孫宏斌632億收購萬達(dá)項目：將介入文旅和酒店業(yè)？

一場堪稱房地產(chǎn)界迄今最大并購案在這兩日引起廣泛關(guān)注。

7月10日，萬達(dá)商業(yè)與融創(chuàng)中國發(fā)布聯(lián)合公告稱，為了充分發(fā)揮雙方各自產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，經(jīng)友好協(xié)商，雙方于2017年7月10日簽訂了西雙版納萬達(dá)文旅項目、南昌萬達(dá)文旅項目、合肥萬達(dá)文旅項目、哈爾濱萬達(dá)文旅項目、無錫萬達(dá)文旅項目、青島萬達(dá)文旅項目、廣州萬達(dá)文旅項目、成都萬達(dá)文旅項目、重慶萬達(dá)文旅項目、桂林萬達(dá)文旅項目、濟(jì)南萬達(dá)文旅項目、昆明萬達(dá)文旅項目、?？?/strong>萬達(dá)文旅項目等十三個文化旅游城項目股權(quán)轉(zhuǎn)讓及北京萬達(dá)嘉華、武漢萬達(dá)瑞華等七十六個酒店轉(zhuǎn)讓協(xié)議。

隨后，7月11日，融創(chuàng)中國控股有限公司（01918.HK）公告了收購詳情。根據(jù)公告，雙方協(xié)商付款方式中第四筆付款方式為：萬達(dá)通過指定銀行向融創(chuàng)發(fā)放296億元三年期貸款，隨后融創(chuàng)向萬達(dá)支付295.75億最后一筆收購款。此外，融創(chuàng)中國公告稱，就目標(biāo)項目公司和目標(biāo)酒店資產(chǎn)合作訂立框架協(xié)議，將在7月11日上午9時恢復(fù)股份買賣。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從樂視的跨界投資，到萬達(dá)文旅地產(chǎn)以及持有型酒店的全面收購，融創(chuàng)中國依托房地產(chǎn)優(yōu)勢進(jìn)行新增長點(diǎn)的探索日趨明顯，意圖在于借此來對沖目前房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的市場波動，以及未來公司均衡穩(wěn)定的長遠(yuǎn)發(fā)展。

84%可售面積

這堪稱房地產(chǎn)行業(yè)最大金額并購案。根據(jù)公告內(nèi)容，萬達(dá)以注冊資本金的91%即295.75億元，將前述十三個文旅項目的91%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)，并由融創(chuàng)承擔(dān)項目的現(xiàn)有全部貸款；融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)以335.95億元，收購前述七十六個酒店。

根據(jù)協(xié)議，雙方同意交割后文旅項目維持“四個不變”：1.品牌不變，項目持有物業(yè)仍使用“萬達(dá)文化旅游城”品牌；2.規(guī)劃內(nèi)容不變，項目仍按照政府批準(zhǔn)的規(guī)劃、內(nèi)容進(jìn)行開發(fā)建設(shè)；3.項目建設(shè)不變，項目持有物業(yè)的設(shè)計、建造、質(zhì)量，仍由萬達(dá)實施管控。4.運(yùn)營管理不變，項目運(yùn)營管理仍由萬達(dá)公司負(fù)責(zé)。

值得關(guān)注的是，融創(chuàng)收購萬達(dá)項目可售面積高達(dá)84%。而這可能是孫宏斌看好這筆收購最大的亮點(diǎn)。根據(jù)融創(chuàng)中國公告顯示，十三個文化旅游項目總建筑面積合計約為5，897萬平方米。其中，自持面積約為924萬平方米，可售面積約為4，973萬平方米，可售面積約占總建筑面積的84%。七十六家城市酒店總建筑面積合計約為324.9萬平方米，總房間22，920個。

此次收購萬達(dá)文旅項目為融創(chuàng)中國再次增加了土地儲備。截至2017年3月25日，融創(chuàng)中國土地儲備面積為7912萬平方米。今年5月以來，融創(chuàng)陸續(xù)收購重慶華城富麗、大連潤德乾城和天津星耀等房地產(chǎn)公司的股權(quán)及債權(quán)，又增加了409萬平方米可售計容面積（住宅及商業(yè)），融創(chuàng)中國的總土地儲備量將超過1億平米之多。

對于這筆收購，業(yè)內(nèi)關(guān)心的是，向來堅持不多元化的孫宏斌是否要進(jìn)軍文旅、酒店領(lǐng)域？融創(chuàng)方面的回應(yīng)是，文旅地產(chǎn)和酒店型物業(yè)作為中國消費(fèi)升級，大娛樂、大消費(fèi)時代到來的重要發(fā)展趨勢和商業(yè)市場，其預(yù)期收益將呈上升趨勢，這些項目的自身造血功能將不會對融創(chuàng)中國的現(xiàn)金流形成壓力。

接近融創(chuàng)人士認(rèn)為，融創(chuàng)中國進(jìn)入的成本較低。文旅地產(chǎn)和持有型酒店業(yè)都需要很大的資金投入和長時間的培育和積累。萬達(dá)作為中國文旅和酒店領(lǐng)域的龍頭，因為自身戰(zhàn)略原因（去地產(chǎn)化和回歸A股）出讓相關(guān)資產(chǎn)，而融創(chuàng)通過收購，少走了很多年的彎路，無論資金成本還是時間成本都會大幅降低。對于雙方而言，是一筆非常具有戰(zhàn)略眼光的雙贏交易。

