山東5市調(diào)控加碼 青島出臺(tái)最嚴(yán)住房公積金政策

日前，山東省內(nèi)掀起了新一輪樓市調(diào)控浪潮，包括青島在內(nèi)，煙臺(tái)、濱州、德州、濟(jì)寧紛紛拋出樓市調(diào)控新政，呈全面收緊的態(tài)勢(shì)。

近一年，青島迎來(lái)樓市的全面爆發(fā)時(shí)期，此前的庫(kù)存經(jīng)此消化大半，目前整體房?jī)r(jià)雖仍在上漲，但平穩(wěn)的跡象趨于明顯，全省范圍內(nèi)新一輪調(diào)控新政的出臺(tái)，也表明政府對(duì)樓市平穩(wěn)走向的期許。下面筆者通過(guò)山東5市新一輪的調(diào)控新政，來(lái)解析未來(lái)山東、青島的樓市走向。

青島新政 “史上最嚴(yán)”住房公積金政策出臺(tái)

青島市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步明確住房公積金貸款使用個(gè)人信用信息有關(guān)事項(xiàng)的通知》。號(hào)稱(chēng)青島史上最嚴(yán)的住房公積金貸款政策于日前出臺(tái)。通知顯示：

自今年8月15日起至2020年8月14日，青島市公積金貸款會(huì)參照人民銀行征信系統(tǒng)個(gè)人信用報(bào)告使用，將借款申請(qǐng)人及配偶的個(gè)人信用情況納入貸前審查。

住房公積金貸款額度，由申請(qǐng)人及配偶公積金繳存額、繳存比例、賬戶(hù)余額、購(gòu)房金額、貸款年限及還款能力等因素決定，實(shí)際額度以管理處最終核定額度為準(zhǔn)。

借款申請(qǐng)人及配偶均符合申請(qǐng)公積金貸款繳存條件首次貸款購(gòu)買(mǎi)新建住房的，貸款額度最高為60萬(wàn)元；首次貸款購(gòu)買(mǎi)二手房的，貸款額度最高為35萬(wàn)元。

貸款期限最長(zhǎng)為30年，二手房房齡加貸款期限不得超過(guò)30年。

貸款利率按照中國(guó)銀行公布的法定利率執(zhí)行，如遇法定利率調(diào)整，按中國(guó)人民銀行規(guī)定調(diào)整。

目前青島大多數(shù)銀行貸款額度收緊，申請(qǐng)房貸業(yè)務(wù)放款需要排隊(duì)，首套房貸最快可一周放款，慢則半年。在此情況下，大多銀行首套房貸上調(diào)為基準(zhǔn)利率，部分銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮5%—20%。

在青島幾大銀行中：平安銀行暫停房貸業(yè)務(wù)；工商銀行、中信銀行、招商銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上調(diào)1.05—1.2倍，且無(wú)合作不審批；建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青島銀行、浦發(fā)銀行基準(zhǔn)利率不變，但需排隊(duì)且據(jù)額度情況放款；郵儲(chǔ)銀行、交通銀行、華夏銀行放款時(shí)間在1—4個(gè)月之間，郵儲(chǔ)銀行基準(zhǔn)利率上調(diào)1.05倍；交通和華夏銀行基準(zhǔn)利率不變；中國(guó)銀行基準(zhǔn)利率不變，放款時(shí)間根據(jù)同開(kāi)發(fā)商的合作關(guān)系確定。

值得一提的是，與各個(gè)樓盤(pán)合作的銀行一般是固定的，申請(qǐng)人只能在合作銀行之中選擇。同時(shí)，銀行跟樓盤(pán)的合約也影響貸款利率。

據(jù)七月公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，青島樓市逐漸向“淡季模式”過(guò)渡，成交量增長(zhǎng)放緩。開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)奏放緩，當(dāng)月新房成交共計(jì)13951套。其中，新建住宅共成交了11360套，環(huán)比6月下降4.2%，環(huán)比下降3.5%?？傮w來(lái)說(shuō)，青島的7月樓市表現(xiàn)穩(wěn)定。

自今年3月針對(duì)主城區(qū)的調(diào)控出臺(tái)以來(lái)，主城區(qū)受政策和土地限制，購(gòu)買(mǎi)趨于飽和。市區(qū)供地格局逐漸北移，黃島、即墨、膠州為首的外圍區(qū)市成為樓市熱門(mén)區(qū)域。

此次新政的出臺(tái)，將進(jìn)一步增強(qiáng)樓市的穩(wěn)定性，也表明政府對(duì)樓市持續(xù)平穩(wěn)走向的期許。

山東其他4市密集出臺(tái)新政

日前，山東多地已上調(diào)了公積金貸款的首付比例，濱州于7月11日調(diào)整了首付比例后，8月德州、濟(jì)寧、煙臺(tái)三市也相繼做出調(diào)整。

