上海周邊二線城市上演調(diào)控擊鼓傳花

蘇州、廈門樓市限購之后，9月18日，杭州樓市限購也宣布落地。

盡管杭州樓市限購政策主要針對主城區(qū)，且主要針對非本市戶籍，力度不大，但此前，合肥、南京、蘇州已相繼推出調(diào)控政策，長三角二線城市房價、地價、政策均出現(xiàn)擊鼓傳花。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦表示，近期國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示投資開發(fā)意愿出現(xiàn)反彈，原因是一二線城市土地市場持續(xù)高溫，房價上漲預期有增無減。且隨著部分二線城市政策收緊，投資力量向周邊城市轉(zhuǎn)移。比如無錫市場開始走熱，溢出效應(yīng)顯現(xiàn)。

盧文曦認為，在一城一策調(diào)控思路下，三四線城市出臺更多支持性政策，一二線城市雖調(diào)控收緊，但是在高熱的背景下政策很難實現(xiàn)“急剎車”式降溫，因此商品房銷售還是延續(xù)去庫存態(tài)勢，去化速度比此前略有加快。此外，商業(yè)用房庫存仍在增加，不過比前期增加量有所減少，情況在逐步好轉(zhuǎn)。

核心二線城市重啟限購主要是為了限制投資投機性需求。但核心二線城市的房價上漲預期仍然存在，此時進場仍有利可圖，這成為投資客持續(xù)進場核心二線城市樓市的很重要的原因。

這一輪投資潮中，隨著各城市間市場基本面復蘇進程不一，投資客資金也開始在不同城市間輪動，因此在城市間形成房價輪動上漲局面。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，可以將今年樓市投資客的進場特征劃分為三個階段：

第一階段，基本在第一季度，投資客以一線城市和部分核心二線城市為中心，投資標的基本為本市優(yōu)質(zhì)項目，投資客輾轉(zhuǎn)尋求價值洼地。

第二個階段為4-7月，今年3月底，京滬深樓市新政出臺或執(zhí)行層面從嚴，投資客開始轉(zhuǎn)戰(zhàn)類住宅產(chǎn)品，周邊核心熱點城市的優(yōu)質(zhì)項目也成為它們涉獵的對象。長三角經(jīng)濟圈中，蘇州樓市火熱令投資客轉(zhuǎn)戰(zhàn)無錫，常州交易量也被帶動起來，杭州火熱帶動了寧波等城市交易量活躍。

第三個階段是8月份至今，出現(xiàn)跨區(qū)域跨經(jīng)濟圈投資輪動。此時一線城市、核心二線城市房價已經(jīng)抬升，部分敏感的投資客開始轉(zhuǎn)向房價還處于價值洼地、未來仍然有上漲空間的其他二線城市，比如長沙、鄭州、南昌、天津等。

21世紀經(jīng)濟報道記者在走訪二線城市時，發(fā)現(xiàn)買房者資金流動性很大，資金杠桿率很高。一些剛需置換買家不惜運用首付貸。

資金流動活躍一方面導致熱點市場先后出現(xiàn)房價快速上漲與市場交易量價透支，另一方面也形成了從一線城市到經(jīng)濟圈內(nèi)核心二線城市的資金通道，這導致城市間樓市出現(xiàn)輪番上漲。高價地頻出也為樓市量價齊升帶來影響。

張宏偉認為，現(xiàn)階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例為樓市降溫；從土地市場來看，盡管大部分地方政府表態(tài)增加土地供應(yīng)，但經(jīng)驗和實際行動表明，核心二線城市的土地供應(yīng)也很難大幅增加，因此，這也很難起到緩解樓市供應(yīng)緊張的作用。

分析人士指出，伴隨供應(yīng)量增加，預計明年上半年市場去化周期會進一步回升至12個月以上，個案價格有可能會出現(xiàn)下調(diào)，尤其是本輪樓市上漲幅度較大中高端樓盤以及高價地頻出的板塊極有可能率先降價。屆時，上述核心一二線城市房價上漲預期打破，投資客開始退場，核心城市周邊也會出現(xiàn)降溫，市場將回歸以居住和改善為主的理性市場。

上述業(yè)內(nèi)人士提醒房企應(yīng)關(guān)注未來1年左右的市場調(diào)整期。

從政策面的趨勢來看，上述熱點城市仍然存在政策層面“降杠桿”收信貸的可能性，并且隨著調(diào)控政策(比如樓市限購)的從嚴執(zhí)行，上述城市的短期投資價值正在降低，投資風險在增加。

備注：數(shù)據(jù)僅供參考，不作為投資依據(jù)。