疏堵結(jié)合 深圳保障房“競(jìng)配建”加速

8月25日，深圳龍崗區(qū)信義金御半山一期小區(qū)內(nèi)，公租房5號(hào)樓與商品房之間那道大門(mén)緊閉著，小區(qū)內(nèi)用水泥圍墻隔開(kāi)，但圍墻一角仍有缺口從公租房樓梯口通往小區(qū)花園。業(yè)主們的聲音也并未平息。

“問(wèn)題還沒(méi)解決?！痹撔^(qū)業(yè)主陳益民告訴時(shí)代周報(bào)記者。

幾天前，這個(gè)由深圳信賢房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的高檔小區(qū)一度成為公眾焦點(diǎn)。原因是業(yè)主與公租房租戶(hù)因停車(chē)位、花園等小區(qū)公共資源發(fā)生糾紛，在要求物業(yè)管理公司堵住公租房通往小區(qū)花園的通道未果之后，832戶(hù)業(yè)主開(kāi)始尋求發(fā)聲。

在既“堵”又“疏”的房地產(chǎn)調(diào)控思路下，一二線城市相繼出臺(tái)計(jì)劃增加住房用地供應(yīng)量，其中保障性住房用地供應(yīng)明顯增加。在這輪以突破錢(qián)、地掣肘為核心的地方政府政策賽跑中，將土地出讓金與保障房建設(shè)“打捆”的配建模式被普遍看好。不過(guò)，當(dāng)早期的配建保障房進(jìn)入市場(chǎng)后，相關(guān)問(wèn)題亦浮出水面。

隨著更多保障房未來(lái)陸續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，公共配套如何跟上配建加速，將成為各方急需解決的問(wèn)題。

高配建比之謎

兩年前，陳益民買(mǎi)下信義金御半山一期的商品房，他被告知商品房和公租房會(huì)分開(kāi)管理。但直到一個(gè)月前，公租房租客入駐，由物業(yè)統(tǒng)一管理，也能進(jìn)入小區(qū)共享停車(chē)位等公共資源。

該小區(qū)物業(yè)管理處工作人員則告訴時(shí)代周報(bào)記者，當(dāng)初銷(xiāo)售合同里面寫(xiě)得很清楚，業(yè)主可能沒(méi)有細(xì)看。深圳市龍崗區(qū)住建局則在信訪回復(fù)中表示，根據(jù)用地規(guī)劃許可證和工程規(guī)劃許可證，小區(qū)停車(chē)位是按照小區(qū)房屋(包含保障房)總套數(shù)及總建筑面積配置的，并經(jīng)規(guī)劃國(guó)土部門(mén)審批符合規(guī)劃要求。

支付了上百萬(wàn)首付、背上長(zhǎng)期房貸的業(yè)主，與繳納千余元租金的保障房租客之間的沖突就這樣發(fā)生了。其中爭(zhēng)議焦點(diǎn)是：為何832套商品房的小區(qū)卻配建了726套公租房？

深圳市住建局官網(wǎng)顯示，該項(xiàng)目作為布吉金稻田片區(qū)一期改造項(xiàng)目2011年10月正式開(kāi)工，2016年6月竣工，2017年7月正式啟用，納入2017年深圳保障房供應(yīng)計(jì)劃。同時(shí)該項(xiàng)目公租房由龍崗區(qū)政府下屬的國(guó)資公司龍崗區(qū)保障性住房投資有限公司回購(gòu)，并委托深圳信勤物業(yè)管理公司統(tǒng)一管理。

根據(jù)龍崗規(guī)土局在2011年9月公布的關(guān)于該項(xiàng)目的建筑指標(biāo)調(diào)整公示，36150平方米保障性住房被配建在E-01地塊即信義金御半山三期花園中，該小區(qū)包括保障性住房在內(nèi)的住宅面積共331850平方米。但在實(shí)際建設(shè)中，36150平方米的保障性住房最后卻被安置在住宅面積僅129650平方米的D-02地塊，即信義金御半山一期花園中。