煙臺(tái)市新規(guī)顯示，借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)購(gòu)買(mǎi)首套房的住房公積金貸款首付比例不得低于30%，購(gòu)買(mǎi)第二套房的住房公積金貸款首付比例不得低于40%。

煙臺(tái)市

上半年，煙臺(tái)市區(qū)住宅成交量快速上漲，截止到6月底，新建商品住宅和二手住宅的成交量比同期分別增加48.9%和33.9%。市區(qū)新建商品住宅網(wǎng)簽成交套數(shù)為30256套，已達(dá)到上年全年成交量的62.7%，月均成交套數(shù)比去年同期高出48.9%。調(diào)控，迫在眉睫。

調(diào)整后，煙臺(tái)的公積金貸款首套房的利率依舊是3.25%，二套房的利率為3.575%（基準(zhǔn)利率的1.1倍）。

德州方面，上半年商品房銷(xiāo)售面積286.45萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)31.3%，其中住宅銷(xiāo)售面積250.17萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)27.9%。全市商品房銷(xiāo)售額128.42億元，增長(zhǎng)44.0%。到6月底，德州住房公積金個(gè)貸率已高達(dá)80.12%，資金使用率87.63%，目前仍繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，全市房地產(chǎn)去化周期7.5個(gè)月，已低于15個(gè)月的警戒線。

德州市

為抑制投資投機(jī)性購(gòu)房和房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)，德州市調(diào)整了住房公積金使用政策，規(guī)定購(gòu)買(mǎi)首套住房申請(qǐng)貸款時(shí)，首付比例上調(diào)至30%。購(gòu)買(mǎi)第二套住房，首付比例不得低于40%。

目前，德州多家銀行房貸基準(zhǔn)利率均上浮，房貸款利率折扣優(yōu)惠基本取消。

濟(jì)寧的新政與德州類(lèi)似，首次使用住房公積金貸款和第二次使用住房公積金貸款政策一致。此外，不得向已經(jīng)兩次使用住房公積金貸款的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金貸款，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，保障剛需購(gòu)房者的貸款資金需求。

濟(jì)寧市

濟(jì)寧上半年的樓市也異常紅火，上半年，濟(jì)寧市在統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目433個(gè)，較去年同期增加77個(gè)。其中6月當(dāng)月新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目25個(gè)，較上年同期增加22個(gè)，較上月增加17個(gè)。上半年，濟(jì)寧的住房公積金貸款增加明顯。

濱州市

再看濱州市，住房公積金重點(diǎn)在于支持自住性購(gòu)房，集中向首套房?jī)A斜，調(diào)整時(shí)間要比其他4市早，于2017年7月11日起調(diào)整首付比例。第一次公積金貸款首付款比例不得低于30%，第二次公積金貸款首付款比例不得低于40%。

青島樓市：住房公積金新政影響幾何？

日前，山東多個(gè)城市出臺(tái)的公積金“新政”，意在刺激購(gòu)房者的剛性需求，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)供需得以平衡。

當(dāng)前有能力購(gòu)房的人群因“限購(gòu)”不能買(mǎi)房，因此公積金“新政”出臺(tái)是必要的，也正是房地產(chǎn)調(diào)控朝著精細(xì)化科學(xué)化方向發(fā)展的表現(xiàn)。

青島市

房?jī)r(jià)方面，公積金“新政”的出臺(tái)，雖然將會(huì)滿足一定的首套房購(gòu)房需求，但對(duì)樓市的整體成交量影響有限，因此不會(huì)大幅推高房?jī)r(jià)。此外，住房公積金政策可以刺激開(kāi)發(fā)商進(jìn)一步增加普通商品房的供給量，甚至為房?jī)r(jià)繼續(xù)下行創(chuàng)造條件。

再看進(jìn)入8月的青島樓市，所釋放的信號(hào)也驗(yàn)證了上述分析。據(jù)統(tǒng)計(jì)，本月青島將有55家新盤(pán)入市，環(huán)比7月增長(zhǎng)25%。其中有22個(gè)項(xiàng)目屬于純新盤(pán)上市，33個(gè)新盤(pán)是新品加推。

從分布情況來(lái)看，黃島和城陽(yáng)將有大批新盤(pán)排隊(duì)上市，成交量方面，新政會(huì)起到一定的影響，目前，島城銀行信貸門(mén)檻較高、額度少，放款時(shí)間長(zhǎng)，這樣會(huì)提高民眾買(mǎi)房所付出的成本，預(yù)計(jì)會(huì)讓不少人進(jìn)入觀望期。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。