節(jié)后二手樓市復(fù)蘇 部分放盤(pán)仍有不小議價(jià)空間

節(jié)后廣州二手樓市復(fù)蘇步伐并不遜于租房市場(chǎng)，部分市中心熱門(mén)區(qū)域，個(gè)別業(yè)主甚至出現(xiàn)反價(jià)的現(xiàn)象，番禺區(qū)，在節(jié)后二手樓市不但少見(jiàn)業(yè)主反價(jià)的情況出現(xiàn)，部分放盤(pán)甚至有不小的議價(jià)空間存在。

節(jié)后廣州二手樓市復(fù)蘇步伐并不遜于租房市場(chǎng)，部分市中心熱門(mén)區(qū)域，個(gè)別業(yè)主甚至出現(xiàn)反價(jià)的現(xiàn)象，不過(guò)，與中心四區(qū)海珠一河之隔的番禺區(qū)，在節(jié)后二手樓市不但少見(jiàn)業(yè)主反價(jià)的情況出現(xiàn)，部分放盤(pán)甚至有不小的議價(jià)空間存在。不少看房時(shí)間超過(guò)半年甚至一年以上的買(mǎi)家笑言，比起去年年中，現(xiàn)在番禺二手房價(jià)格更抵買(mǎi)了。

盡管“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站目前還未公布2月份番禺區(qū)二手住宅成交均價(jià)，但從1月二手住宅成交均價(jià)僅10453元/m2，遠(yuǎn)低于去年12月的10679元/m2，亦小幅低于去年7月的10542元/m2。數(shù)據(jù)反映，番禺區(qū)二手樓價(jià)走勢(shì)與同期一手樓價(jià)走出極為相似的軌跡。據(jù)“陽(yáng)光家緣”網(wǎng)站公布的番禺區(qū)的一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)分析，今年1月是15988元/m2，明顯低于去年7月的16069元/m2。

盤(pán)源充足業(yè)主不會(huì)輕易反價(jià)

去年3~4季度，番禺二手樓市一度出現(xiàn)10%的議價(jià)空間，今年春節(jié)后，業(yè)主看好后市心態(tài)走強(qiáng)，雖議價(jià)空間已低于10%，但相比起市中心業(yè)主“冇價(jià)傾”的強(qiáng)硬態(tài)度，番禺二手樓市的業(yè)主，在議價(jià)空間上比較好說(shuō)話(huà)的，甚至少有業(yè)主反價(jià)的情況出現(xiàn)。

合富置業(yè)祈福四分行主管李城開(kāi)分析，進(jìn)入2015年后，受到降息等利好消息影響，業(yè)主心態(tài)比去年強(qiáng)硬，不過(guò)，由于番禺的盤(pán)源充足，包括一手和二手房源選擇多。許多買(mǎi)家即使遇不到心儀的二手房，都可轉(zhuǎn)而選擇一手房，令業(yè)主不會(huì)輕易反價(jià)。

從成交數(shù)據(jù)反映，今年年初番禺區(qū)二手住宅市場(chǎng)成交當(dāng)中，并沒(méi)有出現(xiàn)業(yè)主反價(jià)后成交的個(gè)案，甚至有超過(guò)八成的個(gè)案出現(xiàn)業(yè)主降價(jià)成交的現(xiàn)象。在降價(jià)成交的個(gè)案當(dāng)中，約有四成多的個(gè)案，最終成交價(jià)與業(yè)主放盤(pán)價(jià)相比下降幅度多達(dá)5%~10%，而降價(jià)幅度超過(guò)10%的成交個(gè)案，亦占到降價(jià)成交個(gè)案的三成。

77%成交個(gè)案為商貸購(gòu)房

從去年第四季度到今年一季度，央行兩度降息，不但促使買(mǎi)家更樂(lè)于選擇商貸購(gòu)房，也促進(jìn)了業(yè)主對(duì)商貸購(gòu)房的接受度。從今年情況看，番禺區(qū)二手住宅成交個(gè)案當(dāng)中，按揭購(gòu)房的比例明顯較去年同期有所提升。合富置業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年年初約有77%的二手住宅成交個(gè)案采用了按揭方式，而去年同期按揭購(gòu)房比例僅59%，買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)商貸購(gòu)房接納度提高，促使按揭購(gòu)房的份額增加，而一次性付款購(gòu)房個(gè)案占比則有所下降。

