開前門堵后門 租賃房土地演變

傳統(tǒng)的居住模式重塑已經(jīng)從土地端上進行突破。

國土資源部、住建部8月28日聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，方案開宗明義地指出，牢牢把握“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，以構建購租并舉的住房體系為方向。北京（樓盤）、上海（樓盤）、廣州（樓盤）、佛山（樓盤）、成都等13個城市首批試點利用集體建設用地建設租賃住房。兩部委還表示，此舉是要構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。

有市場人士預估，租賃住房有利于2.45億外來人群、2000萬租房大學生、1.5億留守人群(留守兒童、婦女和老人)、廣大“80后”、“90后”無房戶扎根城市。城郊人口集聚度增加了，基建投資、消費釋放巨大潛力，分工帶動生產(chǎn)效率，也是城鎮(zhèn)化和都市圈建設的彰顯。而既有穩(wěn)房價作用，又還權于農(nóng)民，還能降低企業(yè)用地成本，也是此次集體土地試點租賃住房的最大出發(fā)點。

綠地控股董事長張玉良則稱，租賃住房市場是個好事兒，有利于降低租房的成本?！叭绻诩w建設用地方面有機會，我們也一定會參與。”

北京力度最大

為什么選擇這13個城市進行試點，文件稱，因為“租賃住房需求較大，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織有建設意愿、有資金來源，政府監(jiān)管和服務能力較強”。

集體土地入市用于住宅建設，一直被政策嚴加限制。今年3月，國務院下發(fā)《新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014~2020）》提出，將“審慎探索由集體經(jīng)濟組織利用農(nóng)村集體建設用地建設公共租賃住房”。

《規(guī)劃》還提出，在農(nóng)民工集中的開發(fā)區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，可建單元型或宿舍型公共租賃住房；農(nóng)民工數(shù)量較多的企業(yè)，可在合規(guī)的用地范圍內(nèi)建設農(nóng)民工集體宿舍。

在此之前，北京、上海等地已嘗試讓農(nóng)民利用集體土地建設公租房，并獲得國土資源部的批準。最早時，這些房屋被稱為“租賃房”，而非“公租房”，因為，國土資源部方面認為，公租房應該是政府建設，而將村集體建設的房屋稱為租賃房更為準確。這一次國務院發(fā)布的《規(guī)劃》提出可探索集體建設用地建“公租房”，意味著公租房用地政策更為市場化，農(nóng)民也將由此收益。兩部委則表示，村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營、入股等方式建設運營集體租賃住房。兼顧政府、農(nóng)民集體、企業(yè)和個人利益，理清權利義務關系，平衡項目收益與征地成本關系。

此次被允許試點的北京，從2010年以來，已經(jīng)有海淀區(qū)唐家?guī)X、中關村(000931,股吧)創(chuàng)客小鎮(zhèn)、西北旺鎮(zhèn)、朝陽平房鄉(xiāng)、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)海?落村5個集體土地被允許作為試點，建設公租房。

今年4月，新批準的北京2017年度住宅用地供應計劃中，集體建設用地首次被北京正式納入供地范圍。另外，在2017年~2021年北京住宅用地供應計劃中，要供應6000公頃土地，以保障150萬套住房建設需求。其中，集體建設用地1000公頃，占六分之一。

一波三折入市之路

集體土地合法進入住房供應市場之路，走得并非順利。

早在2008年底，北京即表示“建成年租制的房屋用于收取租金保障農(nóng)民長遠利益”，并著手相關政策配套準備。國土資源部方面則態(tài)度謹慎，因為這種做法與現(xiàn)有土地管理法律存在沖突。

按《土地管理法》，土地可分為城市的國有土地和農(nóng)村的集體土地。國有土地使用權可上市公開交易，但集體土地只能限于耕種或村莊內(nèi)公共建設，不能抵押和買賣。

此前雖然有廣東、江蘇等地推動集體建設用地流轉(zhuǎn)試點，但無不強調(diào)其不得用于房地產(chǎn)開發(fā)和住宅建設。集體土地進行其他非農(nóng)建設，只有經(jīng)征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才能“招拍掛”入市。大量集體土地只要性質(zhì)不變，就不允許上市交易。

也有一些學者和社會意見一直批評認為，這在制度上使得城市國有土地和農(nóng)村集體土地不能實現(xiàn)“同權”，不利于農(nóng)民權益給予與維護。

面對高房價，以及國務院連續(xù)下達的數(shù)百萬套保障房建設硬指標，國土資源部對農(nóng)村集體土地使用的態(tài)度，出現(xiàn)了重要轉(zhuǎn)變。

2011年，住建部測算，建設1000萬套保障房，需要資金達1.3萬億元。當時全國人大常委會委員嚴以新測算，中央財政投入大概占了不到13%，“在現(xiàn)行國家財政分配體系下，地方財政不堪負擔”。

地方政府缺乏動力占用用地指標，去建設沒有經(jīng)濟效益的保障房，加上征地難度大，征地沖突頻發(fā)，國土資源部逐漸認識到，采取傳統(tǒng)辦法征地不如“還權于農(nóng)民”。

2012年1月7日，國土資源部原部長徐紹史在全國國土資源工作會議上首次公開宣布，已批準北京、上海利用集體土地建設租賃住房。

這一次，試點擴大到13個城市，足以說明國土資源部在土地管理政策上開了很大尺度的門。中央財大助理教授路乾為此撰文認為，集體土地入市改革，不但為農(nóng)民帶來了更高的財產(chǎn)性收入，更是降低了企業(yè)使用資源要素的價格，助力企業(yè)直面日益激烈的國際競爭?！安艿峦诿劳顿Y10億美元建廠，原因是中國制造業(yè)的成本比美國高。美國的綜合稅收比我們低35%，土地基本不要錢，電價是中國的一半，天然氣只有中國的1/5?！?/p>

中國指數(shù)研究院在一份報告中提到，這次對于集體建設用地利用模式的突破將使未來行業(yè)運行面臨更多變化，開發(fā)商必須認清這些變化和背后的邏輯，更積極地進行經(jīng)營策略的調(diào)整。

在有條件打開集體土地入市建設租賃住房前門后，對社會關心的“小產(chǎn)權房”轉(zhuǎn)正問題，兩部委強調(diào)，集體土地可以建的是“租賃住房”，但不得“以租代售”。這表明，“小產(chǎn)權房”沒有被放行，后門還被堵死。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。