北京樓市9月僅9項(xiàng)目入市 開(kāi)局黯淡

今年北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)低迷已成常態(tài)，作為樓市傳統(tǒng)旺季的9月，預(yù)計(jì)僅有9個(gè)項(xiàng)目入市，將成為歷史上最為黯淡的“金九”。去年純商土地供應(yīng)不足、今年項(xiàng)目取證的嚴(yán)格管控以及樓市調(diào)控政策收緊是今年住宅供應(yīng)低迷的主要原因。預(yù)計(jì)四季度開(kāi)始，此前拿下限價(jià)地塊的企業(yè)面臨利潤(rùn)壓力，這類(lèi)限價(jià)項(xiàng)目將逐漸開(kāi)啟供應(yīng)。

供應(yīng)低迷

據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年9月，北京住宅市場(chǎng)預(yù)計(jì)將有9個(gè)項(xiàng)目入市。入市項(xiàng)目中，包括一個(gè)純新盤(pán)和8個(gè)老項(xiàng)目后期。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，純商住宅項(xiàng)目入市量的不足，自去年開(kāi)始就初現(xiàn)端倪，去年9月北京住宅市場(chǎng)34個(gè)入市項(xiàng)目當(dāng)中，純商住宅項(xiàng)目?jī)H有13個(gè)。而今年調(diào)控收緊，以及商辦“限購(gòu)”之后，北京住宅市場(chǎng)的供應(yīng)低迷也成為常態(tài)，前8個(gè)月預(yù)售項(xiàng)目數(shù)量月均僅13個(gè)，今年的9月供應(yīng)量還不足前8個(gè)月的平均值。

從供應(yīng)特征來(lái)看，別墅項(xiàng)目的供應(yīng)占北京住宅供應(yīng)的重要一部分。9月預(yù)計(jì)入市的9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中，別墅項(xiàng)目占據(jù)5席，另外還有一個(gè)普宅、別墅混合居住項(xiàng)目，這也在一定程度上支撐別墅市場(chǎng)的成交量。

亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年以來(lái)，別墅銷(xiāo)量已經(jīng)占到商品住宅總銷(xiāo)量的20.9%。別墅在北京一直是小眾產(chǎn)品，從2006年北京開(kāi)始網(wǎng)簽后的十年時(shí)間里，每年別墅成交占到商品住宅總銷(xiāo)量的比重從未超過(guò)10%，市場(chǎng)占有率甚至一度低至2%－3%。但是，最近兩年別墅市場(chǎng)卻表現(xiàn)出異乎尋常的火熱。2016年，北京售出8257套別墅，占到整體市場(chǎng)的17.4%。

供應(yīng)不足、且供應(yīng)豪宅化帶來(lái)的必然是成交量的持續(xù)低迷，由此引發(fā)的“金九”成色不足將成定局。

“源頭管控”下的供應(yīng)不足

在郭毅看來(lái)，北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)不足的原因有三點(diǎn)，包括去年住宅用地供應(yīng)不足、今年項(xiàng)目取證的嚴(yán)格管控以及樓市調(diào)控政策收緊等。

去年土地市場(chǎng)當(dāng)中，住宅用地尤其是純商住宅用地出現(xiàn)成交低谷，這也成為今年供應(yīng)市場(chǎng)無(wú)力破局的根本原因。數(shù)據(jù)顯示，2016年北京合計(jì)出讓土地44宗（3宗棚戶(hù)區(qū)），獲得土地出讓金852.51億元，同比降幅達(dá)57%，也創(chuàng)下了2012年以來(lái)的最低紀(jì)錄。住宅土地供應(yīng)方面，今年北京土地出讓合計(jì)219萬(wàn)平方米，其中包括了多宗持有出租地塊、公租房等地塊，可售的純商品房住宅面積僅有38.9萬(wàn)平方米，自住型商品房32.1萬(wàn)平方米。

