楊現(xiàn)領(lǐng)：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高度聯(lián)動(dòng)和傳導(dǎo)效應(yīng)

中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇

2017網(wǎng)易經(jīng)濟(jì)學(xué)家年會(huì)夏季論壇今日在北京舉行，本屆論壇的主題是“問道改革路 喚醒新勢(shì)能”，數(shù)十位中國(guó)財(cái)經(jīng)領(lǐng)域的高層官員和頂級(jí)智囊齊聚論壇，討論當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)最為重要的熱點(diǎn)議題。

在“破解樓市迷局”分論壇上，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)表示，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高度聯(lián)動(dòng)、高度傳遞、傳導(dǎo)，而不是分化，而且今天我們看到中國(guó)房地產(chǎn)大類資產(chǎn)之間，比如房市和股市之間，新房和二手房之間，租賃和房屋交易之間也都是高度聯(lián)動(dòng)的，沒怎么分化過，譬如今天二手房價(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到新房，很簡(jiǎn)單，今天大家會(huì)賣掉二手房買新房，所以新房和二手房高度聯(lián)動(dòng)，它也沒有分化過。

以下是發(fā)言實(shí)錄：

主持人：剛才提的觀點(diǎn)，一二三線城市開始分化實(shí)際是有很大的現(xiàn)實(shí)意義的，在座我估計(jì)很多人都是從縣城一級(jí)到地級(jí)市到省會(huì)城市，直接就跑到北京來(lái)了，我身邊也有很多人經(jīng)常被問“回老家買套房行不行”，這個(gè)問題，剛才兩位老師提出的觀點(diǎn)都是很明確的，土地錯(cuò)配和人口流向相反，所以這方面確實(shí)也是一個(gè)困擾行業(yè)的問題。

鏈家研究院的院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)老師，在一二三線市場(chǎng)的分化上，咱們聽聽楊老師的觀點(diǎn)。

楊現(xiàn)領(lǐng)：其實(shí)我跟前面的觀點(diǎn)有一些差異，我認(rèn)為這個(gè)問題本身是有問題的，因?yàn)榻裉熘袊?guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)到今天為止從來(lái)沒有分化過，過去30年中國(guó)的房地產(chǎn)只有一個(gè)方向，就是長(zhǎng)周期的繁榮，所以房?jī)r(jià)只有漲沒有跌，所以沒有分化，這是第一。

第二，中國(guó)不同城市之間也幾乎沒有分化過，一般都是南邊的城市先漲，漲到北邊，東邊的城市先漲，漲到西邊，中心城市先漲，漲到周邊，或者從一二線漲到三四線，這個(gè)規(guī)律幾乎從來(lái)沒改變過。其實(shí)核心的背后是指所有資產(chǎn)價(jià)格都是在傳遞跟聯(lián)動(dòng)的。

我想說的第一點(diǎn)就是，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在高度聯(lián)動(dòng)、高度傳遞、傳導(dǎo)，而不是分化，這是兩個(gè)我的理解。

而且今天我們看到中國(guó)房地產(chǎn)大類資產(chǎn)之間，比如房市和股市之間，新房/二手房之間，租賃和房屋交易之間也都是高度聯(lián)動(dòng)的，沒怎么分化過，譬如今天二手房?jī)r(jià)格會(huì)傳導(dǎo)到新房，很簡(jiǎn)單，今天大家會(huì)賣掉二手房買新房，所以新房和二手房高度聯(lián)動(dòng)，它也沒有分化過。既然如此，大家為什么又天天談分化呢？原因有兩個(gè)：

一是我們的成交量，因?yàn)檎{(diào)控的原因，一二線限購(gòu)限貸，各種限之后沒辦法成交，不讓你推盤，這導(dǎo)致成交量被迫出現(xiàn)下降，同時(shí)三四線因?yàn)檎{(diào)控比較松，或者沒調(diào)控，開發(fā)商可以按照自己的推盤結(jié)構(gòu)來(lái)推，這并不是分化，而是調(diào)控干預(yù)帶來(lái)的階段性影響。這是我想說的第一個(gè)原因。

二是杠桿的分化，因?yàn)橐欢€房?jī)r(jià)漲得太快，不讓它過快上漲，所以我們抑制杠桿，今天北京的房?jī)r(jià)因?yàn)閷徺J更加嚴(yán)格，放款周期更長(zhǎng)，今年是65天，調(diào)控之前30多天，這種情況下房?jī)r(jià)不可能漲，但三四線正在做棚戶區(qū)改造、貨幣補(bǔ)貼，想跌也跌不了，總體上我認(rèn)為這都是杠桿分化和調(diào)控政策分化帶來(lái)的人為分化，我認(rèn)為這不叫分化，因?yàn)槿绻麅H談表面分化而忽視背后的規(guī)律，那市場(chǎng)就沒辦法看了。

這大概是我想說的觀點(diǎn)，不一定對(duì)。

主持人：在一線賣房子，能關(guān)注到每一套二手房的變動(dòng)，實(shí)際上鏈家現(xiàn)在也是一二手聯(lián)動(dòng)，作為鏈家研究院的院長(zhǎng)，也是首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，能夠給出的觀點(diǎn)非常明確，他認(rèn)為一二三線城市價(jià)格的分化實(shí)際就是偽命題。

剛才主辦方提出咱們還有15分鐘的時(shí)間，我們還想再分享三個(gè)觀點(diǎn)，每個(gè)觀點(diǎn)有兩位老師發(fā)言，每個(gè)人的發(fā)言大概就是2分半鐘左右。

