調控延伸至資管領域 16城住宅項目備案或將叫停

針對住宅類房地產(chǎn)過快上漲現(xiàn)象的調控已經(jīng)延伸至更多領域。

12月27日，21世紀經(jīng)濟報道記者從接近監(jiān)管層的機構人士處獨家獲悉，監(jiān)管層日前在針對最新的資管備案規(guī)范征求意見時，對券商資管、基金子公司等資管產(chǎn)品輸血房地產(chǎn)項目的情形提出了更多約束。

據(jù)上述人士透露，券商資管、基金子公司等資管機構設立資管計劃，直接、間接用于“房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目的”，暫不予備案。據(jù)接近監(jiān)管層人士透露，上漲過快的熱點城市目前主要包含北上廣深等16個大中城市，這一名單主要依據(jù)住建部標準制定。

這意味著，在銀行、信托、債券市場等渠道的房企融資遭到收緊后，資管產(chǎn)品給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的融資效能也被監(jiān)管層所關注并采取行動。

事實上，資管產(chǎn)品參與房地產(chǎn)融資的現(xiàn)象并不鮮見。在業(yè)內人士看來，此次征求意見，一方面讓房地產(chǎn)企業(yè)面臨更加緊張的資金壓力，另一方面也讓部分參與此類業(yè)務的資管機構受到業(yè)務端層面的沖擊。

16個城市受波及

上述接近監(jiān)管層的機構人事透露，監(jiān)管層擬要求，資管機構通過設立資管產(chǎn)品，直接、間接用于“房地產(chǎn)價格上漲過快的熱點城市普通住宅地產(chǎn)項目”的，將暫不予備案。

據(jù)其透露，不予備案的資管融資方式主要有五類，包括并不限于委托貸款；嵌套信托計劃及其他金融產(chǎn)品；受讓信托受益權及其他受益權；以回購、第三方收購、對賭、定期分紅等明股實債結構受讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)股權，以及其他方式的融資行為。

在業(yè)內人士看來，此次地產(chǎn)融資類資管業(yè)務的監(jiān)管強化，意味著監(jiān)管層正在提高對資管產(chǎn)品輸血房地產(chǎn)作用的重視。在此之前，監(jiān)管層對遏制房地產(chǎn)過熱發(fā)展的主要手段更多表現(xiàn)在禁止房企IPO、再融資等股權融資層面。

“過去監(jiān)管層更重視股權融資、資本市場層面的管控，但這次地產(chǎn)類項目遭到叫停，說明監(jiān)管層對證券類機構輸血房地產(chǎn)企業(yè)的問題提高了重視程度。”12月27日，北京一家基金子公司負責人表示。

事實上，券商資管、基金子公司等資管機構通過設立資管產(chǎn)品輸血房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式并不鮮見。一方面，上述資管機構可以直接發(fā)行募集產(chǎn)品參與融資項目，另一方面也可為銀行、私募等資金扮演流向房地產(chǎn)企業(yè)的牌照“通道”。

上述基金子公司負責人稱，“這和近幾年資管業(yè)務的大發(fā)展之后，監(jiān)管層為了防范套利有關系，以往對融資類業(yè)務進行監(jiān)管的時候，對資管的管控往往被疏漏，比如463號文提出時并沒有規(guī)范證監(jiān)機構，于是后來地方債融資時很多都用了券商和基金子公司的產(chǎn)品。”

值得一提的是，并非所有的房地產(chǎn)融資計劃都將被暫停備案。征求意見稿對熱點城市的定義也頗為明確——包括16個，即北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟南和成都。上述接近監(jiān)管層人士透露，這一名單也將根據(jù)住建部的相關要求適時調整范圍。

此外，此次備案暫停針對的也只有住宅類項目，商業(yè)地產(chǎn)等其他類型項目并不在管束之列。“既然說了是住宅項目，那針對的也就是今年過快的住宅價格上漲，商住房、保障性住房、工業(yè)用地等項目融資并不一定受到影響。”12月27日，一家上市房企北京分公司副總表示。

需履行穿透義務

除前述熱點城市的住宅項目外，資管產(chǎn)品對開發(fā)商的直接融資也受到限制。

上述接近監(jiān)管層人士透露，根據(jù)目前的征求意見，資管計劃將不得通過銀行委托貸款、信托計劃等方式向房地產(chǎn)企業(yè)提供用于補充流動資金或支付土地出讓金價款的融資，同時不得直接或間接為各類機構發(fā)放首付貸等違法違規(guī)行為提供便利。

“首付貸這種項目通常機構不會參與，一遍都是民間資金和P2P，但開發(fā)商融資有時候是依賴于資管產(chǎn)品的融資能力的。”上述房企北京分公司副總坦言。

值得一提的是，由于嵌套信托計劃及其他金融產(chǎn)品的融資模式也在管束之列，監(jiān)管層對房地產(chǎn)融資項目可能存在的嵌套、套利行為提出了穿透式審查要求。

上述接近監(jiān)管層人士透露，按征求意見稿要求，資產(chǎn)管理人應當勤勉盡責地履行向下穿透審查底層資產(chǎn)的義務。“監(jiān)管層要求機構嚴格審查資金投向，并進行層層穿透，確定最終的投資方向符合要求。”

“在層層嵌套或者母基金運作的模式下，地產(chǎn)融資并不是一點都沒有操作空間，但從監(jiān)管層的表態(tài)來看，會對違規(guī)的機構進行嚴格處罰，所以絕大多數(shù)機構通常不會頂風作案。”上述基金子公司負責人表示。

但其同時表示，在新八條底線及基金子公司新政的壓力下，地產(chǎn)融資禁令的新規(guī)或將對券商、基金等機構非標業(yè)務形成更加嚴苛的困束。

“本來不讓約定預期收益、不讓劣后擔保優(yōu)先等規(guī)則的提出，就讓非標類的資管不好做了，現(xiàn)在優(yōu)質城市的地產(chǎn)項目融資也受到了影響，這讓券商和基金公司的業(yè)務空間越來越窄。”北京一家AMC系券商資管投資經(jīng)理表示。

此外，此次意見征求還對資管計劃投資房地產(chǎn)企業(yè)的流程規(guī)范性進行了強調。

“監(jiān)管層要求管理人應當進一步的完善資金賬戶管理和支付管理流程，加強資金流向持續(xù)監(jiān)控，”上述接近監(jiān)管層人士稱，“其實主要也是擔心募集資金被用于支付合同約定以外的地方，或者變相違規(guī)輸血房地產(chǎn)項目。”

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。