樓市非理性 市場(chǎng)須冷靜

與房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆相伴隨的是各類(lèi)樓市新聞?lì)l發(fā)。就在昨日，上海銀監(jiān)局發(fā)布關(guān)于規(guī)范轄內(nèi)商業(yè)銀行與房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)合作管理的通知，要求對(duì)于有諸如給購(gòu)房者提供或參與首付款或尾款等融資、曾制造或參與制造假按揭等5項(xiàng)違規(guī)行為的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，立即終止與其合作關(guān)系，并將其列入黑名單報(bào)送上海市同業(yè)公會(huì)。

此番規(guī)范房產(chǎn)中介并非首次。今年初，上海市住建委查處鏈家地產(chǎn)數(shù)家門(mén)店及相關(guān)工作人員；本月初，7名中介人員涉嫌編造傳播“上海9月起施行購(gòu)房信貸新政”謠言被刑事拘留；日前，成都市公安局已對(duì)在網(wǎng)上編造、散布成都樓盤(pán)銷(xiāo)售虛假信息的某房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人張某某、黃某某予以行政拘留處罰。

房?jī)r(jià)非理性上漲雖然不能歸咎于房產(chǎn)中介，但后者對(duì)房?jī)r(jià)的推波助瀾亦不可小覷，監(jiān)管層確有必要出手進(jìn)行規(guī)范。然而，房?jī)r(jià)之所以連續(xù)飆升，除了貨幣寬松、土地供應(yīng)減少以及地方政府與銀行趨利等因素外，部分購(gòu)房者的非理性行為，也是造就高房?jī)r(jià)的重要原因。

至少，中國(guó)并不缺房子。統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前中國(guó)人均住宅面積超過(guò)30平方米，自住擁有率達(dá)九成之多，居于世界前列。即便是一線(xiàn)城市，整體上也不“稀缺”，北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志日前回應(yīng)高房?jī)r(jià)時(shí)稱(chēng)，當(dāng)前樓市與土地供給無(wú)關(guān)，土地供給過(guò)剩而不是不足(總量)，基于這個(gè)判斷，需求是避險(xiǎn)性的比重大于居住，并稱(chēng)近期會(huì)公布北京市土地供給情況來(lái)證明此觀點(diǎn)。同樣根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2014年年末，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積35.1平方米。

當(dāng)然，在北京、上海、深圳這樣的一線(xiàn)城市，即便人均住宅面積不低，但內(nèi)部差異較大。部分年輕人，尤其是外來(lái)人口未擁有自住房，而這些人不少具備高學(xué)歷，在一線(xiàn)城市工作與生活，有較強(qiáng)的購(gòu)房需求，房?jī)r(jià)相對(duì)偏高可以理解。但上漲至如此高度，則很大程度由非理性購(gòu)房行為引發(fā)，以國(guó)際通行的房?jī)r(jià)收入比和租售比來(lái)衡量，據(jù)國(guó)際貨幣基金組織的全球房?jī)r(jià)觀察報(bào)告，上半年房?jī)r(jià)收入比深圳、北京、上海以38.36、33.32和30.91位居前列，房?jī)r(jià)租金比則均超過(guò)50倍。

至于部分自住擁有率較高、土地供應(yīng)充足的二線(xiàn)城市，因漲勢(shì)傳導(dǎo)與炒作導(dǎo)致房?jī)r(jià)飆升，則直接將房地產(chǎn)金融資本化。以近日頗受關(guān)注的成都為例，引發(fā)房?jī)r(jià)上漲的是一則浙江客戶(hù)一次性購(gòu)買(mǎi)某樓盤(pán)60套房產(chǎn)的傳聞，此傳聞很快以“未能達(dá)成購(gòu)買(mǎi)協(xié)議”辟謠，成都本是一個(gè)房?jī)r(jià)適中、自住擁有率偏高的城市，一則一次性購(gòu)買(mǎi)60套房產(chǎn)的傳聞引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，足見(jiàn)房地產(chǎn)此時(shí)的投資屬性已遠(yuǎn)勝于居住的本來(lái)屬性。近期開(kāi)始上漲的武漢、杭州、無(wú)錫等城市也不外如是。

房地產(chǎn)金融資本化后，令大量資金涌入，個(gè)體的非理性行為造就了整個(gè)市場(chǎng)的狂歡。這一切，與2015年股災(zāi)前的A股市場(chǎng)何其相似，參與者都相信市場(chǎng)還能繼續(xù)瘋狂，且認(rèn)為自己不會(huì)是最后的接棒者。然而，月盈則虧，水滿(mǎn)則溢，房?jī)r(jià)不會(huì)一直上漲，金融資本化的房地產(chǎn)業(yè)也將出現(xiàn)泡沫破滅的一天，而那一天開(kāi)始，則又是一場(chǎng)對(duì)大多數(shù)參與者的洗劫。

一言以蔽之，房子原本只有居住屬性，我們不應(yīng)該也無(wú)需賦予太多。且在中國(guó)房地產(chǎn)整體已現(xiàn)高庫(kù)存，以及大城市房?jī)r(jià)畸高之下，依靠投資住房而致富的快捷方式已一去不復(fù)返。欲令房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，則需要參與者冷靜。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。