632億介入文旅和酒店業(yè)

不少人關(guān)心的是，孫宏斌是否有龐大的資金實力消化這筆高額收購。

對于此次大手筆的資金來源問題，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌7月10日在接受財新記者采訪時透露，收購萬達(dá)文旅地產(chǎn)和持有型酒店的資金主要為自有資金，孫宏斌說，截至6月30日融創(chuàng)持有現(xiàn)金900多億，資金不是問題。

記者在融創(chuàng)中國7月11日發(fā)布的公告中看到，雖然整個收購達(dá)到了632億元之多，但支付方式并不是一次性付清，而是分四次支付，不僅如此，萬達(dá)集團(tuán)還承諾，在收到第三筆款項之后將通過指定銀行向融創(chuàng)中國發(fā)放296億元的三年期貸款，利率為銀行三年期貸款基準(zhǔn)利率，這些都將很大程度上緩解收購給融創(chuàng)中國帶來的短期資金壓力。

億翰智庫董事長陳嘯天認(rèn)為，這筆收購存在退出的必然和進(jìn)入的必要性。對王健林而言，2013-2014年的戰(zhàn)略性踏空，直接導(dǎo)致了地產(chǎn)業(yè)規(guī)?；臒o望，類制造業(yè)性質(zhì)的現(xiàn)金流模式變成不可能，退出實屬必然；對孫宏斌而言，短期要想追趕前三強(qiáng)，如果不是在TOP10企業(yè)里面做些收并購，這是不可能的任務(wù)，更何況，近期土地出讓市場頻繁的持有模式使得獲取萬達(dá)二十年的持有物業(yè)經(jīng)營的團(tuán)隊、經(jīng)驗、資源等等成為必然。

根據(jù)融創(chuàng)7月5日公布的半年銷售業(yè)績，截至2017年6月30日，融創(chuàng)中國共實現(xiàn)合同銷售金額1118.4億元，完成2100億元年度目標(biāo)的53%，在房企銷售排行榜上位列第七。并以6月合同銷售額285億元創(chuàng)單月銷售新高。孫宏斌在7月10日當(dāng)日透露，今年融創(chuàng)中國將實現(xiàn)超過3000億的銷售額。

此外，融創(chuàng)中國此次大舉收購萬達(dá)項目，或許另有圖謀。盡管孫宏斌在多次場合表示，不看好房地產(chǎn)多元化，并堅持主打高端物業(yè)的產(chǎn)品開發(fā)、銷售及服務(wù)。但隨著中國房地產(chǎn)新房市場日趨飽和，融創(chuàng)中國正在尋找新的企業(yè)發(fā)展支撐點(diǎn)，而大娛樂、大健康被孫宏斌看好，并宣布，未來將加大在這方面的投入。

萬達(dá)作為文旅和酒店經(jīng)營的龍頭企業(yè)，數(shù)十年來，積累了深厚的持有型物業(yè)經(jīng)營能力，并在大消費(fèi)、大娛樂方面與融創(chuàng)中國有著共同的認(rèn)知，加之，萬達(dá)試圖通過輕資產(chǎn)戰(zhàn)略改變其地產(chǎn)商的定性，推動回歸A股的進(jìn)程。融創(chuàng)中國的欲進(jìn)、萬達(dá)的欲出，正是這種“機(jī)緣巧合”，融創(chuàng)中國才有機(jī)會深度介入到文旅地產(chǎn)和持有型酒店業(yè)。

此前，融創(chuàng)150億注資樂視網(wǎng)、樂視影業(yè)、樂視致新就是在大娛樂、大健康平臺領(lǐng)域的“量身定做”，在此次聯(lián)合公告中，萬達(dá)和融創(chuàng)雙方均表示，未來將在電影等多領(lǐng)域全面戰(zhàn)略合作，并同意，文旅地產(chǎn)交割后，文旅城仍用萬達(dá)品牌，其規(guī)劃、開發(fā)和運(yùn)營仍由萬達(dá)管控。酒店交割后，管理仍按原合同執(zhí)行至合同期屆滿。

接近融創(chuàng)人士認(rèn)為，于融創(chuàng)中國而言，未來將依托萬達(dá)在文化旅游項目的豐富運(yùn)營經(jīng)驗、品牌優(yōu)勢和融創(chuàng)自身在銷售地產(chǎn)的優(yōu)勢，打造更具市場競爭力的產(chǎn)品，更好的實現(xiàn)文旅項目價值，同時，也意味著融創(chuàng)將與萬達(dá)商業(yè)自營品牌（包括奢華品牌萬達(dá)瑞華、超豪華品牌萬達(dá)文華、豪華品牌萬達(dá)嘉華和精選品牌萬達(dá)錦華）和多個國際知名豪華酒店管理品牌（包括威斯汀、希爾頓、洲際、康萊德、艾美等），以及強(qiáng)大的主題公園、高端健康、教育與商業(yè)品牌建立起強(qiáng)大的合作關(guān)系，融創(chuàng)在文旅以及持有型物業(yè)開發(fā)及管理方面將形成強(qiáng)大的合作陣營，有助于融創(chuàng)迅速進(jìn)入專業(yè)化、規(guī)?；奈穆镁频赀\(yùn)營行業(yè)。此次收購，融創(chuàng)和萬達(dá)將形成“持有物業(yè)高端專業(yè)運(yùn)營+銷售物業(yè)高端精品操作”的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合模式。