此外，自去年開(kāi)始對(duì)于住宅預(yù)售許可取得的嚴(yán)格管制，“8萬(wàn)元”紅線(xiàn)使得取證項(xiàng)目量嚴(yán)重受限。雖然自8月開(kāi)始“8萬(wàn)元”的價(jià)格紅線(xiàn)已逐漸放開(kāi)，出現(xiàn)了一批包括昆侖域、中國(guó)璽、北京金茂府在內(nèi)的“過(guò)線(xiàn)”項(xiàng)目取證。但是在整體房?jī)r(jià)水平仍處于嚴(yán)格管制的背景之下，供應(yīng)取證完全放開(kāi)的可能性較小，一些“地王”新盤(pán)仍將處于排隊(duì)取證的通道內(nèi)。

除上述兩方面外，今年的樓市調(diào)控收緊也是影響住宅市場(chǎng)供應(yīng)的原因之一。今年的市場(chǎng)調(diào)控中對(duì)于二套房認(rèn)定，以及信貸方面的調(diào)整，對(duì)于二手房市場(chǎng)的打擊尤為明顯，北京二手住宅成交已連續(xù)三個(gè)月低于1萬(wàn)套，而今年最高成交量的3月成交量曾高達(dá)近2.6萬(wàn)套。8月截至28日，二手住宅成交僅6331套，相比去年同期減少70%。二手成交的衰減使得“賣(mài)一買(mǎi)一”客群新增購(gòu)置需求大量受限，新盤(pán)取證受限，老項(xiàng)目入市動(dòng)力不足，由此今年北京住宅市場(chǎng)“金九銀十”盛況難現(xiàn)。

年底供應(yīng)有望回升

今年以來(lái)，供應(yīng)低迷都是北京新房市場(chǎng)的主要特征，不過(guò)，北京樓市供應(yīng)低迷的現(xiàn)狀有望在四季度得到改善。

郭毅認(rèn)為，一方面，8月上旬，北京市住建委放松高價(jià)盤(pán)預(yù)售證審批，豐臺(tái)區(qū)北京金茂府、招商中國(guó)璽和華潤(rùn)昆侖域三個(gè)項(xiàng)目預(yù)售證獲批，預(yù)售價(jià)格均在9.5萬(wàn)元/平方米左右。至此，市場(chǎng)默認(rèn)的房?jī)r(jià)“天花板”8萬(wàn)元/平方米被打破，未來(lái)單價(jià)超過(guò)8萬(wàn)元/平方米的高端項(xiàng)目也將紛紛整裝，進(jìn)入取證排隊(duì)陣列，預(yù)期未來(lái)8萬(wàn)+項(xiàng)目入市量也將逐漸增加。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，8萬(wàn)元/平方米紅線(xiàn)的放開(kāi)，本質(zhì)上是對(duì)具體項(xiàng)目進(jìn)行具體政策對(duì)待，有助于釋放更多的房源，緩解供不應(yīng)求的矛盾。

郭毅表示，除8萬(wàn)元/平方米紅線(xiàn)放開(kāi)之外，自今年初開(kāi)始，大量“限房?jī)r(jià)”且執(zhí)行“90/70”的住宅地塊出現(xiàn)，這些地塊面臨“高成本、低售價(jià)”的利潤(rùn)壓力，因此加快周轉(zhuǎn)將成為企業(yè)共識(shí)。預(yù)計(jì)從四季度開(kāi)始，這類(lèi)中小戶(hù)型的“限價(jià)”項(xiàng)目也將逐漸開(kāi)啟供應(yīng)。

資料顯示，2017年上半年，北京市土地供應(yīng)市場(chǎng)中，將供應(yīng)平價(jià)房的地塊占到了大多數(shù)。其中，“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”地塊已有17宗成交，建筑面積達(dá)到238萬(wàn)平方米。這些地塊均有望在一年之內(nèi)形成實(shí)際的房源供應(yīng)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。