下一個(gè)論題我們討論一下租購(gòu)?fù)瑱?quán)，房子老漲，地供不上，這事兒不太好辦，后來(lái)出個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，租房，租房對(duì)年輕人也是好消息，這事兒能不能解決老百姓的住房問題，所以關(guān)于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，我們還是想請(qǐng)楊現(xiàn)領(lǐng)老師帶頭，他怎么看待租購(gòu)?fù)瑱?quán)這事兒。

楊現(xiàn)領(lǐng)：我最近思考了挺多這問題，因?yàn)閮赡昵伴_始研究租賃。

我想說的一個(gè)前提是我研究房地產(chǎn)市場(chǎng)六七年，是看著前面幾位老師的論文長(zhǎng)大的，后來(lái)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)壓根兒沒辦法研究，就去做了中介，做了中介后開始研究?jī)墒聝?，一個(gè)是中介行業(yè)，另一個(gè)是租賃行業(yè)，因?yàn)檫@是我們的兩個(gè)戰(zhàn)場(chǎng)。

我想說的是，其實(shí)今天中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了新房、二手房、租賃三足鼎立的格局，而我們幾乎所有研究、所有目光都停留在新房開發(fā)市場(chǎng)，而我們研究長(zhǎng)效機(jī)制、研究房產(chǎn)稅都是基于這個(gè)市場(chǎng)出發(fā)的，這顯然是不全面、不足夠的。盯著新房看市場(chǎng)沒未來(lái)，所以我認(rèn)為租購(gòu)?fù)瑱?quán)開了一個(gè)很好的方向，黨中央國(guó)務(wù)院開始從租賃的角度解決住的問題，從租賃的家度解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制問題，我認(rèn)為這是一個(gè)非常好的開端。

至于租購(gòu)?fù)瑱?quán)，我的觀點(diǎn)也很明確，第一，權(quán)利是持續(xù)的，它是有層次的，今天我們討論租購(gòu)?fù)瑱?quán)更多是討論學(xué)區(qū)、討論教育，我認(rèn)為這都是一種非常高階段的同權(quán)，今天的同權(quán)壓根兒不到這階段，如果我在北京租房子，我就需要幾件事：

1、不被業(yè)主隨便軀干，租金不被隨便上漲，能夠讓我的公積金可以提取交租金，能夠辦居住證，能夠讓我懷孕的女友、老婆在這兒生個(gè)孩子，我認(rèn)為這就是同權(quán)里面最核心的痛點(diǎn)和最基礎(chǔ)的因素。至于學(xué)區(qū)、教育、醫(yī)療、資源，我認(rèn)為這就是我們的奢望，如果有一天國(guó)家給我們開放了，讓我們有這種權(quán)利，那我們簡(jiǎn)直是哭天搶地。今天我們要的是最基礎(chǔ)的權(quán)利，這個(gè)能做到，租房市場(chǎng)就會(huì)有很大的發(fā)展，這是第一。

2、強(qiáng)調(diào)租購(gòu)?fù)瑱?quán)，其實(shí)不光要考慮租客的權(quán)利，也要考慮房東的權(quán)利，今天租賃市場(chǎng)為什么不發(fā)展？因?yàn)榉繓|寧愿房子閑置也不愿意放出來(lái)，為什么？一是嫌麻煩，二是怕破壞，缺少有效的管理，房子本身誰(shuí)來(lái)維護(hù)，一旦破損誰(shuí)來(lái)給他一定的補(bǔ)償？今天房東對(duì)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)也是沒有的，所以同權(quán)是兩方面，房東的權(quán)利、租戶的權(quán)利都要及時(shí)同步調(diào)整。

3、租購(gòu)?fù)瑱?quán)解決的是住的問題，和房?jī)r(jià)沒關(guān)系，今天沒關(guān)系，未來(lái)也不會(huì)有關(guān)系，原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)榻裉熘袊?guó)一線城市，個(gè)別二線城市，租房的都是年輕人，而且租的是單間，所以他在很長(zhǎng)時(shí)間里不會(huì)進(jìn)入交易市場(chǎng)，交易市場(chǎng)里都是手里已經(jīng)有房子的人，像董老師這種，他在全球、全國(guó)配置房產(chǎn)。

董藩：沒有?。ㄐΓ?/p>

楊現(xiàn)領(lǐng)：賣掉兩套買一套，賣掉一套買一套，這種人的世界我們窮人懂不了，所以也不要把兩種人掛鉤考慮，租賃的發(fā)展能解決年輕人的問題，而且它解決的是人均租房面積在12到15平米的空間，不要這么大的房子，因?yàn)樽獠黄?，今天?duì)他來(lái)說租金就是很有限，在北京的租金上限單間就是3500，二線城市就是1500，高了之后沒人租，也租不掉，所以需求不在那里，因?yàn)檫@是剛性需求。加杠桿可以買房子，但沒有人加杠桿租房子，所以租房就是典型的剛性需求。

我想說的這是核心幾點(diǎn)，大家對(duì)它的期望太高了，希望寄托租購(gòu)?fù)瑱?quán)來(lái)解決房?jī)r(jià)，這不是一個(gè)問題，但它確實(shí)是起步，能解決年輕人的住房問題，讓租房也成為一種體面的生活方式，我認(rèn)為這是我們主席說的“房子是用來(lái)住的”一個(gè)核心的命題。

這大概是我的觀點(diǎn)。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。