矛盾在相關(guān)部門(mén)介入之后稍有緩和。上述物管工作人員告訴記者，8月22日龍崗區(qū)政府召集了業(yè)主方、龍崗區(qū)住建局、國(guó)土局等各方代表召開(kāi)協(xié)商會(huì)議。協(xié)商的初步結(jié)果是，項(xiàng)目所涉職能部門(mén)在近日將資料匯總至龍崗區(qū)規(guī)土局，核查當(dāng)初的獲批過(guò)程。

但暫時(shí)沒(méi)有具體時(shí)間表。時(shí)代周報(bào)記者向龍崗區(qū)住建局詢(xún)問(wèn)處理進(jìn)度，截至發(fā)稿時(shí)，尚未收到明確答復(fù)。

保障房配建破“錢(qián)地掣肘”

商品房業(yè)主和保障房用戶(hù)之間發(fā)生矛盾，龍崗信義金御半山并非孤例。

不到五公里外的萬(wàn)科公園里三期，雖然配建的300戶(hù)公租房目前僅入住了20戶(hù)，但半個(gè)月前，這里同樣發(fā)生了車(chē)位之爭(zhēng)。

就在深圳龍崗的業(yè)主等待著進(jìn)一步處理結(jié)果時(shí)，北京豐臺(tái)區(qū)龍湖玉璞家園和西宸原著兩個(gè)樓盤(pán)之間，鐵柵欄的拆除已成定局。繼7月27日在官方微信上發(fā)布“商品房配建的保障小區(qū)不能通過(guò)圍欄和綠植進(jìn)行分割，如有違規(guī)行為將嚴(yán)格依法依規(guī)查處”的公開(kāi)信之后，北京住建委8月25日再次發(fā)文強(qiáng)調(diào)，開(kāi)發(fā)企業(yè)違法設(shè)置隔離障礙的，住建部門(mén)將不予批準(zhǔn)預(yù)售許可、暫停網(wǎng)簽。

這些矛盾背后，是自2016年10月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控周期以來(lái)，各地為平抑地價(jià)紛紛增加租賃及保障性住房用地的政策模式。

8月發(fā)布的《廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃》顯示，廣州將在2017-2021年安排75萬(wàn)套住房建設(shè)計(jì)劃，含普通商品住宅60萬(wàn)套和租賃住房15萬(wàn)套。上海將在“十三五”期間供應(yīng)住房用地5500公頃，新增住房供應(yīng)總套數(shù)170萬(wàn)套，其中保障性住房用地1800公頃。

另一方面，“十一五”期間深圳市規(guī)劃建設(shè)14萬(wàn)套保障房，到規(guī)劃結(jié)束時(shí)僅建成2萬(wàn)套。對(duì)此有關(guān)方面曾表示，建設(shè)進(jìn)度緩慢的主要原因在于“土地資源緊缺”。這一官方解釋背后的現(xiàn)實(shí)是：對(duì)于占深圳建設(shè)用地將近一半面積的城中村集體用地，城市更新改造大計(jì)“幾無(wú)寸進(jìn)”。

新一輪“保障房”加速同樣面臨錢(qián)、地掣肘的現(xiàn)實(shí)難題。

按照規(guī)劃，深圳“十三五”期間將新籌建保障性住房和人才住房40萬(wàn)套，這幾乎相當(dāng)于特區(qū)成立30多年以來(lái)建設(shè)的政策性住房總和。深圳市住建局局長(zhǎng)張學(xué)凡在接受媒體采訪時(shí)坦承土地供應(yīng)方面問(wèn)題艱巨：40萬(wàn)套真正能落實(shí)土地保障的僅有21萬(wàn)套，剩余19萬(wàn)套的土地保障暫時(shí)還不到位。

