萬達城單個注冊資本僅幾十億 回款模式考驗融創(chuàng)

7月10日，萬達商業(yè)擬將西雙版納、南昌、合肥等13個萬達文旅城的91%權(quán)益賣給融創(chuàng)，后者須支付交易成本295.75億元，并承擔這13個文旅城的貸款。

《每日經(jīng)濟新聞》記者注意到，融創(chuàng)中國于7月11日公告稱，上述13個文旅項目總建筑面積為5897萬平方米，其中銷售部分建筑面積高達4973萬平方米，持有部分的建筑面積僅924萬平方米。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉表示，“萬達出售的資產(chǎn)包中，龐大的土地儲備才是融創(chuàng)最為看中的，也是最為值錢的資產(chǎn)。”

隨著行業(yè)發(fā)生新變局，如此龐大的土地儲備，融創(chuàng)能否將自己當前玩得轉(zhuǎn)的高周轉(zhuǎn)模式復制到萬達文旅城開發(fā)之中？

萬達城模式依賴回款

業(yè)內(nèi)所謂的“萬達模式”，即銷售+自持雙輪驅(qū)動，其中住宅、寫字樓和商鋪等作為銷售型物業(yè)，銷售額為收入和現(xiàn)金流的主要來源；購物中心和酒店為自持物業(yè)，產(chǎn)生租金收入及物業(yè)增值收益，提升地段價值，促進物業(yè)銷售，并能通過抵押貸款支持滾動開發(fā)。

上述模式曾讓萬達集團開疆拓土，規(guī)模急劇擴張。以廣州萬達城為例，其計劃總投資500億元，注冊資金為20億元，可售面積達到287萬平方米。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，從2015年至今年上半年，廣州萬達城的物業(yè)銷售收入已經(jīng)達到129億元。憑借著室內(nèi)滑雪場、秀場、主題樂園等文旅業(yè)態(tài)的吸引力，該項目住宅售價從最早的每平方米萬元左右，升至如今超過2萬元/平方米。

早在2015年，成都萬達城投資公司總經(jīng)理聶和平在接受《每日經(jīng)濟新聞》等媒體記者采訪時曾表示，“項目開發(fā)的難點集中體現(xiàn)在建設周期長、規(guī)模大、開發(fā)節(jié)奏較難把握。短期看，就算是把成都萬達城所有可售物業(yè)算上，550億元的投資也不可能達到收支平衡。長期看，把今后持有物業(yè)的租金和游樂園門票收入納進來，也至少需要15至20年。”

潛在償債壓力或增大

張宏偉認為，融創(chuàng)拿下這么大規(guī)模的土地儲備，雖然對其進一步擴大企業(yè)規(guī)模有積極意義，但仍不能忽視住宅市場短周期調(diào)控帶來的企業(yè)運營風險。

記者梳理發(fā)現(xiàn)，此次交易的13個文旅項目中，有4個已經(jīng)開業(yè)運營，其余9個在建或擬建項目匡算總投資超過4000億元。

截至去年底，萬達商業(yè)旗下包括成都、合肥、重慶等10個文旅項目貸款余額約225億元，而該10個項目均在此次萬達商業(yè)出售給融創(chuàng)的資產(chǎn)包中。這意味著，融創(chuàng)接下來順利開發(fā)上述文旅項目將面臨資金實力和開發(fā)節(jié)奏把握能力的雙重考驗。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，融創(chuàng)此次并購規(guī)模較大，但當前融資環(huán)境趨緊，融資成本逐漸走高，潛在的償債壓力會增大，在實行房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的城市越來越多的大趨勢下，回款節(jié)奏勢必會放緩，如何把握好周轉(zhuǎn)節(jié)奏，不得不引起融創(chuàng)的重視。

申萬宏源研報顯示，截至2016年底，融創(chuàng)凈負債率從2015年底的76%大幅上升至208%，有息負債規(guī)模從2015年底的420億元增加到1130億元，凈負債規(guī)模從2015年底的150億元增加到430億元，對其激進擴張表示擔憂。

值得注意的是，國際信用評級機構(gòu)標普已將融創(chuàng)中國信貸評級展望降為負面，認為其此次收購并非核心業(yè)務，財務杠桿或會惡化。盡管如此，融創(chuàng)中國7月11日復牌后股價一路上漲，截至收盤報收16.82港元，漲幅13.65%，創(chuàng)下近年來新高。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。