房企未雨綢繆降負(fù)債 融創(chuàng)硬撐杠桿遭降級(jí)

7月12日，繼國際著名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普之后，斥資632億元收購萬達(dá)旗下文旅和酒店資產(chǎn)的融創(chuàng)中國（01918.SZ），被惠譽(yù)列入負(fù)面信用觀察名單。標(biāo)普稱此舉是反映在大規(guī)模收購?fù)恋丶皵U(kuò)張非核心業(yè)務(wù)之后，融創(chuàng)的財(cái)務(wù)杠桿可能進(jìn)一步惡化。

融創(chuàng)加杠桿的同時(shí)，則是出售資產(chǎn)方萬達(dá)的去杠桿之舉。此前，大型上市房企中國恒大（03333.HK）、綠地控股（600606.SH）等都在加快去杠桿的進(jìn)程。

硬撐杠桿遇風(fēng)險(xiǎn)

國內(nèi)房企一直處于高負(fù)債的運(yùn)行軌道中。而今隨著美國加息、縮表、國內(nèi)調(diào)控等一系列壓力之下，一些大型房企正在著手優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)杠桿。

本周的一大熱點(diǎn)事件便是萬達(dá)將13個(gè)文旅項(xiàng)目和76個(gè)酒店項(xiàng)目以632億元的價(jià)格甩賣給了融創(chuàng)中國。對(duì)此，王健林表態(tài)稱，“此次交易完成后，萬達(dá)商業(yè)計(jì)劃今年內(nèi)清償絕大部分銀行貸款，萬達(dá)商業(yè)負(fù)債率將大幅下降。”

萬達(dá)通過賣資產(chǎn)的方式直接還債看起來簡(jiǎn)單粗暴，不過其還有另外一層目的，即通過本次交易實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化運(yùn)營。實(shí)際上，輕資產(chǎn)化目標(biāo)也不一定要通過直接出售這一手段才能實(shí)現(xiàn)。

“萬達(dá)是用出售資產(chǎn)的方式去實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，放棄了未來資產(chǎn)增值空間，而我們是通過資產(chǎn)證券化的方式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)化，不同的是兼顧了資產(chǎn)未來增值空間的方式。”7月13日，某大型上市房企董秘辦人士指出。

實(shí)際上，近日降低財(cái)務(wù)杠桿、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)的不僅是萬達(dá)。在港上市的另一家大型房企恒大7月3日公告稱，截至6月30日，集團(tuán)已完成了全部永續(xù)債贖回工作，共計(jì)1129.4億元，實(shí)現(xiàn)對(duì)資本市場(chǎng)的承諾；此前，其大舉引進(jìn)戰(zhàn)略投資者增資并還債。

“企業(yè)自身在主動(dòng)的去杠桿，雖然是資金鏈的行為，不過在同一時(shí)間點(diǎn)做類似的行為可能是來自市場(chǎng)和監(jiān)管的壓力。”7月12日，中國社科院金融研究所研究員尹中立指出，從大背景看，全球央行在縮表，都在做一些去杠桿的工作。

尹中立指出，從去年四季度開始，按揭貸款、開發(fā)貸款都不同程度的受限，而按揭貸款是開發(fā)商資金回流的主要通道之一，兩股力量導(dǎo)致的結(jié)果是開發(fā)商的現(xiàn)金流在去年四季度之后就變差了。在這一壓力下，有的開發(fā)商可能判斷是短期的市場(chǎng)變化，但是看了半年多之后可能發(fā)現(xiàn)，這一變化不是短期，而是中長期的變化，因此就必須調(diào)整自己的負(fù)債結(jié)構(gòu)。尤其是一些中小型房企急于擴(kuò)大規(guī)模，掌門人對(duì)地產(chǎn)形勢(shì)判斷過于樂觀，從去年就拼命的通過負(fù)債購地，未來就會(huì)有巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

“無論是大水漫灌還是逐步緊縮，最終都會(huì)傳遞到企業(yè)的杠桿上，尤其是資金密集型、杠桿率較高的房地產(chǎn)行業(yè)。大趨勢(shì)是在降杠桿，企業(yè)肯定要未雨綢繆，不可能硬撐杠桿，等到外面沒有資金支持的時(shí)候，杠桿、財(cái)務(wù)體系都還沒有調(diào)整過來。”上述董秘辦人士稱。

