、出租人和承租人依法履行合同和登記文件中所載明的權利和義務。

但業(yè)內(nèi)有部分人對村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的能力表示懷疑，認為在資金渠道這塊會面臨很大的困難。

對此，洪仕斌認為，國家既然推崇了村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織自行開發(fā)運營和通過聯(lián)營、入股等方式建設運營，說明這個經(jīng)濟組織肯定是有能力把這個新政策做一個有效推廣。相信在國家一系列的制度監(jiān)管下，只要村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織按照市場經(jīng)濟的條件來要求大家，這個試點項目會在鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的帶動下有一個很好的發(fā)展。

馮國亮對記者稱，他之前參與過類似的調(diào)研工作，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織的負責人會和一些有資質(zhì)的民營企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商一起運營合作。目前來看，通過房企進行融資的投資渠道相對緊張，但相信未來國家會在政策層面上針對公租房設立專門的房貸支持或類似的金融產(chǎn)品。

滿足新市民住房剛需

據(jù)住建部統(tǒng)計，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%，其中以外來打工人群和就業(yè)大學生為主，新市民旺盛的住房租賃需求量大。而在高房價時代，我國大中城市租賃市場房源仍存在總量租價高、嚴重不足、供應結(jié)構(gòu)不合理等問題。

《試點方案》指出，為探索保障承租人獲得基本公共服務的權利。承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務。有條件的城市，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制。且試點項目區(qū)域基礎設施完備，醫(yī)療、教育等公共設施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范。

“細讀了《試點方案》，內(nèi)容中提到承租人可憑登記備案的住房租賃合同享受規(guī)定的基本公共服務。那么，我們這種沒有當?shù)貞艏男率忻癖容^關注，政策實施后能不能幫助我們解決租房子和孩子受教育的困擾?！币晃粊碜酝獾氐谋本┬率忻窀嬖V《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者。

新市民是我國城市建設的主力軍和生力軍，理應享受城市居民同等的權利和待遇。但由于歷史的原因和中國“安家置業(yè)”的頑固理念，買房子、孩子受教育等問題很難得到平等公正的待遇。洪仕斌認為，但隨著90、95后置業(yè)觀的改變，這種“租售同權”的房產(chǎn)政策可以為租賃用戶提供一個堅實的保障，讓租賃者有望享受同等待遇。

馮國亮在接受采訪時進一步指出，這些公租房建在農(nóng)村集體建設用地上，地價成本相對比較低，能夠有效地降低未來租金的成本。對于平衡整個市場，滿足不同人群居住的需求有著很現(xiàn)實的意義。本次改革制度和1990年代國家實行的住房體系比較接近，可以通過實踐逐步實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)租售并舉的趨勢。對于沒有本地戶籍的新市民來說，未來的集體建設用地上這些公租房是他們解決租房、住房問題的一種有效的途徑。包括高端的人才、來北京經(jīng)商的人群，都可通過公租房解決居住、子女教育等問題。

對高房價、高租金影響有限

《試點方案》的出臺，意味著一大批低成本房屋即將產(chǎn)生。而目前備受關注的是，這種低成本房屋是否會影響高房價、高租金的房地產(chǎn)行業(yè)。

受訪專家普遍認為，“租售并舉”作為房地產(chǎn)長效機制的重要一環(huán)，其根本目的是通過租賃市場的完善來穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，減少樓市的不理性的投資和投機因素。而房價的高低取決于供需關系和國家貨幣政策，與租賃市場的完善沒有直接的關系。

在洪仕斌看來，《試點方案》的出臺肯定會對現(xiàn)在的高房價有一定的影響，但這種低成本的房屋租賃方式在近幾年不會成為主流，這需要時間來慢慢改變?nèi)藗兊南M習慣。這種集體用地租賃住房可能更加符合90、95后或沒有辦法承擔高昂房價成本的一部分消費群體的住房需求。

馮國亮也給出了類似的觀點，集體用地租賃房建好后，租房人群肯定會出現(xiàn)分流，在租賃房源供需平衡的情況下，對目前房地產(chǎn)租金的上漲肯定會產(chǎn)生一定的抑制作用。而房價的水平是由金融、地價等多方面因素決定，它與租金水平的高低沒有直接的關系，集體用地租賃房是針對沒有部分能力購房的人群，對房價的影響會相對有限。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。