天津樓市不再任性 關口期僵局待破

2016年12月初，當天津市津南區(qū)某知名項目開盤之時，項目營銷總監(jiān)王華（化名）共找了100多個安保人員來維持秩序，這在以前從未有過。盡管如此，購房者的熱情仍然出乎意料，在略顯混亂的秩序中，當天釋放的200套房源在一小時內被一搶而空。

此后，該項目未再開盤，但看房者絡繹不絕。直到春節(jié)后，仍有不少購房者前來咨詢或打來電話，詢問后續(xù)的房源何時推出。

這是去年四季度以來天津新房市場的縮影。需求旺盛、供應不足，使得天津樓市至今彌漫著一種緊張情緒。即使天津在去年9月和12月接連出臺調控政策，這種情緒也未完全消除。

天津樓市的此輪升溫始于去年3月，當月的新房成交規(guī)模突破2萬套，同比漲幅超過200%，4月的成交量更是飆升到接近3萬套。在經歷6、7月兩月的小低谷后，成交量維持在2萬套左右的穩(wěn)定水平。直到今年1月，新房成交規(guī)模才下降至12487套。

這種節(jié)奏與南京、蘇州等熱點二線城市幾乎同步，甚至快于廈門。同樣和上述城市類似的是，隨著成交量的穩(wěn)定下滑，天津房價漲幅也不斷收窄，并最終在今年1月遭遇負增長。

作為北京市場的重要輻射區(qū)域，天津樓市的購房者結構、市場形態(tài)、反應機制等，都與前者有著千絲萬縷的聯(lián)系。盡管“限購令”試圖將來自北京等地的投資客進行切割，但分析人士認為，天津樓市的未來走向，仍將在很大程度上受到這個區(qū)域發(fā)展的影響。

政策抑制房價

中國房地產經理人聯(lián)盟秘書長陳云峰向21世紀經濟報道記者表示，過去幾年，天津的房價一直不溫不火，鄰近的北京乃至“北三縣”卻不斷上漲，因此天津房價的上漲有著“補漲”的性質。加之購房者多以改善型需求為主，支付能力相對較強，對房價敏感度相對不高。

但在21世紀經濟報道記者的采訪中，大部分房企人士反映，天津樓市真正進入狀態(tài)，還是在去年四季度?！拔覀儼羊炠Y的規(guī)模從之前的30萬，上調到50萬，再調到100萬，剩下來的認購者仍然相當于房源的四五倍?！蓖跞A說，為了避免購房者徹夜排隊，很多項目通常在開盤前幾個小時才臨時通知。

在王華看來，這一切與去年9月末的一紙政令有關。天津對市內六區(qū)和武清區(qū)實施限購，并提高非津籍購房者的首付比例。

多數(shù)受訪的開發(fā)商還反映，在此期間，天津市房管局在新房備案價格進行管控。從這一時期開始，多數(shù)房地產項目的報價都難以獲批，而不得不按照政府的指導價來開盤。

王華表示，“政府指導價”與“企業(yè)心理價”的差距，少則有百分之十幾到二十，多則達到30%－40%。

天津當?shù)胤科笕耸窟€向21世紀經濟報道記者證實，到年底，很多有開盤計劃的開發(fā)商受到政府部門的約談。約談的目的，同樣是避免以過高的價格開盤。

這些措施使天津房價漲幅不斷回落。根據(jù)統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，在去年9月沖到高點后，到四季度，天津新房價格環(huán)比漲幅分別為1.3%、0.5%、0。今年1月該漲幅變?yōu)椋?.3%。

因此，對于購房者而言，四季度以來的“低價”開盤，不啻為一種政策福利，購房的需求也進一步被刺激。

但與此同時，由于擔心利潤受損，很多開發(fā)商選擇放緩開盤節(jié)奏，或者干脆“封盤”，天津的新房供應迅速減少。多家受訪的房企反映，春節(jié)過后，天津市場已無純新盤供應，只是老項目后期加推。于是，去年四季度以來的“價格低廉、供不應求”狀態(tài)，已經延續(xù)至今。

“北京客”

天津樓市的迅速升溫，與購房者來源和結構有著密切的關系。

王華表示，在其項目的購房者中，投資者比例約占到30%。這其中既有天津本地人士，也有部分來自北京和河北等地。其中，北京投資者約占1/3（也即總體購房者的10%）。

他表示，這些投資者的特點是“購買力強、出手迅速”，有些投資者在對項目做簡單的了解后，便迅速簽訂認購合同，決策時間甚至不到兩個小時。即便在去年10月天津出臺“限購令”后，仍然有部分北京投資客采用假離婚的方式買房。

