調(diào)控政策出臺(tái) 三四線城市房?jī)r(jià)會(huì)瘋狂多久?

摘要：部分三四線城市 房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲是階段性的，三四線城市價(jià)格上漲并非由內(nèi)在發(fā)展力量作支撐，而僅僅因一二線城市限購(gòu)使得外溢需求剌激，那么這種房?jī)r(jià)上漲和銷售繁榮是難以持續(xù)的。

自3月初以來，河北涿州、浙江嘉善、安徽滁州（樓盤）等市、區(qū)已相繼出臺(tái)或升級(jí)限購(gòu)、限貸政策。特別是3月15日，南京（樓盤）、青島（樓盤）、贛州（樓盤）同時(shí)升級(jí)或出臺(tái)限購(gòu)政策。截止3月18日在短短的18天內(nèi)，先后有16城加碼樓市調(diào)控。限購(gòu)城市范圍已從一線和核心二線城市擴(kuò)大到以三四線城市為主。

事實(shí)上，各地密集出來樓市調(diào)控新政，主要是部分城市的房?jī)r(jià)上漲壓力較大。而這輪樓市的上漲主要是由部分三四線城市漲幅居前。從分城市看，2月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比微漲0.1%，二線城市上漲0.3%，三線城市上漲0.4%。特別是以三亞（樓盤）為代表的部分三四線城市的漲幅已超過一二線城市。

對(duì)于三四線城市而言，這次房?jī)r(jià)上漲是一場(chǎng)遲來的盛宴。早在2015年初，政府就提出了房地產(chǎn)去庫存的目標(biāo)，主要目的是想給三四線城市減輕高庫存壓力，于是在信貸寬松、政策優(yōu)惠等方面給了房地產(chǎn)市場(chǎng)更多的扶持。

但政策利好的效果卻并不如意，卻讓一線和核心二線城市的房地產(chǎn)火了起來，而對(duì)于三四線城市緩解庫存壓力沒有起到多大效果。那么，為何這次三四線城市房?jī)r(jià)卻領(lǐng)漲全國(guó)樓市呢？筆者歸納起來原因有二；

一方面，受樓市調(diào)控政策的影響，各大一線和熱點(diǎn)二線城市的投資、投機(jī)資金都流向了三四線城市。自去年10月初，一二線城市密集出臺(tái)限購(gòu)政策，樓市被嚴(yán)格調(diào)控。而三四線城市政策環(huán)境相對(duì)寬松，開發(fā)商、購(gòu)房者資金都流向了熱點(diǎn)一二線城市周邊的三四線城市，推動(dòng)了當(dāng)?shù)氐姆績(jī)r(jià)的上漲和成交量的擴(kuò)大。

另一方面，由于三四線城市普遍存在去庫存問題，這就導(dǎo)致了當(dāng)?shù)卣┑氐墓?jié)奏比過去慢了許多，而庫存卻在只減不增。同時(shí)，因各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策頻繁出臺(tái)，房產(chǎn)開發(fā)商都處于觀望狀態(tài)，刻意的放緩了住宅樓盤推出的進(jìn)度。當(dāng)土地、新房入市速度放緩，而大量從一二線城市逃出來的資金又要大舉進(jìn)入三四線城市，房?jī)r(jià)很快會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)上漲。

實(shí)際上，部分三四線城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲是階段性的，三四線城市價(jià)格上漲并非由內(nèi)在發(fā)展力量作支撐，而僅僅因一二線城市限購(gòu)使得外溢需求剌激，那么這種房?jī)r(jià)上漲和銷售繁榮是難以持續(xù)的。

相對(duì)于發(fā)達(dá)城市，三四線城市的基礎(chǔ)設(shè)施、交通設(shè)施、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育水平落后，發(fā)展機(jī)遇少，從而造成人口大量遷移至發(fā)展迅猛、機(jī)會(huì)眾多的一二線城市，尤其是年輕人，這樣一來，房屋的剛性需求都跟不上，更別談?dòng)脕怼俺捶俊钡耐顿Y需求。

所以，對(duì)于開發(fā)商來說，切不要因?yàn)槿木€城市樓市出現(xiàn)反彈，就大舉投資三四線城市，否則能否脫身還很難說。早在2011年的三四線城市樓市的上漲周期中，萬科、恒大、綠地等開發(fā)商從一二線城市轉(zhuǎn)往三四線城市布局，不過它們很快就后悔了。長(zhǎng)期看來，三四線城市房?jī)r(jià)上漲的空間有限，而銷售的速度遠(yuǎn)沒有一二線城市快。

筆者認(rèn)為，三四線城市限購(gòu)只能說明當(dāng)前房地產(chǎn)已進(jìn)入了“去庫存”和“抑房?jī)r(jià)”雙軌并行的模式。2017年的三四線城市限購(gòu)不會(huì)像過去那樣大水漫灌，只會(huì)針對(duì)個(gè)別房?jī)r(jià)存在較大上漲壓力的城市，而去庫存壓力大的城市將繼續(xù)實(shí)行去庫存政策，這恰是深度的“分類調(diào)控、因城施策”的表現(xiàn)。

現(xiàn)在看來，只有部分三四線城市的庫存壓力有所減輕，而多數(shù)三四線城市的去庫存壓力仍然不容小覷，正因?yàn)槿绱?，周小川行長(zhǎng)才在兩會(huì)上表示，住房貸款在中國(guó)還會(huì)以相對(duì)比較快的速度發(fā)展，但是確實(shí)要保持適當(dāng)平衡。而筆者認(rèn)為，銀行將通過信貸優(yōu)惠政策，定向給庫存壓力較大三四線城市緩解壓力。

部分三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)過熱苗頭，但多數(shù)三四線城市將面臨“去庫存”問題。令人欣慰的是，中央政府在房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)不再搞一刀切的政策，讓一些地方出臺(tái)限購(gòu)政策，給過熱的三四線城市降溫。而對(duì)于需要緩解庫存壓力的城市，則要通過危棚簡(jiǎn)屋改造、新型城鎮(zhèn)化等手段來去庫存。相信在“分類調(diào)控，因城施策”雙軌模式下，三四線城市的房?jī)r(jià)將會(huì)進(jìn)入較為平穩(wěn)的時(shí)期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。