“限地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)”“限地價(jià)、競(jìng)配建”“限地價(jià)、競(jìng)自持”等政策模式的開(kāi)啟，既能在土地拍賣(mài)時(shí)通過(guò)限制地價(jià)總額來(lái)控制房屋價(jià)格，又能將抑制房?jī)r(jià)對(duì)政府造成的經(jīng)濟(jì)損失壓縮到最小。

根據(jù)計(jì)劃，深圳2017年計(jì)劃新增安排安居工程項(xiàng)目5萬(wàn)套，建筑面積約277萬(wàn)平方米。其中2.3萬(wàn)套將通過(guò)城市更新用地配建來(lái)完成。同時(shí)，全市用于保障性安居工程建設(shè)及回購(gòu)約201.1億元資金需求中，市、區(qū)財(cái)政和安居集團(tuán)各籌措財(cái)政約22.5億、35.7億、42.4億元，而社會(huì)投資約100.5億元，占比50%。

廣州日?qǐng)?bào)整理的一份《2016-2017年廣州“競(jìng)配建”項(xiàng)目匯總》顯示，2016年8月-2017年5月，廣州26個(gè)地塊通過(guò)“競(jìng)配建”模式成交，其中一半以上地塊的配建比超過(guò)30%。今年3月由時(shí)代地產(chǎn)競(jìng)得的“海珠區(qū)石崗路AH051028地塊”，最終以配建占比54.55%、剔除配建面積后折合樓面地價(jià)5.54萬(wàn)元/平方米的價(jià)格成交。

保障房后續(xù)管理求解

政策加速，其他相關(guān)配套沒(méi)來(lái)得及跟上，商品房和保障房用戶(hù)間的矛盾，正源于此。

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書(shū)長(zhǎng)、地產(chǎn)評(píng)論員陳寶存認(rèn)為，盡管分割管理可以通過(guò)政策明令禁止，但因?yàn)楣夥繎?hù)型太小、戶(hù)數(shù)太多，在寸土寸金的一線城市帶來(lái)的車(chē)位緊缺問(wèn)題將難以避免。

他也向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了配建比不斷提高的擔(dān)憂：即使車(chē)位通過(guò)擴(kuò)大容積率解決，但連帶的道路安全問(wèn)題和教育、醫(yī)療資源配套不足等問(wèn)題依然凸顯。

實(shí)際上，保障房的后續(xù)管理問(wèn)題不止于此。其中一項(xiàng)是，盡管深圳早在2011年就明確規(guī)定“保障房只能居住，不能享有完整產(chǎn)權(quán)”，但如今的深圳住房保障體系仍欠完善，留下空子。

目前，深圳保障性住房(公租、安居)輪候申請(qǐng)仍依據(jù)2013年制定的《深圳市公共租賃住房輪候與配租暫行辦法》。該《辦法》對(duì)公租房輪候申請(qǐng)條件主要集中在三項(xiàng)：深圳戶(hù)口、繳納社保滿(mǎn)三年、在深圳未擁有自有住房和領(lǐng)取住房補(bǔ)貼。一位信義金御半山公租房客告訴時(shí)代周報(bào)記者：“租期三年有效，三年后如符合條件可以續(xù)簽或根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整。但沒(méi)有收入限制?！?/p>

龍崗區(qū)住建局提供給時(shí)代周報(bào)記者的一份復(fù)函顯示，住建局采用張貼宣傳公告、安排專(zhuān)人不定期上門(mén)巡查來(lái)防范公租房違規(guī)使用。

盡管深圳目前公租房產(chǎn)權(quán)歸政府所有，但尚無(wú)明確的退出機(jī)制。2017年3月起草、于這個(gè)月正式批準(zhǔn)的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理辦法》，規(guī)定政府將按照屆時(shí)市政府相關(guān)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行回購(gòu)。同時(shí)規(guī)定，該辦法從施行之日起有效期為3年。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。