合富置業(yè)市場(chǎng)經(jīng)理梁燕明表示，在番禺區(qū)的二手樓市當(dāng)中，首次置業(yè)的“剛需”買(mǎi)家仍占據(jù)成交主力位置，今年年初約六成多的成交個(gè)案屬于首次置業(yè)，改善換房型購(gòu)房個(gè)案僅占三成多。在首次置業(yè)購(gòu)房個(gè)案當(dāng)中，多達(dá)七成個(gè)案的買(mǎi)家以按揭方式購(gòu)房，在兩度降息之后，番禺二手房的入市門(mén)檻以及按揭購(gòu)房的月供款壓力，均較去年年中明顯下降。自3月初以來(lái)，客戶(hù)看房活躍度亦逐步回升，尤其是廣州雅居樂(lè)、華南新城、星河灣以及祈福新村等大型樓盤(pán)，受市場(chǎng)關(guān)注度的增加明顯高于番禺區(qū)其他樓盤(pán)。

降準(zhǔn)后再降息市場(chǎng)“維穩(wěn)”意識(shí)強(qiáng)

3~4月或有反彈行情賣(mài)房者可趁機(jī)出手

今年繼2月5日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5%，中國(guó)人民銀行再于3月1日起下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率。滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)在2月25日至3月10日中，日均新增可購(gòu)房客戶(hù)數(shù)量比2月1至17日期間增加28.1%，日均看房次數(shù)增加54.5%。從2月二手住宅成交客戶(hù)付款方式看，純商業(yè)及組合貸款的比例為64.3%，比1月份增加10.1%，顯示銀行資金流動(dòng)性有所增強(qiáng)。

滿(mǎn)堂紅市場(chǎng)研究部高級(jí)經(jīng)理周峰認(rèn)為，央行這次降息旨在“防通縮”，促進(jìn)消費(fèi)的意圖明顯，而存款利率浮動(dòng)區(qū)間的調(diào)整，又會(huì)令銀行業(yè)的吸存競(jìng)爭(zhēng)加劇。由于國(guó)家層面在今年全國(guó)“兩會(huì)”期間沒(méi)有明確提出房地產(chǎn)調(diào)控的新內(nèi)容，可以理解為維持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展是今年的大主題。

預(yù)計(jì)廣州二手住宅市場(chǎng)有望在銀行信貸放寬的前提下于3、4月份走出一波成交反彈行情，原10區(qū)的成交量或能達(dá)到5300~6000套/月，預(yù)期區(qū)域表現(xiàn)較好的是海珠、白云和越秀三區(qū)。購(gòu)房預(yù)算在110萬(wàn)~180萬(wàn)元之間的結(jié)婚首置客或其他類(lèi)換房客，是海珠和白云兩區(qū)樓市的主力群體，尤以地鐵線(xiàn)網(wǎng)覆蓋的板塊為首選對(duì)象；老越秀則繼續(xù)以學(xué)位房作為放盤(pán)噱頭，吸引眾多為人父母者看房和入市。但廣州樓市仍受“穗六條”制約，有效客戶(hù)在被市場(chǎng)消化后，要重新積累，故5月份可能會(huì)再次步入階段性調(diào)整，成交量會(huì)再次縮減。

周峰建議，二手小業(yè)主有迫切賣(mài)房需求的，不妨爭(zhēng)取在3月下半月至4月中旬之前聯(lián)系中介人員約客看房，這段時(shí)間銀行對(duì)首套房客戶(hù)還可給到利率優(yōu)惠，到5月之后，優(yōu)惠利率或會(huì)逐步回歸“基準(zhǔn)”狀態(tài)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月1日~10日經(jīng)滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)促成的二手住宅買(mǎi)賣(mài)宗數(shù)比2月同期大幅增加一倍，成交均價(jià)為20774元/m2，比2月同期上升1.3%。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。