樓市冷熱不均 三四線土地供應(yīng)或遭縮減

一二線樓市持續(xù)火熱，三四線城市去庫存壓力不減。日前有消息稱，國土部可能會(huì)出招，一定程度限制對(duì)三四線城市的土地供應(yīng)。通過對(duì)商品房根據(jù)供需形勢因城因地施策，建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度。

據(jù)數(shù)據(jù)，60家A股和H股房企2016年在公開土地市場通過招拍掛方式，用于拿地的資金近1.13萬億元，較2015年上漲了六成。分析師指出，無論是購房還是投資拿地的需求，仍然集中在一二線城市，現(xiàn)在還沒有向三四線城市轉(zhuǎn)移的跡象。樓市冷熱不均的現(xiàn)象，仍會(huì)延續(xù)較長的時(shí)間。

老庫存未去新庫存又生

三四線城市的土地供應(yīng)，未來或出現(xiàn)縮減。

據(jù)央視新聞的報(bào)道，國土資源部1月12日表示，對(duì)去庫存壓力大的三四線城市，要減少以至?xí)和Ｗ≌玫氐墓?yīng)。而對(duì)房價(jià)上漲壓力大的城市，則要調(diào)整用地結(jié)構(gòu)合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例。

三四線去庫存已有一年多，為何目前仍處于去庫存狀態(tài)。有開發(fā)商指出，已建好的新房處于去庫存的同時(shí)，大量的土地出讓又產(chǎn)生了新的供應(yīng)量。這從去年三四線城市出讓土地的數(shù)量和規(guī)模，出現(xiàn)不同程度的上升中得以看出。

中原地產(chǎn)近日公布的數(shù)據(jù)顯示，一線城市2016年土地出讓金同比下降約15%，而二線和三四線城市的土地出讓金額，則較2015年分別上升了78%和22%。

對(duì)于一線土地出讓金下降，中原地產(chǎn)大陸區(qū)副總裁劉天旸表示，雖然一線城市土地?zé)岫群芨?，土地的供?yīng)量出現(xiàn)的收縮，使得土地收入較前一年出現(xiàn)下降。受新房市場火熱及開發(fā)商涌入的影響，二線成為2016年房企最受熱捧的城市，加之推地規(guī)模加大，因此增加了這些城市的總體土地收入。

而對(duì)三四線城市來說，受市場熱度整體上升帶動(dòng)，雖然新建商品房仍處于去庫存階段，但地價(jià)也出現(xiàn)不同程度上揚(yáng)。受此影響，土地出讓金收入有所上升，也達(dá)到近5年以來歷史的同期平均水平。

一家金融機(jī)構(gòu)高層告訴記者，除了需求不旺，三四線城市去庫存難，一則由于存量的庫存基數(shù)較大，另一方面則與新增土地供應(yīng)有關(guān)。而形成這種情況，則與地方政府收入、債務(wù)壓力及經(jīng)濟(jì)增長，有著千絲萬縷的聯(lián)系。

在穆迪企業(yè)融資部副總裁梁鎮(zhèn)邦看來，整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境仍然說不上理想。實(shí)體經(jīng)濟(jì)不旺，地方經(jīng)濟(jì)增長壓力不小。此前地方政府通過地方平臺(tái)發(fā)了不少地方債務(wù)，用于投資公建配套及基礎(chǔ)設(shè)施，但這些項(xiàng)目或者處于建設(shè)期或者回收投資的周期較長。

“出于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長及地方收入的考慮，雖然很多地方仍處于房地產(chǎn)去庫存的狀態(tài)中，但房產(chǎn)價(jià)格走高也在一定程度促進(jìn)了土地市場的活躍。不少地方因此也加大了土地供應(yīng)，一方面借助房地產(chǎn)開發(fā)拉動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長，再者通過增加土地收入為地方獲得更多收入，可以提高地方政府償還債務(wù)的能力。”梁鎮(zhèn)邦在接受記者采訪時(shí)說。

冷熱不均局面仍將延續(xù)

國土部近日關(guān)于土地供應(yīng)的表態(tài)，傳達(dá)出什么信息。

高力國際執(zhí)行董事汪蓓認(rèn)為，今年政府仍將采取分類調(diào)控的思路，對(duì)三四線城市的政策支持仍將繼續(xù)，而一二線城市的調(diào)控很難放松。

分析人士認(rèn)為，三四線土地供應(yīng)適當(dāng)縮減，將對(duì)這些城市去庫存產(chǎn)生積極影響。

“三四線城市的需求量沒有一線城市大，但新建商品房和土地的供應(yīng)量，卻高于熱點(diǎn)城市。”仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部總監(jiān)周志鋒表示，如果三線四城市土地供應(yīng)有所降，這些城市去庫存的速度可能會(huì)加快。

在三四線城市或小幅收縮土地供應(yīng)之際，一線城市的土地成交價(jià)格也出現(xiàn)了回落。

一家中型房企市場部人士表示，雖然開發(fā)商去年銷售額相當(dāng)高，但手中有錢的開發(fā)商目前在土地市場的出手卻不像2016年那么堅(jiān)決。其原因除了熱點(diǎn)城市出讓的土地?cái)?shù)量不多，另一個(gè)原因是因?yàn)椴糠譄狳c(diǎn)城市所出臺(tái)的土地政策，使開發(fā)商拿地資金受到了限制。

第一太平戴維期研究部助理董事張琳指出，開發(fā)商并非看空一線城市，而是因?yàn)榕牡匾?guī)則的變化，限制住了拿地的規(guī)模和量級(jí)。“對(duì)開發(fā)商拍地的自有資金做出嚴(yán)格規(guī)定，并對(duì)土地融資進(jìn)行監(jiān)管的措施，收緊了開發(fā)商拿地的資金杠桿。”張琳表示。

不過有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，冷熱不均，仍將是今年樓市和土地市場的主基調(diào)。而今年的政策，也可能會(huì)出現(xiàn)相似的現(xiàn)象。

交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示，雖然房地產(chǎn)出現(xiàn)了局部收緊，但市場仍保持著較高的投資熱情。未來成交在部分城市可能會(huì)出現(xiàn)回落，增速減慢已經(jīng)是大概率事件，但這并不意味著房價(jià)會(huì)大幅回落。

在連平看來，不動(dòng)產(chǎn)投資繼續(xù)增長的預(yù)期，仍然很強(qiáng)。

目前的狀況是，市場的流動(dòng)性仍然很強(qiáng)，寬松的市場環(huán)境下如何使資產(chǎn)保值增值、更好配置資產(chǎn)，是投資人必須做出的選擇。”

“隨著二三線城市房價(jià)繼續(xù)增長，未來會(huì)有越來越多的城市面臨調(diào)控。而三線和四線大部分城市在高庫存的背景下，仍然偏冷。這也將對(duì)2017年的貨幣和房地產(chǎn)、土地政策，帶來一系列重要的影響。”連平說。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。