綠地總裁張玉良：一線房價(jià)不正常 炒房應(yīng)收60%的稅

1月11日，綠地控股（下文簡稱“綠地”）發(fā)布2016年度業(yè)績快報(bào)顯示，綠地控股2016年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入2594億元，利潤總額142億元，年末總資產(chǎn)6926億元，較去年分別增長25%、34%和15%。全年實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)合同銷售金額2550億元，回款2025億元，同比增長11%和50%。

綠地控股董事長、總裁張玉良在接受包括澎湃新聞在內(nèi)的媒體采訪時(shí)表示，2016年是綠地“大轉(zhuǎn)型”的一年，除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上，綠地在“大基建、大金融、大消費(fèi)”領(lǐng)域集中發(fā)力，向著一家綜合性企業(yè)方向轉(zhuǎn)型。

張玉良表示，2017年和2018年將會是綠地經(jīng)過轉(zhuǎn)型之后的成長期，相信業(yè)績會好于2016年。在備受關(guān)注的金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域，張玉良透露，在第三方支付牌照方面，綠地已經(jīng)簽約了一家第三方支付公司，目前正在備案期。而順利的話，保險(xiǎn)牌照也有望能在2017年上半年拿到。

對于未來的房地產(chǎn)市場和房價(jià)，張玉良也做了詳細(xì)分析，他明確表示，一線城市的房價(jià)已然偏高，且需要特別重視全域性的房價(jià)上漲。“不但市中心貴，郊區(qū)房價(jià)也高。全世界其他城市都沒有這樣的情況。”張玉良建議，應(yīng)當(dāng)在稅收和土地供應(yīng)上做出調(diào)整，對炒房現(xiàn)象征收重稅，保障有效供給并限制炒房。

對于2017年的房地產(chǎn)市場，張玉良預(yù)測，如2016年一般的火爆現(xiàn)象難以持續(xù)，預(yù)計(jì)今年整個(gè)中國樓市銷售總額將減少20%-30%。

至于去年開發(fā)商高價(jià)拿地現(xiàn)象，張玉良建議，最好不要做“地王”，應(yīng)當(dāng)合理性地拿地。尤其對于房價(jià)、地價(jià)已不再呈趨勢性上漲的城市，拿地要慎之又慎。

以下是張玉良接受媒體采訪內(nèi)容：

澎湃新聞：您認(rèn)為當(dāng)前中國房價(jià)偏高嗎？是否存在泡沫？

張玉良：中國房價(jià)已經(jīng)偏高了，泡沫是有的。原因很多，比如貨幣超發(fā)，比如快速城市化、貧富差距在拉大等等，北京、上海等一線城市的房價(jià)一定要管。

有一個(gè)問題可能大家沒有注意到。北京、上海這些一線城市是全域性的高，不但市中心貴，郊區(qū)房價(jià)也高。全世界都沒有這樣的情況。

比如紐約的房價(jià)是高，但那是局部性的高房價(jià)，第五大道房價(jià)很貴，但偏遠(yuǎn)的地方是很便宜的；悉尼也是，悉尼中心很貴，但離中心二十公里意外就便宜了；韓國也是一樣，離首爾市中心一個(gè)小時(shí)地鐵的地方房價(jià)就不貴了。但別人收入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們。

這個(gè)情況我要點(diǎn)出來。這是有問題的，會導(dǎo)致一個(gè)城市沒法有機(jī)成長。

合理的情況應(yīng)該是，有錢人有好的房子住，沒錢的人也應(yīng)該有房子住，人人都有房子住，只是近一點(diǎn)遠(yuǎn)一點(diǎn)而已。

澎湃新聞：怎么抑制這種情況呢？

張玉良：依我的觀點(diǎn)很簡單，在稅收方面做一些調(diào)整就可以解決了。比如說，超過兩套房的，持有的話，稅就要加重；交易更要征重稅。就像個(gè)人所得稅一樣征就好了嘛。比如，超過20%利潤的就征20%；超過40%利潤的征60%?？茨氵€炒嗎！

當(dāng)然，這是在有效供給難保障的城市，沒有條件增加供應(yīng)的城市。

但在有效供給能保障的城市，有那么多足夠的地，為什么不增加供應(yīng)呢？增加供應(yīng)，房價(jià)就下來了。

現(xiàn)在，在金融、貸款方面限制（需求）只是一個(gè)方面。但對于很多有錢人來說，這種限制不一定有用，因?yàn)樗麄儾恍枰ㄟ^買房貸款，可以通過辦企業(yè)、辦其他產(chǎn)業(yè)、抵押物弄來貸款來買房。

