高杠桿投機買房 斷供者的未來會很慘？

引導大學生群體樹立理性消費觀的同時，也給在校大學生上了一堂深動的財商課。更關(guān)鍵的是，那些網(wǎng)貸平臺可借機自查貸款漏洞，順利完成業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)換，這樣能夠有一個更好的發(fā)展環(huán)境。

10月國慶長假，全國主要核心城市紛紛出臺限購、限貸等新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，這無疑是宣告了這輪房地產(chǎn)上漲周期的終結(jié)。對此，市場普遍預(yù)期，明年初開始，房地產(chǎn)交易將進入一個速凍期，房價將步入新一輪下行周期。

另有資料顯示，當月人民幣貸款增加9487億元，同比多增1391億元，其中住戶部門貸款增加6755億元，達到了71.2%，而上月這個數(shù)值接近98%。“住戶部門貸款”可以看作居民房貸?，F(xiàn)在狀況是：房貸占新增人民幣貸款七成以上已第二個月了，最終成為本輪房產(chǎn)暴漲行情的“接盤俠”，大多數(shù)是城市中產(chǎn)了。

從今年7月開始，中國經(jīng)濟擴張主要依靠房貸：實體經(jīng)濟不景氣，企業(yè)選擇持有現(xiàn)金、不想去擴大再生產(chǎn)；房地產(chǎn)火爆，居民則不斷加杠桿買房。而全民、高杠桿卻存在著二大問題：一方面，實體經(jīng)濟這么差，企業(yè)或倒閉或收縮，而這些靠著企業(yè)發(fā)工資過活的人們卻拼命掏出存款并借錢買房子，顯然這種背離不會持續(xù)太久。

另一方面，商業(yè)銀行對購房者的信貸資格審核不嚴，從實際情況看，很多銀行給購房者的評估過程中，往往面臨打分不嚴、評估值注水的情況。最典型的就是購房者的收入狀況，其實是可以造假的。這往往使得按揭貸款的能力被虛假抬高，進而使得后期的還貸面臨壓力，

如果說中國前幾輪房價上漲行情主要參與者是炒機作房者（如溫州（樓盤）炒房團），而本輪房價上漲的“接盤俠”卻是大城市內(nèi)的中產(chǎn)階層。因為很多中產(chǎn)看到房價暴漲，也會蠢蠢欲動想來投個機。

很多人打算先湊錢買房，然后過個一年半載，房價再漲了50%甚至翻倍賣掉。這種短期的投機邏輯就是，中國房價不會跌，政府不會容忍房價的下跌。當然，現(xiàn)在高位買房者也有中低收入群體，他們加杠桿購房是害怕后面房價上漲，自己更加買不起房子。

筆者認為，房價本身是一個市場波動調(diào)整的價格，誰也不可能要求房價一直上漲而不許下跌，而若是面對房價調(diào)整周期的到來，那對于“刀口舔血”的高杠桿投機者來說，必須要考慮的不是房價上漲發(fā)財致富的問題，恐怕是一旦出現(xiàn)現(xiàn)金流不足以支撐月供、房貸的危機。

實際上，中國的房價并不是沒有跌過，“斷供房”和“棄房現(xiàn)象”也都真實存在。2008年，房價持續(xù)下跌，許多人發(fā)現(xiàn)過去買的房子其價值正在不斷縮水，他們所欠銀行的，其數(shù)額甚至超過了房子能賣出的，這些房子已經(jīng)成了，而一些房主則是選擇把房子扔給了，不再償還銀行的貸款；

再比如，2013年溫州傳言有15000套房屋出現(xiàn)斷供，溫州市銀監(jiān)局負責“斷供”調(diào)查的工作人員曾表示，“斷供房”和“棄房”現(xiàn)象的確存在，但實際總數(shù)為595套；2014年5、6月末，、、、等地都有業(yè)主因個人按揭貸款逾期未還而被銀行起訴的案例。這些案件中，業(yè)主大多聲稱“無力還款”。

那么，房價下跌，是否是購房者違約的理由呢？住房按揭貸款一般以房產(chǎn)作為抵押，業(yè)主貸款逾期不還被銀行起訴到法院后，如果業(yè)主沒有其他資產(chǎn)可以償還貸款，法院通常會拍賣房產(chǎn)。

在經(jīng)過法院拍賣之后，所得的資金銀行作為抵押權(quán)人第一順位受償。如果足夠償還銀行貸款本息和違約金的，剩余的會返還給房主。如果拍賣得的資金不足以償還銀行貸款的，法院還會追繳業(yè)主的其他資產(chǎn)來償還。

值得一提的是，斷供者的失信行為一旦達到一定規(guī)模，會導致銀行虧損，甚至倒閉。所以政府部門通常會采取有力措施遏制棄房斷供行為。通過誠信制度的建設(shè)，把失信違法者列入“黑名單”，讓失信者處處受限，這就會從制度上有效遏制棄房斷供行為，也為樓市的健康發(fā)展創(chuàng)造一個良好的信用環(huán)境。

此外，在房價下跌后，一些開發(fā)商迫于壓力會給之前的業(yè)主予以一些補償，比如贈予車位或者返還一些裝修款。實際上，開發(fā)商并不需要對房價下跌承擔任何責任，如果開發(fā)商愿意做出一些讓利，那對于早期購房者來說是福音，但這并非是開發(fā)商的法定義務(wù)，從法律上講，開發(fā)商沒有對房價下跌進行補償?shù)呢熑巍?/p>

在經(jīng)歷了新一輪快速上漲之后，內(nèi)地各大城市房價存在沉重泡沫已是不爭事實，所以在本輪行情中擅加杠桿的購房者的風險不容小覷，如果是自住型購房者，那可能要繼續(xù)死杠高房貸，做好過苦日子的長期準備，而對于炒房者來說，選擇“棄房斷供”將會付出慘重代價。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。