杭州樓市七成首付都買(mǎi)不到房 購(gòu)房者揭背后套路

“全款買(mǎi)房的里面走，按揭的不要堵門(mén)口，公積金貸款的請(qǐng)把共享單車(chē)挪一挪。”賣(mài)方市場(chǎng)買(mǎi)房難，甚至形成了所謂的買(mǎi)房“鄙視鏈”，無(wú)奈的購(gòu)房者還把“鄙視鏈”編成了一個(gè)段子。

在杭州的王女士就因?yàn)橘I(mǎi)不到房而深感苦惱。她先是看中一個(gè)在奧體的樓盤(pán)，好不容易托到了關(guān)系，卻因?yàn)橹荒苁赘读?，沒(méi)能買(mǎi)到房。

接著她又想買(mǎi)艮北的一個(gè)樓盤(pán)，愿意接受七成首付，結(jié)果還是被全款付清的購(gòu)房者給擠掉了?！昂贾萑嗽趺茨敲从绣X(qián)，動(dòng)不動(dòng)就全款付清的？”王女士深深感慨并疑惑。

事實(shí)上，真的如此嗎？

錢(qián)江晚報(bào)記者經(jīng)過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，“全款付清”的購(gòu)房者中，除了拆遷戶、賣(mài)掉一套房子湊錢(qián)的購(gòu)房者外，還有不少選擇“房抵貸”的方式，也就是將手頭的房子抵押給銀行，再把貸來(lái)的錢(qián)用來(lái)湊齊全款，購(gòu)買(mǎi)新房。

這樣既能通過(guò)一次性付款買(mǎi)到房子，又能使用銀行杠桿。這是時(shí)下全款買(mǎi)房的其中一個(gè)秘訣。

換一種貸款方式買(mǎi)到房的幾率大增

“我可以出七成首付，但還是買(mǎi)不到心儀的房子，開(kāi)發(fā)商告訴我說(shuō)必須要全款才能買(mǎi)得到，其他客戶都是這種情況。”

和王女士的遭遇一樣，吳先生告訴記者，他將購(gòu)房目標(biāo)鎖定在錢(qián)江世紀(jì)城板塊和城東的幾個(gè)樓盤(pán)，詢問(wèn)下來(lái)，幾乎都要求購(gòu)房者能一次性付清房款。

吳先生表示很困惑：“都知道房子好賣(mài)，要搶?zhuān)悄膩?lái)那么多可以付清全款的人?！彼嬖V記者，看中的房子總價(jià)接近500萬(wàn)元，他手頭的現(xiàn)金還有100多萬(wàn)元的缺口，沒(méi)法全款付清，必須跟銀行按揭。但開(kāi)發(fā)商表示現(xiàn)在銀行按揭款回款很慢，所以一次性付款的購(gòu)房者優(yōu)先。

吳先生感到很失落，以為自己買(mǎi)不到房子了。

但前不久，他經(jīng)過(guò)一位從事金融業(yè)的朋友點(diǎn)撥，頓時(shí)茅塞頓開(kāi)：

“我現(xiàn)在住的房子沒(méi)有貸款，朋友讓我去把房子抵押貸款，貸出來(lái)的錢(qián)不就可以湊齊全款了？他說(shuō)投資買(mǎi)房子的人很多都是這么干的。我太笨了，怎么自己沒(méi)想到這個(gè)辦法呢？”

某銀行工作人員告訴記者：

“一般來(lái)說(shuō)只要購(gòu)房者自己名下有房，就可以將這套房子抵押給銀行，從而貸到一筆錢(qián)，有些銀行甚至接受這套房還沒(méi)有還清按揭的情況（該套房貸在同一家銀行辦理），也會(huì)愿意做抵押，所以說(shuō)門(mén)檻是比較低的。比如說(shuō)一套100方的房子，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)是2萬(wàn)元/㎡，抵押的時(shí)候按照6折來(lái)算，就可以貸到120萬(wàn)元?！?/p>

銀行按揭貸款額度降低后“房抵貸”業(yè)務(wù)很吃香

記者詢問(wèn)了多家銀行的工作人員，目前這種“房抵貸”的業(yè)務(wù)很普遍，不少銀行都在開(kāi)展。

“目前房貸的額度普遍吃緊，像我們除了合作的開(kāi)發(fā)商還會(huì)有一定額度外，都是不會(huì)放款的?！蹦炽y行客戶經(jīng)理表示，眼下他們的業(yè)務(wù)壓力也很大，因?yàn)樯倭艘淮髩K原本熱門(mén)的房貸業(yè)務(wù)，為了完成業(yè)務(wù)指標(biāo)，“房抵貸”是他們目前的主要業(yè)務(wù)模式之一。