澎湃新聞：如何看待去年開發(fā)商高價(jià)拿地現(xiàn)象？綠地未來拿地的策略？

張玉良：開發(fā)商高價(jià)拿地是在賭預(yù)期。沒有老板會覺得虧本還要拿，他們只是對于預(yù)期的看好。

當(dāng)然，聰明的人應(yīng)該要想到，中國的房地產(chǎn)市場與政策調(diào)控有太大的關(guān)系了。

從過去來看，我們的房價(jià)都是趨勢性上漲、波動性上漲，好像房價(jià)和地價(jià)一直是上去的。

但是2015年、2016年以來，情況變化了。在一些城市依然是趨勢性上漲，但在另一些城市卻下滑了。

所以，作為拿地的開發(fā)商就要以判斷城市的未來為參照來判斷地價(jià)。

當(dāng)然在趨勢性上漲的地方，最好還是不要做“地王”，還是要合理性地拿地。

綠地未來基本上也是這個(gè)拿地標(biāo)準(zhǔn)：著經(jīng)濟(jì)增長走、跟著人口流行走，跟著趨勢性上漲的地方走。對于非趨勢性上漲的地方，拿地要慎之又慎。

澎湃新聞：您對2017年樓市的判斷如何，部分城市會不會有崩盤的危險(xiǎn)？

張玉良：2017年的樓市不能跟2016年比，2016年真是瘋狂的樓市。2017年，我想整個(gè)中國樓市銷售的總額要減少20%-30%。

雖然不同城市的市場會有細(xì)分，但那些2016年房價(jià)瘋狂上漲的城市，就算2017年銷售再好，也不可能比2016年高。

崩盤不好說，現(xiàn)在一些城市房子沒有人買，但是房地產(chǎn)企業(yè)也沒有人清盤。

澎湃新聞：您是如何看待綠地2016年的業(yè)績的？

張玉良：綠地已經(jīng)不是一個(gè)單一的房地產(chǎn)企業(yè)了，我們在其他版塊的成長很快。比如大基建。

每一年，我們一些成長型的產(chǎn)業(yè)都會比上一年翻一番。消費(fèi)版塊也一樣，在翻倍得增長。這方面綠地和其他房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)不一樣了。

當(dāng)然，我們單房地產(chǎn)板塊，去年銷售額是2550億元。

許多關(guān)注我們的人都知道，其實(shí)在2014、2015年的時(shí)候，我們辦公為主的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)很多，但是這兩年，政策導(dǎo)向是鼓勵(lì)住宅，所以許多商業(yè)地產(chǎn)做的多的企業(yè)就不是很好。我們也是，商業(yè)地產(chǎn)這塊沒有“上來”。

就拿2016年來說，這一年我們極力調(diào)整。但調(diào)整是有周期的，從拿地到造好房子也要兩年。

2014年我們?yōu)槭裁闯砷L的這么快呢？當(dāng)時(shí)中小企業(yè)都買辦公樓，對辦公樓市場就促進(jìn)了，但到了2015年下班年，商業(yè)地產(chǎn)板塊下來了，有些小企業(yè)甚至退房，所以我們增長就慢了。

而去年3月份以后，一系列的政策疊加，利好住宅，做住宅多的企業(yè)就上去了。

但我們還有很多機(jī)會，因?yàn)檫^幾年辦公、商業(yè)地產(chǎn)可能還會好起來。所以我們雖然調(diào)整，但并不會把商業(yè)地產(chǎn)全部取消，只是比例由50%降到35%。我認(rèn)為，維持在30%左右比較合理。如果政策條件好就把比例調(diào)上一點(diǎn)，如果政策條件不好，就把比例往30%下面調(diào)一點(diǎn)。

還有，有的項(xiàng)目我們當(dāng)年沒有賣掉，轉(zhuǎn)入經(jīng)營了，這樣的話當(dāng)年的回報(bào)率會比較小。

但需要特別強(qiáng)調(diào)的是，不能光看房地產(chǎn)板塊。綠地現(xiàn)在是一個(gè)綜合性的企業(yè)，應(yīng)該看的是總規(guī)模。

2017年，我們房地產(chǎn)板塊肯定還要增速上升。只是其他產(chǎn)業(yè)有可能增速會更快。比如大基建，現(xiàn)在國家政策是全方位支持的，又有市場、有需求。