去年11月末，天津再度發(fā)文提高信貸門檻。加之春節(jié)假期臨近，投資者的比例才有所下降。

我愛我家晉江路門店的一位經紀人也證實了這一結論。他向21世紀經濟報道記者表示，在該區(qū)域的多個小區(qū)中，有大量來自北京、河北的購房者，且比例不低。

這部分投資客的進入，也刺激了幾乎與新房成交量規(guī)模相當?shù)亩址拷灰籽杆偕郎?。上述人士介紹，由于排隊過戶的人數(shù)過多，去年二、三季度，二手房買賣從意向成交到網簽、交稅、過戶、打款，整個流程要三個月左右。即使是滿五年的普通二手房交易（無需繳納個稅），也需要將近兩個月的時間。

這期間正是天津房價迅速上漲的階段，一些業(yè)主為使房屋賣出高價，不惜違約，因此二手房交易市場也出現(xiàn)大量的違約案例。

除投資客外，來自北京的另一部分資金同樣起到了推波助瀾的作用。

根據(jù)天津市土地交易中心的數(shù)據(jù)，2016年，天津成交的住宅和商服用地中，溢價率超過100%的地塊共有10宗。在空港經濟區(qū)、河北區(qū)、津南等區(qū)域，都出現(xiàn)了“面粉貴過面包”的情況，且這些地塊的競拍過程十分激烈。這些高價地對市場的刺激作用不言而喻。

今年2月，天津掛出一宗位于河北區(qū)天泰路的地塊，起始樓面價達到30000元／平方米；同期推出的兩宗東麗區(qū)地塊，起始樓面價也超過了25000元／平方米。再度推高了市場的預期。

根據(jù)陳云峰的觀點，天津是華北區(qū)域僅次于北京的重鎮(zhèn)。由于近年來北京土地供應規(guī)模銳減，開發(fā)商紛紛涌向天津拿地，并迅速推高天津地價。

據(jù)悉，去年天津市場的高價地得主，除本地房企天房、融創(chuàng)外，還有萬科、恒大、保利、金隅、合景泰富、正榮等外地企業(yè)。事實上，融創(chuàng)和天房早已發(fā)展成全國性房企。

等待破局

春節(jié)過后一月有余，天津樓市的僵局似乎仍未打破。記者近日走訪了津南區(qū)、河北區(qū)的多個房地產項目，發(fā)現(xiàn)大部分項目早已售罄，少數(shù)只剩尾房在售。多數(shù)項目的銷售人員表示，近期并無推盤計劃，下次開盤有可能等到4、5月份，預計開盤價格有所上漲，但漲幅難以確定。

這也從側面反映出開發(fā)商的迷茫狀態(tài)。

原因在于，土地成本不斷提高，而調控政策沒有絲毫放松跡象。對開發(fā)商而言，若繼續(xù)僵持，會承受較大的資金成本和業(yè)績壓力；若低價開盤，無論規(guī)模還是利潤都難以保證。

事實上，包括陳云峰、王華在內，大部分業(yè)內人士對天津樓市的長遠前景持樂觀態(tài)度。

根據(jù)天津市統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)，2015年，天津市常駐人口為1547萬人，且在逐年增加，人均可支配收入34101元，同樣連續(xù)多年增長。2016年，天津市GDP增速為9%，比上年擴大2.1個百分點，成為全國經濟增長最快的區(qū)域之一。這都決定了天津具有較好的經濟、人口等基礎。

陳云峰表示，天津樓市的發(fā)展應納入到京津冀區(qū)域發(fā)展的大背景下來看，除眾多區(qū)域發(fā)展的利好政策外，天津還將承接來自北京的產業(yè)轉移、人口遷移等紅利。

與此同時，就天津的城市地位、市場量級、發(fā)展前景而言，天津房價仍有上漲的空間（“北三縣”中的燕郊，新房最高價格已突破4萬）。但短期來看，今年應是樓市“小年”，天津市場的熱度將不可避免地下降。

王華也表示，其所在的公司早在2015年就把天津納入“超重點投資城市”，即使近期市場出現(xiàn)僵局，這種判斷仍未改變。

但他同時也認為，就土地市場而言，天津已經出現(xiàn)一定的泡沫。如果政策（尤其是限價政策）沒有出現(xiàn)一定的松動，近期的高價地項目都將面臨盈利的難題。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。