不過，房企的降杠桿比較分化。有房企去杠桿的同時(shí)，則意味著買家的加杠桿行為。不過，如果通過高財(cái)務(wù)杠桿去購買資產(chǎn)則面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)。比如作為內(nèi)地房產(chǎn)最大規(guī)模并購，融創(chuàng)中國以632億元接盤萬達(dá)相關(guān)資產(chǎn)，在此之前其也屢次巨資購買地產(chǎn)項(xiàng)目，財(cái)務(wù)杠桿頻頻承壓。近日，標(biāo)普、惠譽(yù)兩家國際知名評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)將融創(chuàng)中國列入負(fù)面觀察名單，標(biāo)普稱此舉是反映了在大規(guī)模收購?fù)恋丶皵U(kuò)張非核心業(yè)務(wù)之后，融創(chuàng)的財(cái)務(wù)杠桿有可能進(jìn)一步惡化。。

三途徑降負(fù)債

在全球去杠桿的背景下，國內(nèi)房企的負(fù)債率依然居高不下。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年一季末，申萬一級(jí)行業(yè)里的129家上市房企里，有101家的資產(chǎn)負(fù)債率超過50%，其中61家超過70%。

一季末，魯商置業(yè)（600223.SH）、珠江控股（000505.SZ）、*ST金宇（000803.SZ）三家上市房企的負(fù)債率均超過90%，而綠地控股（600606.SH）、嘉凱城（000918.SZ）等負(fù)債率均為89%。

7月12日，綠地控股有關(guān)人士表示，“負(fù)債率是資本市場(chǎng)判斷的價(jià)值尺度，降低負(fù)債一直是公司重點(diǎn)工作之一。在融資環(huán)境沒有大的調(diào)控和監(jiān)管下，公司從中長期發(fā)展戰(zhàn)略及股東利益出發(fā)，多管齊下積極降低負(fù)債，化提高財(cái)務(wù)健康。”

據(jù)上述人士介紹，綠地已從多舉措入手降負(fù)債，包括定增、資產(chǎn)證券化、持續(xù)降低整體融資成本、提升長債占比優(yōu)化負(fù)債結(jié)構(gòu)等。其中，定增若能實(shí)施將直接有利于降低負(fù)債率，目前監(jiān)管層對(duì)房企再融資還沒有最新松動(dòng)表態(tài)，不過排隊(duì)已經(jīng)比較靠前；另外，公司在資產(chǎn)證券化方面做了不少工作，比如2015年底跟榮耀基金合作將公司19家酒店打包后通過Riets形式計(jì)劃在新加坡上市，目前進(jìn)展順利。

“近幾年綠地的融資成本持續(xù)走低，負(fù)債結(jié)構(gòu)也持續(xù)優(yōu)化。其中，綠地的整體平均融資成本從2015年的5.98%降到2016年底的5.45%，今年一季度繼續(xù)降到約5.3%。”上述人士稱，另外是長短債的配比，這兩年持續(xù)提升長債占比，進(jìn)一步緩解短債壓力。

尹中立指出，去杠桿最有效的就是賣資產(chǎn)，比如萬達(dá)；其次是債務(wù)本身的置換，用低利率債務(wù)置換高利率債務(wù)、用長期債務(wù)置換短期債務(wù)等；第三種是引進(jìn)新股東，補(bǔ)充資本金，比如樂視引進(jìn)孫宏斌、恒大引進(jìn)戰(zhàn)略投資者增資還債等。

對(duì)于降負(fù)債、去杠桿的行為，上述董秘辦人士認(rèn)為，從公司角度講，不會(huì)去犧牲公司有成熟空間的發(fā)展戰(zhàn)略，去硬性的、強(qiáng)制的降低負(fù)債率。我們的基本態(tài)度是負(fù)債率是否健康跟公司的發(fā)展節(jié)奏和發(fā)展戰(zhàn)略的匹配度，而不是分裂的去看絕對(duì)值。

“在公司中長期戰(zhàn)略不變的情況下，應(yīng)該是持續(xù)降低整體利率水平，持續(xù)優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，這是一個(gè)循序漸進(jìn)的過程，而不是一個(gè)動(dòng)作就決定了結(jié)果。”上述董秘辦人士稱，如果公司負(fù)債率短期內(nèi)有大的波動(dòng)，不管是向上還是向下，都意味著改變了原來的發(fā)展節(jié)奏，大幅調(diào)整戰(zhàn)略，比如萬達(dá)直接賣資產(chǎn)。如果公司中長期發(fā)展戰(zhàn)略沒發(fā)生變化，理論上短期內(nèi)也不可能出現(xiàn)負(fù)債率的大幅上漲或下跌，如果出現(xiàn)這種情況并不一定是健康的。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。