澎湃新聞：對于房地產(chǎn)銷售增長不好的區(qū)域，比如東北，有采取什么策略嗎？

張玉良：東北在整頓、調(diào)整、壓縮。一些沒有推出市場的項(xiàng)目就暫緩了，先封起來。

澎湃新聞：能否談?wù)劸G地金融業(yè)務(wù)的規(guī)劃？

張玉良：我們規(guī)劃金融給綠地帶來的利潤比例在20%。12月30日，我們剛剛簽了一個(gè)第三方支付公司，合同已經(jīng)簽完了，但因?yàn)楝F(xiàn)在還在備案，所以暫時(shí)不能公布。另外，保險(xiǎn)牌照過段時(shí)間可能會批準(zhǔn)，我想今年上半年有希望。

澎湃新聞：請問您對2017年、2018年綠地的業(yè)績預(yù)期？

張玉良：2014年、2015年綠地是經(jīng)過了深度的調(diào)整。而2016年開始，我們進(jìn)入了一個(gè)新的成長期，所以相信大家會看到2017年、2018年增長遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于過去兩年。

澎湃新聞：綠地對于特色小鎮(zhèn)非常關(guān)注，在您看來特色小鎮(zhèn)要怎么發(fā)展？

張玉良：特色小鎮(zhèn)的關(guān)鍵是產(chǎn)業(yè)。另外，特色小鎮(zhèn)的選址很重要。

我們現(xiàn)在選擇的主要是一線城市、一線半城市，在30至50公里的距離，又有特點(diǎn)、又有生態(tài)，再把其他功能配起來，做養(yǎng)老、健康、養(yǎng)生等等，我覺得就會成功了。

比如我們在崇明島的項(xiàng)目，還有杭州灣的項(xiàng)目，今后就是特色鎮(zhèn)。

近期，我們在江西又要做健康小鎮(zhèn)、旅游小鎮(zhèn)，在鄭州也簽了兩個(gè)項(xiàng)目。

我們選的都是要有溢出效應(yīng)的地方，從大城市過去時(shí)間短、交通方便，另外環(huán)境好，有高的幸福指數(shù)。另外，我們現(xiàn)在還會和大基建一起做，強(qiáng)調(diào)各產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展。

澎湃新聞：綠地在長租公寓方面將會如何投入？

張玉良：我們在2017年會上馬一大批長租公寓。我們現(xiàn)在計(jì)劃結(jié)合我們的商辦地產(chǎn)。

現(xiàn)在的情況是，在同一個(gè)地方，住宅的價(jià)格和商辦的價(jià)格可以差80%，這其實(shí)是錯(cuò)配了資源。所以如何做好協(xié)調(diào)是個(gè)問題。

我們馬上要拿出20個(gè)長租項(xiàng)目，用自己的酒店公司來運(yùn)營?，F(xiàn)在基本有兩類，一類是新建的，另一類是把原來的辦公項(xiàng)目改造，然后持有經(jīng)營。

這些項(xiàng)目的地理位置都是在大城市，一種是位置不錯(cuò)的，另一種是交通便捷的地方，比如產(chǎn)業(yè)新城、有高鐵站、地鐵站的地方。在安徽、濟(jì)南、成都等地方都有我們的項(xiàng)目。

澎湃新聞：2016年綠地在海外地產(chǎn)項(xiàng)目上取得了不錯(cuò)的成績，您是否擔(dān)心外匯管制會影響未來綠地海外項(xiàng)目的銷售？

張玉良：嚴(yán)管對市場肯定會有影響。另外現(xiàn)在還碰到一個(gè)情況，之前已經(jīng)買了房子，現(xiàn)在錢卻出不去了。所以我們要有新的對策。

但是，影響的并不是全部。因?yàn)橛泻艽笠徊糠趾Ｍ赓I房的人，他們本身就在國外，這就不涉及到錢“出去”的問題。

澎湃新聞：您所說的對策是會放緩海外投資的步伐，或者收縮海外項(xiàng)目嗎？

張玉良：沒有。現(xiàn)在我們總體保持平穩(wěn)態(tài)勢，但是會轉(zhuǎn)變商業(yè)模式。

過去我們都是賣方，但現(xiàn)在有些項(xiàng)目經(jīng)營回報(bào)很好，我們就沒有必要去賣，我們可以轉(zhuǎn)型為運(yùn)營。

另外，我們不一定是獨(dú)資，可以采取合資，我們可以做代建，收取一部分回報(bào)，給投資者打工，輸出的是技術(shù)。

這些都是轉(zhuǎn)型的方式。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。