記者了解到，雖然有明文規(guī)定通過(guò)“房抵貸”貸出來(lái)的錢(qián)，只能用來(lái)經(jīng)營(yíng)和消費(fèi)，不能用于購(gòu)房，但是因?yàn)楸O(jiān)管難度大，銀行也很難確定借款人到底拿著錢(qián)去做什么了。

“以消費(fèi)的名義貸出來(lái)，然后先把這個(gè)錢(qián)打到一個(gè)目標(biāo)賬戶，比如自己的熟人或者親戚，對(duì)方再把這筆錢(qián)返還給你，再拿著這筆錢(qián)去買(mǎi)房，就很難監(jiān)管到了?！蹦硺I(yè)內(nèi)人士表示，這種做法早就已經(jīng)有了。他表示：

“因?yàn)檫@種抵押得到的貸款是可以用于消費(fèi)或者裝修的，最常見(jiàn)的就是在合同上標(biāo)注，向銀行抵押借這筆錢(qián)是要用來(lái)購(gòu)買(mǎi)價(jià)格昂貴的紅木家具。”

這樣做的購(gòu)房者 很多是為了湊齊全款

某銀行客戶經(jīng)理告訴記者，以前“房抵貸”是不少人給自己加杠桿的一種方式，理論上來(lái)說(shuō)，抵押第一套房子，拿著錢(qián)去交首付買(mǎi)第二套房子，然后再抵押第二套房子買(mǎi)第三套，這是可以實(shí)現(xiàn)的，但是風(fēng)險(xiǎn)也很大。

“不過(guò)目前來(lái)找我們做抵押的客戶，大部分是為了湊齊剩余的房款，只是為了一個(gè)資金的周轉(zhuǎn)，在授信的時(shí)間內(nèi)，基本都可以還完貸款，風(fēng)險(xiǎn)并不大?！?/p>

“比如我們銀行，目前抵押貸款的利率是年化6.6%，授信三年，而大部分銀行的這種業(yè)務(wù)，都是可以隨借隨還的?！蹦炽y行工作人員表示，如果按照目前的樓市行情，手里抵押的這套房產(chǎn)再加上新買(mǎi)的房子，同時(shí)都在增值，“去掉還貸的利息，增值部分還有的賺?！?/p>

另一家銀行工作人員表示，他們銀行房抵貸最長(zhǎng)的授信時(shí)間為10年，利率差不多是年化6.6%。而目前的二套房按揭貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮10%，即5.39%。

如果是500萬(wàn)元的房子，首付七成，按揭貸款150萬(wàn)元，跟房抵貸150萬(wàn)元，同樣是向銀行貸款，利率差距不算特別大。

記者從一位從事抵押貸款業(yè)務(wù)的掮客處了解到，目前辦理“房抵貸”來(lái)湊買(mǎi)房全款的人挺多的。

“我們公司跟各大銀行都有合作，一般客戶工作穩(wěn)定有房產(chǎn)的，都能辦出抵押貸款，如果客戶是做生意的，經(jīng)營(yíng)狀況良好，那么抵押貸款的利率還有一定的優(yōu)惠。這兩個(gè)月來(lái)咨詢抵押貸款的人不少，我們公司經(jīng)手辦了二三十單抵押貸款，客戶都是貸出錢(qián)湊全款買(mǎi)房的?！?/p>

記者了解到，如果是為了湊齊全款而去做“房抵貸”的購(gòu)房者，以投資需求為主，其目的就是為了能買(mǎi)到房子。幾年之后，等房子交付，他們相信收益遠(yuǎn)大于銀行利息。

浙江合創(chuàng)律師事務(wù)所的律師表示：

“因?yàn)檫@樣做的購(gòu)房者，貸款的額度不大，并且是為了周轉(zhuǎn)資金，所以抵押物被沒(méi)收的可能性不大。另一方面，盡管有規(guī)定該筆貸款不能用于買(mǎi)房，但是這種情況很普遍，銀行貸后的監(jiān)管力度也不大，即使被查到，只要能把貸款的錢(qián)還上就沒(méi)有問(wèn)題?！?/p>

當(dāng)然，那些真正有自住需求的購(gòu)房者，尤其是首套房購(gòu)買(mǎi)者，卻因?yàn)榇罅康摹叭罡肚濉闭撸チ速I(mǎi)到房的機(jī)會(huì)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。